מ"מ שר המשפטים ושר השיכון, מאיר שטרית, הורה באחרונה למינהל מקרקעי ישראל להקפיא את הטיפול בעסקת ענק בהיקף מאות מיליוני שקלים, שבמסגרתה מתכננים המינהל ועיריית תל אביב לבצע החלפת שטחים עם החברה שמחזיקה בבעלות על מתחם הדולפינריום בעיר, ולהעניק לה בתמורה שני מגרשים סמוכים, שעליהם יוקמו שני מגדלי ענק.
ההוראה של שטרית ניתנה עקב טענות למתן הטבות מופרזות ליזם העסקה, איש העסקים יוסף בוכמן, על חשבון הצרכים הציבוריים. בנוסף הועלו שאלות לגבי תקינות ההליכים שבהם התקבלו החלטות על העסקה במינהל מקרקעי ישראל ובעיריית תל אביב.
במסגרת העסקה, שמקדמת עיריית תל אביב כבר שני עשורים, ובעיקר מאז כניסתו של ראש העיר רון חולדאי לתפקידו ב-98', יבוטל הסכם החכירה של החברה על מתחם הדולפינריום והיא תממן את פינויו ואת הריסת המבנים בו. בתמורה תפנה העירייה שני מגרשים סמוכים המשמשים כיום חניון גרירה עירוני, המוגדרים שטח ציבורי פתוח.
על פי החוזה עם החברה, ישונה ייעוד המגרשים ויוענקו בהם זכויות להקמת מגדל מגורים בגובה 36 קומות ומלון בגובה 24 קומות מעל מרכזי קניות ומגרשי חנייה תת-קרקעיים. במקום שבו שוכן הדולפינריום כיום, מתכננת העירייה להרחיב את הטיילת.
במינהל אושרה עסקת ההחלפה באופן עקרוני, אך היא לא הובאה באופן מסודר בפני ועדת העסקות של המינהל, כמתחייב.
שני הכובעים של עו"ד כספי
עד אמצע שנות ה-80 שימש הדולפינריום מתחם שעשועים שבו פעלו בתי קפה, מסעדות ואקווריום שבו נערכו מפגני ראווה של דולפינים. באותה תקופה נקלעה החברה המפעילה לפירוק ונרכשה על ידי איש העסקים היהודי-גרמני יוסף בוכמן מפרנקפורט. ב-89' חתמה החברה של בוכמן, שער לישראל, על הסכם חכירה ארוך טווח עם המינהל ל-49 שנה, עם אופציה להארכת ההסכם ב-49 שנים נוספות.
בוכמן (76), ניצול שואה שעשה את הונו בגרמניה ממועדוני לילה ונדל"ן, ניסה מיד לאחר הרכישה לקדם הקמת מתחם של מרכז קונגרסים ומלון דירות על שטח הדולפינריום בתוכנית שכללה גם ייבוש של שטחי ים. תחילה הסכימה העירייה לקדם את התוכנית, אך לאור התנגדויות הגופים הירוקים עלה הרעיון להחלפת שטחים עם בוכמן.
שני המגרשים שהיו אמורים להימסר לבוכמן נמצאים בבעלות המינהל, ולכן נדרשה הסכמה של המינהל לעסקה. באמצע 2000, כשנה וחצי לאחר כניסתו לתפקיד ראש העיר, הורה חולדאי להתחיל במגעים עם המינהל לקבלת האישור. לאחר כחצי שנה התקבל מהמינהל אישור עקרוני להתקדם בניסוח חוזה משולש בין העירייה, בוכמן והמינהל. סוכם כי העירייה תעסוק בניסוח טיוטת החוזה, אך בפועל הטילה העירייה את הצד המשפטי על יועצו המשפטי של בוכמן באותה תקופה, עו"ד רם כספי. בשלב מסוים החליף בוכמן את כספי בעו"ד מנחם לוי, אך כספי המשיך לטפל בחוזה מטעמה של עיריית תל אביב למרות החשש לניגוד עניינים.
בתחילת הדרך היה מעורב גם איש העסקים אפרים קונדה שהכיר בין בוכמן לחולדאי. את בוכמן ייצג בהמשך גם אלי לנדאו, שהיה באותה תקופה יו"ר חברת החשמל. לדברי לנדאו, בוכמן פנה אליו בזכות ההיכרות ביניהם מהתקופה שבה כיהן כראש העיר הרצליה, בזכות היכרותו עם חולדאי ועקב בקיאותו בתכנון ובנייה. לטענת לנדאו, ייצג את בוכמן בהתנדבות כדי לקדם את המטרות הציבוריות.
