הדירה שלכם היא כנראה הנכס היקר ביותר שבבעלותכם, אך המציאות הביטחונית של השנתיים האחרונות מחייבת אתכם לשאול שאלה קשה בהרבה משאלת השווי הכספי שלה: האם הדירה הזו מסוגלת להגן עליכם ועל בני משפחתכם ברגע האמת?
עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני, מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית, מסביר כי בעבר, המניע העיקרי של בעלי דירות ליציאה לפרויקט של פינוי ובינוי היה כלכלי כמעט לחלוטין: "דיירים חיפשו את עליית הערך האדירה ואת התוספת של מרפסת השמש, אך המלחמה הנוכחית טרפה את הקלפים ושינתה את סדר העדיפויות מן הקצה אל הקצה. היום הממ"ד הוא כבר לא בונוס נחמד, אלא צורך קיומי בסיסי שהופך כל דירה שאין בה מיגון תקני לנכס פגום, הן מבחינה בטיחותית והן מבחינה שיווקית".
חשוב לזכור כי בדירה ללא ממ"ד, השקעה בשיפוץ קוסמטי בלבד עלולה להתברר כירידת ערך ביום פקודה.
מה גרם לשינוי בתפיסה שלנו?
"השינוי מבוסס על מראות קשים מהשטח. ראינו בניינים ישנים שנפגעו קשות, ובניינים סמוכים אליהם, שנפגעו הרבה פחות. בבניינים ישנים מאוד שספגו הדף או פגיעה מרסיסים, ראינו התפוררות של ממש, קריסת מרפסות והרס תשתיות פנימיות שהפכו את המבנה ללא ראוי למגורים.
לעומת זאת, בניינים אחרים באותם רחובות ממש, שכבר הספיקו לעבור תהליך של התחדשות עירונית, הציגו עמידות מרשימה עם נזקים קלים בלבד למעטפת. ההבנה הזו מחלחלת כעת לכל בעל דירה בישראל: המטרה של התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה הגנה על הביטחון האישי. אם בעבר החשש העיקרי היה מפני רעידות אדמה עתידיות שנתפסו כאירוע רחוק ותיאורטי, המצב הביטחוני הנוכחי הופך את האיום למוחשי ויומיומי, שמחייב אתכם להפסיק להסס ולהתחיל לפעול".
עו"ד פרידמן ג'ובאני מסביר כי המציאות בשטח הכתיבה כללי משחק חדשים. "בעבר, כשהיינו מדברים על התחדשות עירונית, השיח היה בעיקר סביב תוספת עוד מטרים לדירה ותמורות כספיות. היום, כשאנחנו רואים בניינים שספגו נזק כבד עקב טיל, אנו מבינים שההבדל בין בניין ממוגן לבניין ישן הוא הבדל של חיים ומוות. הניסיון מלמד שבניינים שעברו התחדשות עירונית חוו פגיעות קלות בלבד במקרים שבהם בניינים ישנים לידם פשוט התפרקו. זה מחדד את הצורך בשינוי תפיסתי אצל כל דייר: התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה פרויקט ביטחוני".
מעבר להיבט הבטיחותי, יש כאן משמעות כלכלית אדירה בשוק הנדל"ן הנוכחי. "כיום, דירה ללא ממ"ד נתפסת כדירה פחות אטרקטיבית (למעט במקרה של השקעה). הביקוש לנכסים כאלו צונח, ומי שלא דואג למיגון היום, יגלה בעתיד הקרוב שהוא מחזיק בנכס שקשה מאוד למכור או להשכיר".
לדבריו, מאות אלפי דירות בישראל עדיין חסרות מיגון תקני, וזהו כשל שהמדינה והרשויות המקומיות מתקשות לפתור במהירות הנדרשת. למרות הצורך הדחוף, הבירוקרטיה עדיין מהווה חסם משמעותי: "פרויקט של הריסה ובנייה יכול לקחת בין שלוש לארבע שנים, בעוד שפרויקטים רחבים יותר של פינוי ובינוי עלולים להימשך כמעט שש שנים עד לקבלת היתר הבנייה בפועל.
