כאשר שילמתם עבור הדירה שלכם, חתמתם וקיבלתם מפתחות, כנראה הרגשתם שהעניין סגור. אבל מה אם הבית שלכם, על כל מיליוני השקלים שהשקעתם בו, לא רשום בכלל על שמכם? זה בדיוק מה שקרה לאחרונה ללקוחות שפנו לעו"ד לואיזה עזייב, מומחית בדיני מקרקעין.
הם רכשו דירה בשנת 2008, שילמו את מלוא התמורה, עברו לגור בה וחיו את חייהם, בלי לדעת שהדירה מעולם לא נרשמה על שמם בטאבו. הם גילו על המחדל כשרצו לכלול את הדירה בצוואה שלהם, ומהר מאוד הבינו שהם בבעיה. מוכר אחד נפטר, עורך הדין שליווה את הרכישה נפטר אף הוא לפני שהשלים את הרישום, עורך דין אחר שפנו אליו לא הצליח להסדיר את הבעיה, ורק לאחר שנה שלמה של עבודה מול רשויות, יורשי המוכרים והעירייה, הצליחה עו"ד עזייב לסגור את התיק. העלות הנוספת שנאלצו לשלם: כ-50,000 שקל.
עו"ד עזייב, איך מגיעים למצב כזה?
"מדובר בתופעה שכיחה הרבה יותר ממה שנדמה לכולנו. עורכי הדין שטיפלו ברכישה לא השלימו את הרישום, שזה בעצם החלק האחרון והקריטי של כל עסקת מקרקעין," מסבירה עו"ד עזייב. "הרישום בטאבו הוא לא פורמליות בירוקרטית, אלא ההוכחה המשפטית היחידה לכך שהנכס אכן שייך לכם. ללא רישום, אתם עשויים להחזיק בנכס בפועל, אך על הנייר המצב עמום בהרבה".
במקרה הספציפי, כאמור, הזוג עבר תלאות רבות עד שהגיעו אליה. התיק כלל תיקון דיווח לרשויות המס, מו"מ מול העירייה בעניין היטל השבחה שהמוכרים לא שילמו, ואיתור יורשים של אחת המוכרות שנפטרה בינתיים. בסופו של דבר לקח כשנה שלמה להסדיר את הרישום.
רכשתם דירה? אל תניחו שעורך הדין סיים את עבודתו ברגע שקיבלתם מפתחות. בקשו לראות אישור רישום סופי בטאבו לפני שאתם סוגרים את התיק.
מה למעשה הסיכון האמיתי?
"כשדירה אינה רשומה על שם הקונה, המשמעות המשפטית חד משמעית: הרוכש אינו הבעלים של הנכס על פי חוק. ללא הערת אזהרה ברישום, המוכר יכול, לפחות על הנייר, לטעון שמעולם לא מכר את הנכס ולהעמיד את הקונה בפני הליך משפטי ממושך שבו יצטרך להוכיח שהעסקה בוצעה. אם התשלומים בוצעו במזומן ואין תיעוד מסודר, ההוכחה הופכת לקשה עוד יותר. גם אם בסופו של דבר הצדק יצא לאור, מדובר בשנים של עוגמת נפש, עלויות משפטיות כבדות ואי ודאות מתמשכת".
המצב מסתבך עוד יותר כאשר המוכר נפטר לפני השלמת הרישום. במקרה כזה יש לאתר את יורשיו, לשכנע אותם לשתף פעולה ולעיתים אף לנהל מו"מ מול הרשויות תוך הצגת מסמכים ישנים שלא תמיד קיימים. "לפעמים היורשים לא מכירים את הסיפור ולא מוכנים להיכנס לתהליך," אומרת עו"ד עזייב, "זה עלול להגיע לבית משפט, ולנסות להוכיח עסקה שהתרחשה לפני 40 שנה, כשמדובר בדורות שלמים שחלפו וקשה עד בלתי אפשרי לשחזר מה בדיוק סוכם, מה שולם ומה הובטח - זה מסובך מאוד".
