הדרמה בשוק המשכנתאות: למי כדאי לחכות ומה צריך לבדוק? מדריך

החל מעוד שבועיים, ב-17 בינואר, תבוטל המגבלה על נטילת משכנתא בריבית פריים, כך שניתן יהיה לקחת עד שני שלישים מהמשכנתא ברכיב פריים. מדובר בצעד דרמטי: זהו רכיב המשכנתא הזול ביותר כיום, ונדמה כי זו הזדמנות פז לחסכון בתשלומים על המשכנתא.

ואולם, בהתאחדות המשכנתאות אומרים שיש לא מעט לקוחות להם כדאי יותר לקחת משכנתא דווקא עכשיו, ולא להמתין עד שההוראה של בנק ישראל תיכנס לתוקף. אז למי כדאי להמתין ולמי לא, האם כדאי לקחת את הרכיב המקסימלי בריבית פריים, ומה לגבי הזוכים בפרויקט המחיר למשתכן?

נראה שלא. בהתאחדות המשכנתאות אומרים שהריביות בשוק המשכנתאות כיום נמוכות יותר בהשוואה לריביות לפני כמה חודשים. בעת נטילת משכנתא לטווח ארוך, לא מומלץ לקחת את הרכיב המקסימלי בריבית הפריים התנודתית והמסוכנת יותר, וכדאי לאזן את הסיכון על ידי הגדלת המסלול של ריבית קבועה.

בהתאחדות צופים כי עם הכניסה לתוקף של ביטול מגבלת הפריים, הריביות הקבועות יעלו. זאת, משום שהבנקים קובעים כמה הם רוצים להרוויח על תיק משכנתא ספציפי, וכל הפחתה בריבית של מסלול אחד, תגרור העלאת ריבית במסלול אחר כדי לשמר את המרווח הכולל של המשכנתא.

"אם רמי לוי מפסיד על העוף בשקל, אז כנראה שהוא מרוויח על מוצר אחר", מסביר יוני ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות. "'העוף' שמוכרים אותו כיום בזול הוא ריבית הפריים, המוצר עליו הבנקים מרוויחים הרבה הוא הריבית המשתנה, ועל הריבית הקבועה הבנקים לא מרוויחים ולא מפסידים".

ברלינר צופה כי עם כניסת ביטול מגבלת הפריים לתוקף, המסלול של הריביות המשתנות יהפוך לפחות פופולרי, והבנקים יעלו את הריבית הקבועה כדי לפצות על הגדלת רכיב הפריים הזול. נכון להיום, הריביות הקבועות מאוד זולות, ולכן למי שלוקח משכנתא לטווח ארוך יותר כדאי לבצע זאת כעת ולא להמתין לכניסת התקנה לתוקף.

ההחלטה על ביטול מגבלת השליש פריים מיטיבה עם חלק מהלווים ועם חלק לא. למי שלוקח משכנתא לטווח קצר - למשל, הזוכים במחיר למשתכן שמתכוונים למכור את הדירה לאחר זמן קצר או המשקיעים שבכוונתם לסלק את המשכנתא בשנים הקרובות - מומלץ להמתין ולנהל משא ומתן עם הבנקים על הריביות לאחר כניסת ההוראה לתוקף.

ייתכן ועם כניסת המגבלה לתוקף הבנקים יתמחרו גם את מסלול הפריים גבוה יותר. למשל, במקום להציע ריבית בגובה פריים פחות 0.5%, הם יציעו ריבית בגובה פריים בתוספת חצי אחוז עד אחוז.

רצוי מאוד ואף חשוב. כניסת השלב השני של ההוראה לתוקף בסוף פברואר תיצור עומס גבוה על פעילות הבנקים ו"תתקע" בקשות למשכנתאות חדשות, מה שעלול להקשות מאוד על היכולת לנהל משא ומתן אפקטיבי. כדאי לבצע כבר עכשיו השוואת עלויות בין הבנקים ולנהל משא ומתן על הריביות. הבנקים לא נותנים הצעות מחיר עתידיות לגבי הריביות שיהיו תקפות מ-17.1. אצל חלק מהבנקים ניתן לקבל הצעת מחיר למשכנתא חדשה או מיחזור באופן דיגיטלי, ובאחרים תצטרכו לקבוע תור - דבר שעלול לקחת זמן בתקופת הקורונה.

במקרה של מיחזור משכנתא, מומלץ לבדוק את הגובה של קנסות הפירעון המוקדם שיש לשלם. אם מדובר בקנסות גבוהים, כדאי לדחות את ביצוע המיחזור, משום שיש סבירות גבוהה שהקנסות על פירעון מוקדם יצטמצמו מאוד בחודשים הקרובים (בעקבות עלייה של הריבית הממוצעת). נסביר: גובה הקנס הוא הנגזרת של הריבית הממוצעת. אם הריבית הממוצעת יורדת, אז הבנק מפסיד מזה שהלקוח פורע את ההלוואה, ואז גובה הקנס עולה, ולהיפך.

בכל מקרה כדאי לקחת בחשבון כי בתקופה הקרובה תיכנס לתוקף הפחתה בעמלת הפירעון המוקדם בגובה של 50% לאחר 8 שנים. זאת בנוסף להנחה של 20% בעמלת פירעון מוקדם לאחר שנתיים, ו-30% הנחה לאחר 5 שנים.

אם הריביות הקבועות אכן יעלו, יהיו לכך השלכות רוחב מעבר למשכנתאות, אחת מהן היא העלייה של הריבית הממוצעת. מכיוון שהלוואת הזכאות של משרד השיכון נגזרת מהריבית הממוצעת של מסלולים צמודים למדד בריבית קבועה - ישנו חשש משמעותי לעליית ריבית הזכאות בחודשים הקרובים. לכן ייתכן וכדאי לסגור אותן עכשיו בריביות נמוכות.