המפרק הזמני שמונה לחברת "אור סיטי נדל"ן", בבעלותה של היזמית ענבל אור, הגיש היום (חמישי) את הדוח הראשוני הסוקר את פעולותיו לפירוק החברה וכולל את המלצותיו למיזמי המגורים של החברה. על פי הדוח, נכון להיום, ישנם 15 פרויקטים בסטטוסים שונים של ביצוע ובכולן יש לחברה זכויות לדירות או דירות קיימות שאותן ממליץ המפרק למכור. המפרק מעריך כי יותר מ-600 משפחות נפגעו בפרשה.
משמעות המלצותיו היא שזכויותיהם של חברת "אור סיטי" ושל ענבל אור כבעלת השליטה בה בדירות אלו יימכרו בהליך מפוקח על ידי בית המשפט על מנת להכניס את התמורה המרבית לקופת הפירוק. מכירה זו גם תאפשר את החזרת הכספים לנושים וכן לבעלי תביעות נוספות בהם רוכשים וחברי קבוצות רכישה שארגנה אור.
עוד באותו נושא:
ענבל אור פרצה בבכי במהלך הדיון: "תעצרו את הזוועה הזו"
ענבל אור תגיש דוח מעודכן על נכסיה
העלימה דירה במנהטן: "הדוח של ענבל אור לא מדויק וחסר"
המצב הסבוך של הפרויקטים הרבים של הקבוצה נובע מכך שבכמעט בכולן התרחשו הפרות מהותיות. כך למשל, פרויקט "אור על הפארק", בניין בן 27 קומות ברחוב אחד העם 16 ברמת גן, המצוי בשלבי בנייה מתקדמים ואכלוסו צפוי בסוף השנה. נגד פרויקט זה עומדת תביעת בוררות שהגיש חלק מחברי קבוצת הרכישה שרכשו זכויות לדירות מגורים בפרויקט. לענבל אור עצמה יש בו זכויות לשתי דירות, דירה מספר 99 בקומה ה-26, ודירה מספר 48 בקומה 12.
בדוח המפרק נכתב כי בדירה מספר 99, המתפרסת על 250 מ"ר ועוד 200 מ"ר מרפסות, דרשה אור להכניס לדירה שינויים רבים מאוד שעלותם נעה בין מיליון לשני מיליון שקלים. השינויים אושרו כדי לא לעכב את המשך הפרויקט אך אור לא שילמה בגינם. לפיכך, על דירה זו קיים חוב לבנק לאומי בסך שלושה מיליון שקלים וכן קיימת בבנק לאומי מסגרת אשראי לא מנוצלת בסך 400 אלף שקלים נוספים.
בנוגע לדירה 48, ציין המפרק כי אור רכשה אותה בחודש יוני 2015 ואין בגינה חוב לבנק. למרות זאת המפרק המליץ להוציא אותה למכירה באופן מידי יחד עם דירה 99 במצבן הנוכחי, על מנת שקונים חיצוניים ייכנסו במקום אור וימשיכו את השלמת הבנייה מהר ככל שניתן.
אור הצהירה על "דירות בנויות" אף שהפרויקט עדיין בשלב החפירה
פרויקט נוסף שמציין את המפרק בדוח שלו הוא פרויקט "פוריה 5", הנמצא ברחוב פוריה 5 במתחם התחנה תל אביב. לפי תכנון הפרויקט, אמור להיות מוקם ברחוב בניין מגורים בן 5 קומות ובו 21 יחידות דיור ומקומות חנייה. נכון ל-21 באפריל התקבל היתר בנייה לפרויקט ובוצעה הריסה של הבניין שהיה קיים על הקרקע. כמו כן, הוקם שלד לקומת הקרקע והשלד לקומה הראשונה נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים.
בפרויקט זה יש לחברת "אליענה אור", השייכת לקבוצת הנדל"ן של ענבל אור, זכויות בדירה מספר 20 בפרויקט. מדובר בדירת 87 מ"ר בתוספת מרפסת צפונית של כ-24 מ"ר ומרפסת דרומית של כ-45 מ"ר בקומה הרביעית. זכויותיה של חברת "אליענה אור" משועבדות לבנק מזרחי טפחות בגין משכנתה בסך של כ-1.2 מיליון שקלים. בנוגע לפרויקט זה המבקר המליץ למכור את זכויות החברה ולהמשיך להתנהל באופן עצמאי באמצעות נציגות קבוצת הרכישה. במקרה זה תיבחן האפשרות שבנק מזרחי טפחות יבצע את התשלומים הנדרשים לצורך קידום הבנייה.