רישום חסר, אשראי חסר
היבט נוסף שרוכשים רבים אינם מודעים לו עד שהוא פוגע בהם ישירות: מוסדות בנקאיים אינם מאשרים משכנתה על נכס שאינו רשום על שם הלווה בלשכת רישום המקרקעין. מבחינת הבנק, נכס שאינו רשום כהלכה אינו בר-שעבוד, ומשכך, אינו יכול לשמש בטוחה להלוואה. המשמעות המעשית היא שבעל הנכס מוצא עצמו חסום: הוא אינו יכול לקחת משכנתה, וגם לא לשעבד את הנכס או למכור אותו לרוכש אחר שיבקש לבדוק את מצבו הרישומי לפני סגירת העסקה. "הבנק אינו יכול לתת משכנתה כאשר הרישום אינו ברור," מסבירה עו"ד עזייב. "וכאשר אין משכנתה, לרוב אין עסקה."
אם אתם מתכננים למכור, לרשת או לקחת הלוואה כנגד הדירה בעתיד, רישום לקוי יעצור אתכם בדיוק ברגע הקריטי.
לעו"ד לואיזה עזייב באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד לואיזה עזייב
מה אפשר היה לעשות אחרת?
"הדבר החשוב ביותר הוא לרשום הערת אזהרה מיד אחרי חתימת החוזה," אומרת עו"ד עזייב. הערת אזהרה היא מנגנון משפטי פשוט יחסית, שמתריע בפני כל צד שלישי שהנכס כבר נמכר, ומונע כפל מכירה או הכחשת עסקה. זהו הצעד הראשון שכל עורך דין מקרקעין מנוסה מבצע כמעט אוטומטית, וכאשר מדלגים עליו, ההשלכות עלולות להיות כבדות".
מעבר לרישום הערת האזהרה, חיוני לוודא כי עורך הדין המלווה את עסקת הרכישה מתמחה בדיני מקרקעין באופן ספציפי. פנייה לעורך דין שתחום התמחותו אינו מקרקעין, גם אם הוא קרוב משפחה שעושה לנו טובה בחינם, עלולה להוביל להשמטת צעדים קריטיים בתהליך. "אנשים קונים בית במיליוני שקלים ואז מנסים לחסוך על עורך הדין," אומרת עו"ד עזייב. "הם בוחרים מישהו שלוקח פחות או עושה לנו טובה, ושוכחים שבשל חוסר ההבנה שלו, הוא עלול להכניס אותנו לצרות ולסכומים גבוהים בהרבה".
עורך דין שמתמחה בנדל"ן עולה קצת יותר, אבל הוא ההשקעה הזולה ביותר שתעשו בעסקת הנדל"ן הגדולה של חייכם.
איך בודקים שהדירה שלכם רשומה כהלכה?
הבדיקה פשוטה יותר ממה שנדמה. אם הדירה רשומה בטאבו, ניתן להוציא נסח טאבו באתר הרשמי של רשם המקרקעין תמורת 18 שקלים בלבד. הנסח יראה על שם מי הנכס רשום, ואם קיימות הערות אזהרה, שעבודים או עיקולים. אם הדירה רשומה בחברה משכנת, יש לפנות ישירות לחברה ולברר מה מצב הרישום ומתי צפוי להסתיים. במקרה שבו הרישום תקוע, חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין מוקדם ככל האפשר. "ככל שמתעכבים, כך המורכבות גדלה והעלות עולה," מדגישה עו"ד עזייב. "מה שהיה אפשר לפתור בקלות בשנה הראשונה, הופך לסיוט ביורוקרטי אחרי עשרים שנה."
הקדישו עשר דקות ו-18 שקלים עוד היום לבדיקת הנסח. זו ההשקעה הקטנה ביותר שיכולה לחסוך לכם הליך של שנים.
עו"ד לואיזה עזייב מתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, ומלווה לקוחות בעסקאות רכישה ומכירה, רישום זכויות והסדרת בעיות שנצברו לאורך שנים.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי.
הכתבה בשיתוף zap משפטי