ביוני 2003 נחתם חוזה משולש שבמסגרתו הוסכם כי מתחם הדולפינריום יפונה וייהפך לשטח ציבורי. המתחם בבעלות העירייה שגודלו 12 דונם, יועד למלונאות, למגורים ולמסחר. לבוכמן הוענקו זכויות בנייה לשני מגדלים: בית מלון בן 24 קומות מעל שלוש קומות מסחריות ובניין מגורים ובו 36 קומות מגורים מעל שלוש קומות מסחריות. בוכמן התחייב להרוס ולפנות את מתחם הדולפינריום, ובתמורה קיבל את מגרשי העירייה לחכירה לדורות.
עוד סוכם כי היזם ישלם למינהל 31% בלבד דמי היתר מסכום ההפרש בין שווי זכויות הבנייה הקיימות לבין שווי הזכויות החדשות, כפי שיקבע השמאי הממשלתי. כן נדרש היזם לשלם היטל השבחה לעיריית תל אביב.
הסיכום הכספי אושר במינהל, אף שלפי הנהלים להקצאת קרקע מינהל לצרכי מסחר, על המינהל לגבות מראש דמי חכירה בשיעור 91% מהערך - אלא אם נקבע אחרת בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל (הגוף הציבורי האחראי על המינהל).
בדצמבר 2003 העריך השמאי הממשלתי את שווי מתחם הדולפינריום בכ-40 מיליון שקל. מגרשי העירייה הוערכו ב-250 מיליון שקל. במארס 2005 - בעקבות השגות מצדו של בוכמן - נערכה שומה מחודשת שהעלתה את ערכו של כל שטח הדולפינריום לכ-44.5 מיליון שקל, אך גם את ערכם של מגרשי העירייה, ל-283 מיליון שקל.
לאור השומה החדשה הודיע בוכמן על פרישתו מהעסקה, אך חזר בו בתחילת השנה. גורמים בענף הנדל"ן העריכו כי שינוי העמדה נובע ממציאת קונה למתחם. לטענת הגורמים, מדובר בחברת הבנייה חבס.
צורך ציבורי?
כך יצא, שבוכמן נדרש לשלם למינהל 74 מיליון שקל בלבד תמורת חוזה חכירה ללא כל מגבלות לבנייה מסחרית.בתמורה נאלץ להעביר לעירייה מגרש שבו היו לו ממילא זכויות בנייה מוגבלות. בלחץ העירייה הוכנס בחוזה סעיף המאפשר לה להימנע מעריכת מכרז על השטח.על פי השומות, המחיר המינימלי שהיה צפוי להתקבל במקרה של מכרז פתוח לציבור הוא 257 מיליון שקל. ואולם לטענת גורמים בענף שמאות המקרקעין, סביר להניח שניתן היה למצוא יזמים שהיו משלמים על המגרשים יותר מ-300 מיליון שקל.
גורמים שהיו מעורבים בעסקה במהלך השנים, ציינו כי לאורך כל הדרך לחצה עיריית תל אביב לפטור את בוכמן ממכרז בטענה שפינוי הדולפינריום הוא צורך ציבורי. לעומתם, טענו אחרים שהעירייה מקדמת למעשה את עסקיו של היזם ומונעת תחרות אמיתית ומכירת השטח בערכו האמיתי. עוד נטען כי העסקה כרוכה בסובסידיה סמויה וגבוהה מקופת המדינה לעיריית תל אביב - מכיוון שהעירייה מקבלת לידיה את מתחם הדולפינריום מבלי לשאת בהוצאות הריסתו ופינויו, ונהנית ממלוא היטל ההשבחה והארנונה שיניבו שני המגדלים, בשעה שהמינהל מסתפק בקבלת 31% בלבד.
מיטל להבי, חברת מועצת עיריית תל אביב מסיעת מרצ המשמשת גם סגנית יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהתנגדה לאישור התוכנית, אומרת: "לא ברור מדוע צריכה העירייה להעניק לבוכמן זכויות בנייה ל-50 אלף מ"ר עבור שטח מוגבל ומוזנח שמרבית העסקים בו פועלים ללא רישיון. במקום להוציא צווי שיפוץ למבנים, החליטו להעניק מתנה לא פרופורציונית במאות מיליוני שקלים ולשם כך לקדם תב"ע שתפגע בערך הבתים בשכונות מסביב. בנוסף, כשבאו וביקשו להמיר את התוכנית המקורית בהפקעה, לא הציגו בפני חברי הוועדה כל הסכם. אם ישנה הפקעה - ברור שהציבור צריך לשלם. אני התעקשתי לדעת כמה, אך ההסכם לא הובא לידיעתנו".
עמותת אומ"ץ - אזרחים למען מינהל תקין - הפנתה את תשומת לב מבקר המדינה לשאלות שעלו מהעסקה. יו"ר העמותה, אריה אבנרי, מסר כי "לצערנו, גילינו כי במקרה זה, הלכה העירייה מרחק רב לטובת היזם, בדחיפת ראש העיר. המידע שהצטבר ברשותנו הועבר למבקר ומהווה בין היתר תשתית לדו"ח שהוא מכין".