שיוך הוא גזל: מה שחשוב לדעת על השיוך בקיבוצים ובמושבים

בשנת 1840 ראה אור בפריז הספר 'מהו רכוש?' מאת פייר ז'וזף פרודון. תחת הכותר טבע פרודון את סיסמתו המפורסמת - "רכוש הוא גזל!"

ב"רכוש" מתכוון פרודון לקרקע פרטית וב"גזל" לנטייה הרווחת של כל מי שהמאה מצויה בכיסו לרכוש לעצמו קרקעות ובתים ללא הגבלה וללא פרופורציה לצורכי מחייתו. בעקבותיו כתב מרקס את כתביו הרדיקליים והתפתחו גם מודלים מתונים ולא מהפכניים של כלכלה שיתופית כגון הקולקטיבים בספרד והקיבוצים בארץ ישראל בערש המאה ה-20.

בשנים האחרונות קיבוצים רבים עוברים תהליך שנקרא הפרטה. בתהליך הזה הקיבוץ מחליט להפוך ל"קיבוץ מתחדש", ובמסגרתו כל חבר זכאי לקבל בסופו של דבר זכויות פרטיות בבית שבו הוא גר, במקום המצב הקודם שבו הכול היה משותף. אלא שבמקביל להפרטה חלים גם דיני התכנון והבנייה, והמפגש בין שני התחומים האלה הוא בדיוק המקום שבו צצות הסוגיות המשפטיות המורכבות. בדיוק בנקודה זו נכנסת לתמונה עו"ד סמדר בן דור, שנזכרת במקרה מורכב בו טיפלה ואף זכתה.

המקרה התרחש בקיבוץ יגור. חברי קיבוץ פנו לעו"ד בן דור וסיפרו שהשכנים שלהם הגישו בקשה להיתר להקמת ממ"ד, והקיבוץ אישר אותה מתוקף היותו בעל הקרקע. הממ"ד המתוכנן הפריע להם מאוד, הסתיר להם חלון, והם אף חששו שהוא עתיד להיבנות בשטח שאמור להיות שלהם.

"בדקתי את הנושא", היא מסבירה, "ומצאתי שאף על פי שהקיבוץ עדיין הבעלים של השטח, מדובר בשטח שאמור להתחלק ולהשתייך לאנשים שונים. לכן, לדעתי, הקיבוץ אינו רשאי לקבל החלטה ביחס לשטח שאמנם עדיין רשום על שמו, אך עתיד להשתייך לאדם אחר".

הבניין באותו מקרה היה בית משותף בן שש דירות, שהתפרשו על שני אגפים."השטח שבו תוכנן הממ"ד לא היה בהכרח חלק מחלקה של השכנה שהגישה את הבקשה", מסבירה עו"ד בן דור. "בסופו של דבר ביטל הקיבוץ את החלטתו, ונקבע שכל עוד לא הושלם שיוך הדירות והשטחים, לא יתקבלו החלטות בנוגע לבקשות בנייה".

עו"ד בן דור מדגישה שמדובר בסוגיה חשובה במיוחד, משום שהיא נוגעת לתקופת ביניים רגישה. "יש להבחין בין החלטת הקיבוץ לצאת להפרטה לבין הליך השיוך עצמו, שאורך זמן ומסתיים רק עם רישום הזכויות בטאבו. אני מתייחסת לשלב שבו כבר התקבלה החלטת השיוך, אך היא טרם נרשמה בטאבו. בשלב הזה עולות שתי שאלות מרכזיות: הראשונה, מה רשאי הקיבוץ לעשות בתור בעל הקרקע כשמוגשת אליו בקשת בנייה, והאם הוא רשאי לאשר אותה על פי שיקול דעתו בלבד, או שעליו להביא בחשבון שהקרקע עשויה כבר להיות מיועדת לאדם מסוים. השאלה השנייה היא כיצד נקבע היקף השטח המשויך לכל דירה בבית משותף".

בנקודה זו היא מציגה עמדה עקרונית: "בקיבוצים קיימים בתים גדולים ובהם שלוש או שש דירות, והגישה הרווחת היא שמי שתפס שטח לאורך השנים הוא זה שיזכה בו בסופו של דבר. לדעתי זו טעות. חלוקת השטחים צריכה להיקבע על פי חוק המקרקעין. הקיבוץ אינו פועל בחלל ריק, אלא כפוף לחוקי מדינת ישראל. על פי חוק המקרקעין, בבית משותף, וגם בניין ובו כמה דירות שאינו רשום כבית משותף נחשב ככזה, השטחים צריכים להתחלק באופן יחסי לשטח הדירות, ולא לפי מה שכל אחד תפס לאורך השנים".

