הקבלן מאחר במסירה? זו הטעות הכי יקרה שרוכשים עושים

איחור במסירת דירה מקבלן הוא לא רק אי נוחות, אלא לעיתים מכה כלכלית של ממש. רוכשים שכבר תכננו את המעבר, לקחו משכנתה, התחייבו לשכירות או בנו על מועד מסוים, מגלים פתאום שהם נשארים בין שני עולמות. הדירה עוד לא נמסרה, ההוצאות ממשיכות להיערם, והקבלן מצידו לא תמיד ממהר להודות במה שמגיע.

עו"ד לירן כפיר, שותף מייסד בפירמת KR Law, מסביר כי נקודת המוצא דווקא ברורה הרבה יותר ממה שרבים חושבים. "יש חוק, בעצם חוק המכר דירות, שלמעשה מגדיר באופן ברור איזה פיצוי מגיע לרוכש דירה שהדירה שלו התעכבה", אומר עו"ד כפיר. לדבריו, לא מדובר במחווה של הקבלן או בטובה שהוא מעניק, אלא בזכות שקבועה בחוק. "למעשה זה פיצוי סטטוטורי מכוח חוק, וכמעט שלא ניתן להתלות עליו".

גם היקף הפיצוי, הוא מבהיר, אינו עניין עמום. "זה משהו שקבוע בחוק ויש לו גם שיעורי קומה", אומר עו"ד כפיר. "עד מספר חודשים מסוים אתה מקבל 100 אחוז, לאחר מכן 125 אחוז, ומהחודש ה- 11 ואילך 150 אחוז משווי ערך דירה דומה לדירה שהיית אמור לקבל". מבחינת הרוכש, מדובר לעיתים בהבדל שבין קריסה כלכלית לבין יכולת להחזיק מעמד בתקופת ההמתנה.

אחת הטענות השכיחות ביותר בתקופה האחרונה היא שהמלחמה פוטרת את הקבלן מהחובה לשלם. אלא שדווקא כאן עו"ד כפיר מציע להיזהר מהכללות. "מלחמה ככלל לא אמורה לפטור באופן אוטומטי את הקבלנים", הוא מדגיש. לדבריו, מי שמבקש להסתמך על הנסיבות הביטחוניות צריך להוכיח הרבה יותר מאמירה כללית. "הם צריכים להוכיח הוכחה ודאית שהמלחמה אכן פגעה. הרבה יזמים וקבלנים משתמשים במלחמה כתירוץ ברור".

מבחינתו, גם אם יש מלחמה, לא די בכך כדי לחמוק מתשלום. "הוא צריך להוכיח שאכן המשק נסגר, שהפרויקט והאתר נסגרו, שלא היו סחורות ולא היו חומרי בניין בהתאם, ולהוכיח הוכחה ודאית", מסביר עו"ד כפיר. ובהמשך הוא מוסיף תנאי נוסף, משמעותי לא פחות: "הוא גם צריך להוכיח שהוא עשה הכול שביכולתו כדי להימנע מזה". כלומר, לא מספיק להצביע על המלחמה, אלא צריך להראות גם ניסיון ממשי להתגבר על העיכוב.

לדברי עו"ד כפיר, החוק המעודכן אף צמצם את האפשרות להישען על טענות כלליות. "החוק החדש, תיקון מספר 9, למעשה מגדיר רק שתי סיבות עיקריות", הוא אומר. "אחת, אם העיכוב נגרם בעקבות זה שאני כרוכש לא רוצה לבוא לקבל מפתח, או שהיו נסיבות שאינן צפויות מראש". אבל גם אז, הוא מדגיש, צריך להוכיח שהנסיבות קשורות בפועל לפרויקט עצמו. "אתה לא יכול להגיד את זה כמשהו אמורפי".

הטעות הכי גדולה היא פשוט לשתוק

כששואלים את עו"ד כפיר מהי הטעות השכיחה ביותר של רוכשים, התשובה שלו חדה. "הטעות הכי נפוצה וגדולה היא לשתוק", הוא אומר. "להגיד, אוקיי, בסדר, אני סופג את זה, אני מכיל את זה ואני אחכה עוד חודשיים, שלושה. זה הדבר הכי גרוע לעשות". מבחינתו, ברגע שהקבלן מודיע על איחור, אסור להתייחס לזה כאל גזירת גורל. צריך להבין את החוק, לבדוק מה מגיע, ולפעול.