עוד פרויקט שמציין המפרק הוא "השניים" שברחוב ארלוזורוב 13 ב' ברמת גן. מדובר בבניין בן שמונה קומות וחצי ובו 45 דירות שכבר החלו בו עבודות חפירה ודיפון והיתר הבנייה שלו בתוקף. חברת אור סיטי נדל"ן טוענת כי יש לה זכות לקבל 3.7 מיליון שקלים בתוספת מע"מ מהרוכשים בגין דמי שיווק. כמו כן צוין כי לחברה יש זכויות לכמה דירות בפרויקט: לדירה בקומה ראשונה ששטחה כ-89 מ"ר וכן לדירת גג ששטחה כ-130 מ"ר. המפרק מציין כי בדוח החובות והנכסים הכלילה ענבל אור את הזכויות לשתי הדירות הללו כזכויות אישיות שלה, תוך מתן שווי לזכויות כ"דירות בנויות" אף שכאמור מדובר בפרויקט שנמצא בשלבי חפירה ודיפון בלבד.
לפי דוח המפרק, הפרויקט "תקוע" מחודש נובמבר שנת 2015. נציגות הפרויקט חתמה על הסכם עם קבלן ראשי שהחל בעבודות חפירה ודיפון, אך עם היוודע לקבלן כי החברה לא מקבלת את אישור הבנק המלווה, הוא הפסיק את עבודות הבנייה. בפרויקט זה ישנה טענה לחוב של שבעה מיליון שקלים לפרויקט, והומלץ מימוש מהיר של זכויות החברה בפרויקט.
המפרק ציין בדוח אדם בשם יוסף גרשון טוען כי דירת הפנטהאוז נמכרה לו עוד בפברואר 2014 תמורת שלושה מיליון שקלים שבגינם שילם כבר מאה אלף שקלים כאשר בין הצדדים היה צריך להיחתם הסכם מכר מסודר. ההמלצה במקרה זה היא גם למכור את זכויות החברה בפרויקט באמצעות פרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכסים בפיקוחו של בית המשפט.
החברות בבעלות אור מכרו 40-50 דירות יותר מהמתוכננות בפרויקט
מצב סבוך קיים גם בפרויקט ברחוב ז'בוטינסקי 102-104 ברמת גן הכולל כ-180 דירות. "זהו אחד משני הפרויקטים העיקריים של החברות והוא עמוס לעייפה בבעיות משפטיות", נכתב בדוח. מדובר בשתי חלקות סמוכות שבשלב זה לא מתקיים לגביהן הליך של איחוד וחלוקה. הפרויקט מצוי בשלבי טרום תכנון.
בפרויקט זה קיימת בעיה קשה של מכירת יחידות מעבר להיתכנות התכנונית שלו. כלומר התב"ע מאפשרת בנייה של כ-110 יחידות דיור ועל פי ההערכות ניתן להגדיל בו את הזכויות לבין 130-140 דירות, אולם החברות מכרו יותר מ-180 דירות. על פרויקט זה הוטל צו איסור דיספוזיציה נגד בעלי הקרקע כדי למנוע מהם לממש את הקרקע.
המפרק מציין כי שווי הקרקע בשתי החלקות במאוחד יחד גבוה ועשוי להגיע עד 100 מיליון שקלים ולכן ישנה עדיפות למכור אותן יחד ולא בנפרד. המפרק מציין כי בחודש מרץ 2016 רשמה אור סיטי נדל"ן אינספור הערות אזהרה לטובתה, זאת ככל הנראה לנוכח ביטול ההסכמים על ידי הרוכשים לאחר שהחברה הפרה לטענתם את ההסכמים. יחד עם זאת, לנוכח העובדה שהחברה לא החזירה לרוכשים את כספם, נראה שאין להערות האזהרה האלה כל תוקף.