עליית מחירים והצתת ביקושים: השפעת המהלך של בנק ישראל על שוק הנדל"ן

בנק ישראל הודיע אתמול (שני) על ביטול המגבלה לפיה ניתן לקחת עד שליש מהמשכנתה בריבית פריים, והסתפק במגבלה לפיה לפחות שליש מסך המשכנתה יינתן בריבית קבועה, כששני השלישים הנותרים ייבחרו על ידי הלווים ללא כל הגבלה. זאת אומרת, שכעת שני שליש מתשלום המשכנתה יכולים להיות צמודים לריבית פריים - הזולה ביותר במשק. מה משמעות ההחלטה, כיצד היא תשפיע על שוק הנדל"ן, איך יגיבו הבנקים והאם כדאי למחזר מהר את המשכנתה? כל התשובות.

מסתמן כי ההחלטה תיכנס לתוקף בעוד כשבועיים. עד אז, צפוי להיות קיפאון בשוק המשכנתאות. ניתן לנצל תקופה זו לבירור מול יועצי המשכנתאות. מסלול המשכנתה הצמוד לריבית פריים הוא הזול ביותר כיום בשוק הנדל"ן. לכן, כשהמגבלה של מקסימום שליש בפריים תבוטל, הדבר יוזיל את ההחזר החודשי של המשכנתא.

בממוצע, אם מכפילים את רכיב הפריים - מדובר בחיסכון של מאות שקלים למשק בית בחודש. בכל מקרה, בעת מיחזור המשכנתה יש לקחת בחשבון את תשלום הפירעון המוקדם שעשוי להסתכם בכמה עשרות אלפי שקלים.

בענף הנדל"ן מעריכים שכן, המהלך צפוי להצית מחדש את הביקושים בשוק הדיור, שמצוי במצב של קיפאון מאז פרוץ משבר הקורונה. בבנק ישראל מודעים לכך, ולכן מדובר באיתות של בנק ישראל שהוא "משחרר את הרסן" משוק הנדל"ן.

לפני כתשע שנים, בנק ישראל החליט על המגבלה של שליש במסלול פריים כדי לצנן את הביקושים בשוק הנדל"ן, וכן כדי להוריד את הסיכון של הלווים. החשש היה שריבית הפריים, הידועה בתנודתיות, תעלה, ועימה ההחזר החודשי של רוכשי הדירות - מה שיפגע ביכולת ההחזר שלהם.

בפועל - קרה בדיוק ההיפך. בעשור האחרון ריבית פריים נמצאת במגמת ירידה מהרמה של 4.75% עד לרמתה הנוכחית של 1.6% בחודשים האחרונים. ניתן להניח כי בבנק ישראל לא צופים עליית הריבית בתקופה הקרובה, ולכן מעדיפים להקל על משקי בית על ידי הוזלת התשלום החודשי, וזאת מתוך ההבנה שהסיכוי שהריבית תעלה הוא נמוך יחסית.

לפי הערכה של התאחדות יועצי המשכנתאות, הבנקים אכן לייקר את הרכיב הקבוע בעת תמחור המשכנתאות החדשות ומיחזור המשכנתאות הקיימות. עם זאת, יש להניח כי שוק המשכנתאות הוא משוכלל מספיק, כך שהבנקים הגדולים שיוכלו להציע ריביות אטרקטיביות יותר ישפיע על הוזלת הריביות בכל השוק.