בחיים של מדינה שחווה סבבי לחימה בתדירות גבוהה, אלו פרקי זמן ארוכים מדי שמפקירים את האזרחים ללא הגנה. לכן, האחריות עוברת לידי הדיירים. אם לא תתניעו את התהליך היום, אתם גוזרים על עצמכם עוד שנים של ריצה למקלטים ציבוריים רחוקים או הסתתרות בחדרי מדרגות שאינם מספקים הגנה אמיתית מפני הטילים המתקדמים והכבדים שנכנסו למערכה".
בדיקה פשוטה של זכויות הבנייה הנוכחיות במגרש שלכם עשויה לגלות שהמרחק לדירה ממוגנת קצר בהרבה ממה שחשבתם.
אילו כלים משפטיים חדשים צריכים להיכנס כדי לאפשר ליזמים ולדיירים להוציא פרויקטים לפועל, במיוחד בערים בסיכון גבוה?
"הפתרון חייב להיות ברמה הלאומית ולא רק המוניציפלית. כיום, כל רשות מקומית מסתכלת פנימה וקובעת לעצמה את גובה הבניינים וזכויות הבנייה, לעיתים ללא קשר לצורך הביטחוני הדחוף. ישנם מקומות, כמו ברובעים מסוימים בתל אביב או בפריפריה הרחוקה, שבהם אין כרגע היתכנות כלכלית ליזמים. כדי לפתור זאת, הרשויות חייבות 'לצאת מהקופסה'. למשל, העירייה יכולה לאשר קומה נוספת שמעניקה ליזם את הרווח הדרוש כדי לקדם את הפרויקט".
מעבר לכך, פרידמן ג'ובאני מציע מנגנון של ניוד זכויות בנייה בין רשויות: "יזם שמוכן לקחת על עצמו פרויקט בסיכון גבוה וברווחיות נמוכה בקריית שמונה או בנהריה לדוגמה, צריך לקבל בתמורה תוספת זכויות בפרויקט רווחי יותר שאותו הוא מבצע במרכז הארץ. בלי תמריצים כאלו, הפריפריה תישאר חשופה.
אנחנו נמצאים במלחמה שבה טילים הנושאים ראשי נפץ כבדי משקל מהווים איומים ביטחוניים בעלי עוצמה חריגה. אי אפשר להמשיך ולהסתכל על רווחיות של פרויקט רק דרך היטלי השבחה מקומיים. הכלים המשפטיים צריכים לאפשר גמישות מקסימלית כדי שכל בניין בישראל, ללא קשר למיקומו הגיאוגרפי, יוכל לעבור תהליך של מיגון והתחדשות.
בנוסף במקומות שבהם אין ליזם כדאיות כלכלית מספקת בכדי להוציא את הפרוייקט אל הפועל, המדינה והרשויות המקומיות צריכות לשקול הפחתה או הקפאה של היטלי השבחה ואגרות, כדי לאפשר היתכנות אמיתית לפרויקטים בפריפריה ובקו העימות.
בנוסף, ייתכן ויש מקום לייצר מסלול תכנוני מואץ לבניינים חסרי ממ"ד באזורים בעלי סיכון ביטחוני גבוה, בדומה למסלולים מועדפים שקיימים בתשתיות לאומיות. כיום אין הבחנה מספקת בין פרויקט התחדשות רגיל לבין פרויקט שמטרתו בראש ובראשונה הצלת חיים לאור מיקומו של הפרויקט."
לעו"ד עמית פרידמן ג'ובאני באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני
האם לדעתך בתי המשפט יחמירו כיום יותר עם דיירים שמעכבים פרויקטים לאור העובדה שעיכוב כזה מסכן חיי אדם?
"הסבלנות של מערכת המשפט כלפי דיירים סרבנים הולכת ונגמרת. בעבר, בתי המשפט נטו לגלות הבנה רבה יותר לסיבות אישיות או כלכליות של מתנגדים, אך המלחמה שינתה את האיזון. כשדייר בודד עוצר פרויקט שלם, הוא לא רק פוגע ברכוש של שכניו, אלא מסכן באופן אקטיבי את שלומם.
בתי המשפט נוטים כיום להטיל סנקציות כספיות כבדות והוצאות נזיקיות על סרבנים, מתוך הבנה שהזכות לביטחון ולמיגון גוברת על כמעט כל טענה אחרת. המשמעות עבורכם כבעלי דירות בבית משותף היא שאסור לתת לסרבנות לעצור אתכם. ישנם כלים משפטיים אפקטיביים שיודעים לטפל בעיכובים הללו ולהוציא את הפרויקט לדרך, והאיום בתביעה נזיקית הופך לממשי ומרתיע מאי פעם.