האם ההפרטה בקיבוץ, מבחינה משפטית, שונה מהפרטה בשוק הפרטי?

"מדובר בהליך ייחודי לקיבוצים. קיים מודל שנקרא 'הקיבוץ המתחדש', וקיבוץ רשאי להחליט ברוב חבריו אם ברצונו לעבור לפעול על פיו. זהו מהלך חברתי במהותו. אם בעבר הכול היה משותף, הרי שההפרטה, שהמונח נגזר מהמילה 'פרט', מבטאת מצב שבו כל חבר אחראי לעצמו ומתפרנס בעצמו. זהו אינו מונח משפטי, אלא מונח המתאר את המעבר מהמשותף אל הפרטי."

לאתר של סמדר בן דור - משרד עו"ד

למשרד עו"ד סמדר בן דור באתר zap משפטי

מה כוללות בפועל הזכויות הפרטיות שחבר מקבל בתום ההליך? האם מדובר בבעלות מלאה על הנכס, או בזכות בלבד?

"בדרך כלל מדובר בזכויות חכירה, ולא בבעלות. גם הקיבוץ עצמו, עוד לפני ההפרטה, אינו בעל הקרקע אלא חוכר אותה מרשות מקרקעי ישראל, ומעמדם של חברי הקיבוץ הוא בדרך כלל של בני רשות. כלומר, הגורם המנהל את הכול הוא הקיבוץ. ברשותו משבצת קרקע שבה מתגוררים כלל החברים. בעת ההפרטה מכינים תוכנית המחלקת את השטח לחלקות קטנות יותר, וכל חבר אמור לקבל את ביתו. הפרטים משתנים מקיבוץ לקיבוץ, אך העיקרון הוא שכל חבר יקבל את האפשרות לקבל את ביתו. במסגרת זו ניתן להתחשב בדמי עזיבה המגיעים לחברי הקיבוץ.

האם קיים הבדל בין חברים ותיקים לחברים חדשים?

"כן, קיימים הבדלים, ולא כל חבר זכאי לכך באופן אוטומטי. הזכאות תלויה בקריטריונים שונים."

מה קורה למבנה שנבנה ללא היתר או בחריגת בנייה?

"זו סוגיה נפרדת, שאינה קשורה במישרין להליך השיוך אלא לדיני התכנון והבנייה. מבנה שנבנה ללא היתר יש להסדיר, כלומר לקבל עבורו היתר או להרסו. זה אינו עניין פנימי של הקיבוץ, אלא נושא שבתחום התכנון והבנייה על כל המשתמע מכך."

מהי הטעות הנפוצה ביותר שקיבוצים או חברים עושים בתהליך ההפרטה, וכיצד ניתן להימנע ממנה?

"אחת הבעיות המרכזיות היא היעדר שקיפות מספקת. מתקבלות החלטות רבות לפני שהן נבחנות לעומק. הדברים נכונים גם למושבים, ולא רק לקיבוצים, שכן מדובר בהליך דומה. חלוקת הקרקע למגרשים אינה נעשית תמיד כפי שהיא צריכה להיעשות מבחינת דיני המקרקעין, ולעיתים מתקבלות החלטות הפוגעות בחברים".

כאן היא מפרטת מהו השלב הפנימי שבו מתקבלת ההחלטה על הקצאת השטחים מהקיבוץ לחברים - "יש שלב שבו הקיבוץ מכין מפה או תוכנית, שולח אותה לחברים, והחברים חותמים על השטחים המוקצים להם. זהו שלב פנימי בתוך הקיבוץ. לאחר שמתקבלת החלטה על התוכנית, מגישים אותה לרשויות, לוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה, לצורך אישורה. וברגע שהתוכנית מגיעה לוועדה, קשה מאוד לשנות את מיקום החלקות והמגרשים".

לפיכך היא ממליצה לבחון את שטחי התוכנית ביסודיות בשלב הפנימי- "מומלץ מאוד, בשלב שבו התוכנית עדיין מצויה בקיבוץ, לבחון אותה היטב ולוודא שהמגרש שהוקצה לחבר מסוים הוא אכן המגרש המגיע לו. אם הוא סבור שנפלה טעות, מוטב שיגיש את התנגדותו כבר מול הנהלת הקיבוץ, ולא ימתין לשלב האחרון, שבו כמעט לא יעמוד לו מעמד, אם בכלל. חשוב מאוד להיות מיוצגים בעורך דין ולא לפעול לבד".

עו"ד סמדר בן דור מתמחה בדיני תכנון ובנייה, ומלווה חברי קיבוצים ומושבים בהליכי הפרטה ושיוך, לצד ייצוג בסוגיות תכנון ובנייה.

*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי

הכתבה בשיתוף zap משפטי