בשבועות האחרונים כולם מדברים על האטה במכירות, על ירידות מחירים ועל קבלנים שיושבים על הגדר. אבל בתחום ההתחדשות העירונית השטח מספר סיפור אחר לגמרי: פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ממשיכים להתקדם, ויזמים רבים מנסים להחתים דיירים בקצב מהיר. אלא שבשוק תנודתי, כל טעות קטנה בתכנון העסקה מצד בעלי הדירות עלולה להפוך לחלום בלהות כלכלי ולאיבוד הנכס היקר ביותר שלהם.
ההבדל בין פרויקט מצליח שמסתיים בדירה חדשה ומפוארת לבין קטסטרופה משפטית של שנים בבתי משפט, טמון בשלב אחד קריטי: בדיקות מקדמיות והתקשרות נכונה עם עורך דין שייצג את כוח הדיירים, עוד לפני שבכלל פותחים במשא ומתן עם היזם. עו"ד רושאל צ'ולפייב, מומחה במסחר וחדלות פירעון, על השפעות המצב וממה חשוב להיזהר.
עו"ד צ'ולפייב, מהם הדגשים והבדיקות שבלעדיהם אסור להתקדם?
"אם אתם חלק מנציגות דיירים או בעלי דירות במתחם המיועד להתחדשות, הדבר הראשון שאתם חייבים לקחת בחשבון הוא הבדיקות המקדמיות לגבי החברה היזמית. האם יש להם את החוסן הכלכלי הנדרש? מה הניסיון שלהם? מעבר לכך, שלב לוחות הזמנים והמועדים בהסכם הוא קודש קודשים. חוזה שאינו מגדיר זמנים מדויקים ומחייבים לקבלת היתר בנייה, לתחילת עבודה ולמסירת מפתח, עלול להשאיר אתכם תלויים באוויר במשך עשור.
פרטים אלו, יחד עם הגדרה מדויקת של המפרט הטכני, ערבויות המיסים ותשלומי שכר הדירה בתקופת הפינוי, הם פרטים נחוצים כל כך שבלעדיהם אסור לכם לחתום על אף מסמך או הסכם עקרונות".
אם כך, אילו בטוחות וערבויות חובה לדרוש במעמד החתימה?
"בכל עסקת התחדשות עירונית, הדיירים הם אלו שמוסרים את המפתח ויוצאים מהבית, ולכן רמת הסיכון שלהם אדירה. כדי להגן על עצמכם, עליכם להבין היטב אילו בטוחות היזם מציג לכם לפני שהטרקטורים עולים על הקרקע. ערבות בנקאית אוטונומית לפי חוק המכר, ערבות לשכר דירה לכל תקופת ההקמה, וערבויות מיסים הן קו ההגנה שלכם. עורך דין שמייצג אתכם באופן בלעדי יוודא שהבטוחות הללו קשיחות ואינן ניתנות לביטול, כדי שגם במקרה הקיצוני שבו היזם נקלע לקשיים, הכסף והזכויות שלכם יישארו מוגנים לחלוטין."
למשרד עו"ד רושאל צ'ולפייב באתר zap משפטי
לאתר של רושאל צ'ולפייב - משרד עו"ד
מה הטעויות שאתה רואה בשטח, שאנשים עושים?
"בעידן של היום, הכל נגיש, ונציגויות דיירים רבות מתפתות לעשות קיצורי דרך: להוריד חוזים מהאינטרנט או להיוועץ בכל מיני כלי AI כמו ChatGPT או Gemini כדי לבדוק את ההסכמים שהיזם מציע להם.
אל תעשו את הטעות הזו!
כלי בינה מלאכותית לא מכירים את הניואנסים המשפטיים, התכנוניים והמיסויים של חוקי ההתחדשות העירונית בישראל. הם לא יודעים לזהות סעיפים דרקוניים שהקבלן הכניס באותיות הקטנות, ובעיקר - אין להם שום אחריות. אם חלילה הפרויקט ייתקע, אם היזם יפר את ההסכם או שהבניין יישאר חצי בנוי, אתם לא תוכלו לפנות ל-ChatGPT כדי לקבל תשובות, פתרונות או פיצויים, ואף ערכאה משפטית לא תטיל עליו את האשמה".
עסקת התחדשות עירונית היא העסקה המורכבת ביותר בשוק המקרקעין. ליווי משפטי צמוד ובלתי תלוי של עורך דין המייצג את הדיירים, מהרגע הראשון של יצירת הקשר והמפגש הראשוני ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה, הוא הלב של הפרויקט. עורך הדין שמלווה אתכם הוא הגורם היחיד שנושא באחריות המלאה על כל ההתנהלות בסיפור הזה, והוא המגן היחיד שלכם מול האינטרסים של היזם. בשוק של היום, אסור להמר על הבית שלכם.
נוכח הריבית הגבוהה וההאטה, אנחנו שומעים לא פעם על חברות קבלניות שנקלעות לקשיים. איך הרקע שלך בחדלות פירעון עוזר להגן על הדיירים במצב כזה?
"החיבור בין עולם ההתחדשות העירונית לבין דיני חדלות פירעון הוא קריטי במציאות הכלכלית של היום. כעורך דין שמכיר את המערכת הזו מבפנים ופעיל בוועדות חדלות הפירעון של לשכת עורכי הדין, המטרה שלי היא 'לצפות את פני העתיד' כבר בשלב ניסוח החוזה.
אנחנו לא רק דורשים ערבויות קשיחות, אלא בונים מנגנוני הגנה משפטיים מתוחכמים שיאפשרו לדיירים לנתק מגע מהיזם במהירות וביעילות אם הוא נקלע לסחרור כלכלי, מבלי שהפרויקט יינעל בתוך הליכי פשיטת רגל ממושכים. בשוק הנוכחי, הבנה עמוקה בחדלות פירעון היא כבר לא בונוס - היא תעודת הביטוח של בעלי הדירות."
משרד עורכי הדין רושאל צולפייב, שנוסד כהמשך לעשייה משפטית ענפה החל משנת 2009, מציע מעטפת משפטית דינאמית ומודרנית לעולם העסקי והפרטי.
המשרד, בהובלת עו"ד רושאל צולפייב, מתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, חברות, משפט מסחרי, דיני עבודה וחדלות פירעון. אנו דוגלים בגישה חדשנית ויצירתית, השואפת לאיתור פתרונות חלופיים והסדרי חובות עוד בטרם פנייה להליכים משפטיים.
לצד מומחיותנו בליטיגציה, עסקאות מכר, הוצאה לפועל וליקויי בנייה, המשרד פעיל בוועדות לשכת עורכי הדין ובתרומה לקהילה (פרו בונו), ומחויב להגנה מלאה על זכויות לקוחותיו.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
הכתבה בשיתוף zap משפטי