בתי המשפט כבר הבהירו בעבר כי זכות הקניין של דייר בודד אינה יכולה לשמש כלי לסיכול אינטרס ציבורי ותכנוני רחב. כך למשל, בפסיקות שונות שניתנו מכוח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, הוטלה אחריות נזיקית על דיירים סרבנים שסיכלו פרויקטים ללא הצדקה סבירה. בתי המשפט הדגישו כי כאשר רוב מיוחס של בעלי הדירות תומך בפרויקט, והעסקה הוגנת וסבירה מבחינת תנאי השוק, סירוב בלתי ענייני עשוי להיחשב כחוסר תום לב המזכה את יתר בעלי הדירות בפיצוי כספי משמעות מאת הדייר הסרבן.
המלחמה הנוכחית חשפה גם את העובדה שהאיום הרקטי על ישראל השתנה דרמטית. לא מדובר עוד בנפצים או ברקטות קלות, אלא בטילים עם ראשי נפץ של מאות קילוגרמים שמסוגלים להחריב רחובות שלמים. עובדה זו משפיעה ישירות על תכנון הממ"דים החדשים.
אם בעבר הממ"ד היה חדר קטן וצפוף ששימש בעיקר כמחסן, הרי שהיום התכנון עובר למרחבי שהייה גדולים יותר שיכולים להגיע ל-15 מטרים מרובעים ולכלול אפילו יחידות מקלחת ושירותים. המטרה היא לאפשר למשפחה לשהות במרחב המוגן לאורך זמן בביטחון ובנוחות יחסית. כשאתם יוצאים לדרך עם יזם, עליכם לדרוש מפרט טכני שמתאים למציאות של שנת 2026 ולא להסתפק בתכנון המיושן של העבר, כי הצרכים הביטחוניים שלכם (ושל מדינת ישראל לצערנו הרב) רק הולכים וגדלים".
מה המסר שלך לבעלי דירות בבתים משותפים שמתלבטים כרגע אם להתחיל תהליך של התחדשות עירונית? למה לא לחכות לאחרי המלחמה?
המסר של עו"ד פרידמן ג'ובאני הוא פשוט וחד משמעי: "אל תחכו. אנחנו חיים באזור שבו השקט הוא תמיד שברירי וזמני, וכל יום של המתנה הוא יום שלא יחזור. תהליך של התחדשות עירונית הוא ריצה למרחקים ארוכים שכוללת בחירת עורך דין, מינוי מפקח, עריכת מכרז יזמים והתנהלות מול ועדות התכנון. אם תתחילו את התהליך רק כשהתותחים יחזרו לרעום, אתם תגלו שוב שאתם נמצאים בנקודת ההתחלה ללא שום הגנה. הניסיון מלמד שהתהליכים הבירוקרטיים לוקחים שנים, ולכן 'יפה שעה אחת קודם'".
לסיכום, עליכם להבין שהדירה החדשה שתקבלו בסוף התהליך היא לא רק שדרוג של איכות החיים, אלא המבצר שלכם מול עתיד לא ידוע. השוק הישראלי עובר טרנספורמציה שבה דירה ללא ממ"ד הופכת למוצר נחות שקשה מאוד לסחור בו, בעוד שדירה ממוגנת בבניין חדש מעניקה לכם שקט נפשי שאין לו מחיר. אל תתנו לבירוקרטיה או לחששות לעצור אתכם. בחרו באנשי המקצוע הנכונים, התאגדו כנציגות חזקה והובילו את הבניין שלכם לעידן החדש של המיגון. הצעד הראשון הוא בחירת עורך דין שייצג אך ורק את האינטרסים שלכם כבעלי הדירות, ויוודא שאתם מוגנים משפטית ובטיחותית לאורך כל הדרך הארוכה אל הדירה החדשה.
עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני הוא מומחה למקרקעין והתחדשות עירונית, משרדו מעניק מעטפת משפטית מלאה הן ליזמים והן לבעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית ופינוי ובינוי.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
הכתבה באדיבות ZAP משפטי