מיליונים בסכנה: הטעות הקריטית שאתם עושים כשאתם חותמים על דיור מוגן בבנייה

תנופת הבנייה של השנים האחרונות הביאה עמה בשורה חדשה לבני גיל הזהב: פרויקטים מפוארים של דיור מוגן שנבנים מאפס. מדובר במתחמים יוקרתיים המיועדים לאנשים שרוצים ליהנות, לטייל ולבלות את השנים הבאות בסטנדרט הגבוה ביותר. אלא שרבים מהרוכשים שמגיעים בשלבים המוקדמים - כשהפרויקט עדיין "על הנייר" או בבנייה - אינם מודעים לכך שהם נכנסים לשדה מוקשים משפטי.

עו"ד אפרת דרור, מומחית בליווי עסקאות דיור מוגן (הן בפרויקטים קיימים והן בפרויקטים בהקמה), מסבירה מדוע מדובר בעסקה שונה לחלוטין מרכישת דירה, ואיך מונעים מהחלום להפוך לסיוט משפטי וכלכלי.

"ההבדל הכי גדול, שאותו אני מדגישה בכל משא ומתן מול עורכי הדין של חברות הדיור המוגן, הוא היעדר רשת מגינה מטעם המדינה", מסבירה עו"ד אפרת דרור. "כשאתם קונים דירה מקבלן, חוק מכר דירות מגן עליכם באופן אוטומטי עם מנגנוני פיצוי על איחורים וערבויות מובנות. בדיור מוגן בהקמה - חוק המכר פשוט לא חל".

כאשר אדם חותם על חוזה לדיור מוגן, הוא לא קונה זכות בעלות בנכס, אלא זכות מגורים ושימוש בלבד, לרוב עד סוף ימיו. "בטאבו לא יהיה רישום בעלות על שמכם, אלא לכל היותר הערת אזהרה או משכנתה לטובת הדייר, תלוי במבנה המשפטי של הבטוחה שמקבל הדייר", מבהירה עו"ד דרור. "למרות זאת, הסכומים שמשלמים הם עצומים ומקבילים לחלוטין למחירי דירות במרכז הארץ - 4 ואפילו 5 מיליון שקלים. לשים סכום כזה בלי לדרוש את ההגנות שקיימות בחוק המכר דירות? זו רשלנות וללא ספק מצריכה ליווי של עו"ד מיומן ".

אחת הבעיות הנפוצות כיום בפרויקטים בבנייה הן עיכובים בגלל נסיבות של "כוח עליון" - מלחמות, מחסור בפועלים או מצב חירום, ולפעמים גם עיכובים רגילים של נסיבות החיים. היזמים נוטים להתקשח בנושא זה ולנצל את "סעיף כוח עליון" כדי להתחמק מתשלומי פיצויים.

"עורכי הדין של היזמים לעולם לא יוותרו על סעיף כוח עליון בחוזה וינסו להכניס לסעיף הזה כל מצב שיכול לעכב את הבנייה, גם אם בפועל זה לא ממש מוצדק, אבל התפקיד שלנו הוא להגביל אותו", מסבירה עו"ד דרור. "עבור אדם מבוגר, כל שנה היא קריטית. אי אפשר לחכות שנים, מעבר לתקופת הבנייה בחוזה, שהבנייה תסתיים. לכן, חשוב לתת לזה ביטוי משפטי בחוזה.

נושא קריטי נוסף הוא הבטחת הכספים: עורך דין מיומן יעמוד על כך שתינתנה ערבויות בנקאיות מלאות ובטוחות כנגד כל תשלום שמשולם באופן מיידי, כדי להבטיח הגנה מלאה".

לעו"ד ונוטריון אפרת דרור באתר zap משפטי

רכישת דיור מוגן בהקמה נעשית לעיתים קרובות בגילאי 70-75, כאשר הבנייה עצמה אמורה להימשך מספר שנים. במהלך השנים הללו, המציאות עלולה להשתנות בצורה קיצונית.

"מה קורה אם במהלך 3 או 4 שנות בנייה חלה החמרה חדה במצבו הרפואי של הדייר, והוא הופך לסיעודי או לוקה חלילה בדמנציה?" מעלה עו"ד דרור שאלה קריטית. "ועדות הקבלה של הדיור המוגן הרגיל דורשות דיירים כשירים ועצמאיים. אדם סיעודי לא יוכל להיכנס לשם. בלי סעיף ייעודי בחוזה שנלחם על כך, הדייר או יורשיו עלולים למצוא את עצמם קשורים לחוזה דרקוני או לספוג קנסות כבדים. חובה לעגן מראש ובאופן חד-משמעי את הזכות לבטל את החוזה ולקבל את הכסף חזרה במקרה של הרעה במצב הבריאותי או פטירה, ללא קנסות", מדגישה עו"ד דרור.

הנושא מורכב עוד יותר כאשר הדייר כבר ביקש מהיזם לבצע התאמות אישיות בנכס (כמו שינויי מחיצות או מטבח מיוחד) במהלך הבנייה - סוגיה שדורשת הסדרה משפטית מדויקת מראש כדי למנוע טענות מצד החברה.

רבים נוטים להירתע משכר הטרחה של עורכי הדין, אך עו"ד דרור מבהירה כי מעורבות משפטית בשלב מוקדם - עוד לפני שסוגרים את התנאים הראשוניים - למעשה חוסכת לדייר כסף רב.

"יש המון ניואנסים קטנים ונקודות ללחיצה במשא ומתן שרק עורך דין מיומן שמכיר את התחום מבפנים יודע לזהות", היא מסכמת. "חברות הדיור המוגן דורשות, למשל, דמי רצינות או דמי הרשמה בסכומים גבוהים מאוד. באחד התיקים שניהלתי, הצלחתי להפחית את דמי המקדמה האלו באופן דרמטי - הורדה שכיסתה לדיירים את שכר הטרחה שלי, עוד לפני שדיברנו על שחיקת הכסף והתנאים הנוספים שהשגנו. כשמדובר בעסקת חייכם, אל תסתמכו על המזל ואל תחפשו פתרונות בגוגל - ליווי מקצועי הוא ההבדל בין ביטחון כלכלי מוחלט לסיכון מוחשי".

משרד עו"ד ונוטריון אפרת דרור, הפועל בתל אביב ובהרצליה, מעניק מעטפת משפטית ונוטריונית מקיפה ללקוחות פרטיים ועסקיים.

המשרד מתמחה במקרקעין (נדל"ן), דיור מוגן, תכנון משפחתי, העברה בין-דורית (צוואות, הסכמי ממון, ניהול עזבונות, נאמנויות, ייפוי כוח מתמשך וכיו"ב). גישת העבודה של המשרד משלבת מקצועיות ללא פשרות, יסודיות ודיסקרטיות, לצד ליווי אישי ופתרונות מעשיים המותאמים במדויק לצרכיו המשפטיים והעסקיים של כל לקוח.

*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני

הכתבה בשיתוף zap משפטי