האם כדאי לנצל את השוק? עכשיו כשמחירי הדירות יורדים שוב אחרי שלוש שנים. היינו שם. בימות הקורונה. אם הסרט חוזר על עצמו: זה הזמן לקנות, כי המחירים יחזרו לטוס למעלה. כפי שכבר קרה רק לפני כשלוש שנים.
אני מעדיף לקרוא לזה "צלילה במונחי תיקון שוק": הושלמה עלייה שנתית של 12.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (להזכיר שהגענו כבר לעליות של מעל 20% לפני מספר חודשים).
עולם הנדל"ן עובד בכפיפה אחת למחירי השכירויות. עבור שוכרים חדשים (דירות במדגם שבהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה דרמטית של כ-7.2%. כלומר העולם התהפך: אם בעבר מחירי הדירות קפצו לגבהים לא נורמליים. כעת מחירי השכירויות מזנקים כי גם היצע הדירות הולך ויורד.
מצד שני המשקיעים נעלמו מן השוק. אבסורד: כשמחירי השכירויות עולים התשואות עולות. מקומם של המשקיעים מתחזק.
זה בעיקר עולם מבולבל של חוסר ודאות. אז הפריפריה, בעיקר באזור הגליל מתחזקת, ומנגד - תל אביב וירושלים נחלשות. בירושלים ירדו המחירים ב-1.1% ובתל אביב ובחיפה ב-0.5%. באזור הדרום ירדו המחירים ב-1.5%. לעומת זאת בצפון עלו המחירים ב-2.2% ובמרכז ב-0.3%.
למה "תיקון שוק"? כי בהשוואה שנתית זו עדיין לא ממש ירידת שוק. בהשוואה בין התקופה הנוכחית, חודשים ינואר-פברואר 2023, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ינואר-פברואר 2022, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (17.2%), מרכז (14.6%), חיפה (13.6%), תל אביב (11.1%), ירושלים (10.1%), ודרום (9.1%).
אל תתרשמו גם מירידת המחירים בדירות החדשות - ירידה של 0.3%. הקבלנים נותנים מבצעים, לא ממש נוגסים במחירים. לפני תקופת השומן של זינוק המחירים הלא נורמלי שידענו, מבצעים היו כל הזמן, וגם תמיד קיבלתם 5-7% מהמחירון במיקוח.
המחירים קפצו כל כך חזק שהקבלנים מכרו בקלות מול העיוורון של המוכרים ש"המחירים תמיד עולים בארץ". שכחו בשנות התשעים של המאה הקודמת שהמחירים ירדו ואיש לא קנה. מתי קנו? שהמחירים עלו בחזרה. תקופת העדר.
אל תפספס
בדירות יד שנייה, מספרים מתווכים על קומה מוחלטת השוק. מוכרים לא ממהרים. שוק של מוכרים החליף שוק של קונים. אנשים ביקשו יותר מדי והיום מתפשרים בכמה מאות אלפי שקלים של חזירות. ומה הלאה?
לא להילחץ למהר לקנות, אפשר בנחת. המחירים ימשיכו לתקן את עצמם כלפי מטה. מצד שני אין ממשלה בדיור והקבלנים לא ניגשים למכרזים. חזרנו לענייני היצע וביקוש. נכון, יהיו הזדמנויות. אבל אם לא תנצלו אותן - קרוב לוודאי שכמו תמיד, תחכו שהמחירים יעלו חזרה ואז בום. בועת דיור תתנפח בחזרה. אז בוודאי תיזכרו לקנות.
זו דרכו של עולם הנדל"ן הישראלי. פריירים לא מתחלפים.