עו"ד כפיר ממליץ גם לתעד כל פרט שיכול לחזק את עמדת הרוכשים. "צריך לתעד את העובדה שהוא מסר חלק מהדירות בבניין אחר, אז חזקה עליו למסור גם לי את הדירה", הוא אומר. "לתעד את העובדה שהוא משווק דירות חדשות שלו בסכום מסוים, אבל לנו הוא רוצה לתת פיצוי של 4,000 שקלים במקום 6,000 שהוא משווק שכירות באותה דירה, באותו בניין". מבחינתו, התיעוד הזה הוא לא קישוט, אלא כלי מיקוח משמעותי.

מעבר לזה, הוא ממליץ גם לא להישאר לבד. "כוח של קבוצה הוא הרבה יותר חזק מאשר רוכש בודד", אומר עו"ד כפיר. לדבריו, יזמים יודעים היטב לנצל את הפער בין אדם פרטי לבין מערכת משפטית ועסקית מאורגנת. "בסוף היזם מנצל את העובדה שאתה לבד, עומד מולו מול סוללת עורכי הדין שלו, ומתפשר איתו באיזושהי תביעה קטנה". לכן, בעיניו, התארגנות משותפת היא לא רק נוחה יותר, אלא גם חכמה יותר.

עו"ד כפיר מזכיר, שעצם האיחור במסירה אינו מבטל זכויות נוספות של הרוכש. אם הדירה נמסרת באיחור וגם מתגלים בה ליקויים, אפשר לדרוש פיצוי על שני הדברים בנפרד. "האיחור במסירה מתגבש עוד הרבה לפני הליקוי", הוא מסביר. "עוד בטרם קיבלת את הדירה ואתה לא יודע מה הליקויים שלה, כבר אז יש לך איחור. אז זה נזק אחד שאתה יכול לתבוע ללא שום קשר". בכל הנוגע לליקויי בנייה, הוא ממליץ לא להסתפק בתחושת בטן אלא להזמין בדיקה מקצועית. "אני ממליץ לכל רוכש דירה מקבלן להזמין חברת בדק בית", אומר עו"ד כפיר. "תמיד יש ליקויים בדירות".

פירמת עורכי דין KR באתר zap משפטי

לאתר של פירמת עורכי דין KR

ומה לגבי הרוכש שמשלם גם שכירות וגם משכנתה בזמן שהדירה מתעכבת. גם כאן, לדבריו, החוק כבר נתן מענה. "לשם כך החוק בעצם מאפשר לנו לקבל פיצוי בהתאם למדרגות", אומר עו"ד כפיר. "ולאפשר לנו מתישהו לתבוע אותו, אם לא קיבלנו אותו באופן אוטומטי מהיזמים". הוא מזכיר שלא מעט קבלנים פועלים בשיטת "מצליח", בתקווה שהרוכשים יתייאשו או יחששו להתעמת. בדיוק בגלל זה, הוא אומר, חשוב להבין מה קובע החוק ומה באמת מגיע.

בסופו של דבר, המסר של עו"ד לירן כפיר ברור. איחור במסירת דירה הוא לא תקלה קטנה, אלא מצב עם השלכות כלכליות אמיתיות. מי שמבין את הזכויות שלו, מתעד בזמן, ולא ממהר לשתוק או לוותר, משפר משמעותית את הסיכוי לקבל את הפיצוי שמגיע לו. ומול יזם גדול, עם אינטרסים ברורים ומערך משפטי מסודר, ליווי מקצועי הוא לא מותרות אלא לא פעם ההבדל בין ויתור שקט לבין מיצוי זכויות אמיתי.

הכתבה באדיבות ZAP משפטי

המשרד מתמחה במגוון תחומי משפט ומעניק מענה מקיף בנדל"ן ומקרקעין, דיני עסקים וחברות, דיני משפחה וירושה, נזיקין וביטוח ועוד. מעין ONE STOP SHOP משפטי. צוות עוה"ד המקצועי והמיומן, מעניק ללקוחות שירות מסור ורציף תוך מצוינות אסטרטגית ופתרונות משפטיים יצירתיים המותאמים לצרכים השוטפים של המשק הישראלי.