המקרה שהגיע לשולחנה של עו"ד לואיזה עזייב לאחרונה נשמע כמו סיוט של כל רוכש: אדם רכש דירה מאחיו, שילם את מלוא התמורה ועבר לגור בנכס. עורך הדין שייצג אותו ביצע את העסקה, אך "שכח" להשלים את השלב הקריטי ביותר - רישום הזכויות בטאבו.
חמש שנים לאחר מכן, כשהרוכש ביקש להסדיר את העניין, הוא גילה שהגרושה של אחיו הטילה עיקולים על הנכס בטענה שלא קיבלה את חלקה בכספי המכירה. כתוצאה מהרשלנות בעיכוב הרישום, נאלץ הרוכש לשלם "קנס" של כ-250 אלף שקלים נוספים רק כדי לשחרר את העיקולים ולרשום את הדירה על שמו.
בשיחה עם עו"ד עזייב, היא מפרקת את המוקשים המסתתרים בהליך רישום הזכויות ומסבירה למה אסור לכם להוריד את הרגל מהגז עד שהנסח המעודכן נמצא בידכם.
מה קורה כאשר במהלך הליך הרישום מתגלה כי זכויותיו של בעל הנכס אינן רשומות כראוי? האם זה משהו שיכול להפתיע אותנו פתאום?
"מצב שבו הזכויות אינן רשומות על שם המוכר הוא לא משהו שאמור 'לצוף' פתאום במהלך הדרך. עורך דין המייצג רוכש מחויב לבדוק את סטטוס הזכויות עוד לפני שלב הצגת הנכס, ובטח שלפני חתימת החוזה. אם מתגלה בעיה ברישום המוכר, עורך הדין צריך לתת לכך מענה משפטי בתוך החוזה עצמו.
בעיה אחרת שכן יכולה להיווצר פתאום היא כל נושא העיקולים. עיקול יכול לצוץ אחרי שחתמנו על החוזה. לכן, אנחנו מכניסים סעיפים שמגינים על הרוכש בסיטואציות כאלה, ומחייבים את המוכר להסיר את העיקול באופן מיידי. אם העיקול מופיע לפני החתימה, הפתרון ניתן מראש. אם הוא מתגלה במהלך ביצוע העסקה, החיובים הכספיים של הקונה נעצרים מיד ונשלחת הודעה דחופה למוכר. במידה והוא לא מטפל בכך, זוהי הפרת חוזה המאפשרת לנו להעביר כספים ישירות למעקלים במקום למוכר כדי לנקות את הנכס. חשוב לזכור: אם נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה כדין, היא בדרך כלל גוברת על עיקולים מאוחרים יותר."
מהן הטעויות הנפוצות ביותר שגורמות לעיכובים ברישום הנכס, ואיך נמנעים מהן?
"עיכובים נוצרים לרוב בגלל חוסר בשיתוף פעולה או ליקויים במסמכים. למשל, אם המוכר לא ממציא את כל המסמכים הנדרשים (כמו אישורי מיסים או הסכמות צד ג'), או אם הבנק לא ממציא שטרי משכנתה בזמן. לפעמים הקונה עצמו לא משלם את התשלומים הנדרשים לרשויות, וזה עוצר את הכל.
הבעיה הגדולה ביותר היא רשלנות מקצועית של עורכי דין שלא 'סוגרים את התיק'. כרגע מונחים על שולחני שלושה תיקים שבהם עורכי הדין שייצגו את הרוכשים פשוט לא טיפלו ברישום הזכויות בסוף העסקה. בתיק אחד מדובר ב'שרשרת' של שתי עסקאות שלא נרשמו.
התוצאה? המוכר המקורי נפטר, ועל שמו רשומים כיום כ-25 עיקולים שונים. אני מטפלת בתיק הזה קרוב לשנה רק כדי להסיר את העיקולים מול המינהל והטאבו. זה מה שקורה כשבוחרים עורך דין שלא מתמחה בנדל"ן רק בגלל שהוא הציע מחיר זול; הוא לא מבין שהעבודה שלו מסתיימת רק כשהזכויות רשומות, לא ביום החתימה."
לעו"ד לואיזה עזייב באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד לואיזה עזייב
כיצד מתבצע הליך הרישום במקרים של ירושה או קבלת נכס במתנה?
"אלו שני הליכים נפרדים לחלוטין. במקרה של ירושה, השלב הראשון הוא הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה (אם קיימת כזו). רק לאחר שיש צו חלוט, ניתן לרשום את הזכויות על שם היורשים בטאבו.
הליך של מתנה דומה יותר לעסקת מכר רגילה: יש לחתום על תצהירי העברה ללא תמורה, להגיש דיווחים לרשויות המס (מיסוי מקרקעין) כדי לקבל אישורי מס שבח ורכישה, ולהמציא אישור מהעירייה על היעדר חובות והיטל השבחה. רק כשכל הניירת בידנו, מגישים את הבקשה לרישום בטאבו."
מהו בעצם תפקיד עורך הדין במהלך הרישום, ומדוע חשוב לא לדחות את התהליך?
"תפקידו של עורך דין המייצג רוכש הוא קריטי - בלי עורך דין אי אפשר לבצע את הרישום בפועל. האחריות שלו היא לוודא שהזכויות עוברות בטאבו, בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל (המינהל), בהתאם למקום בו הנכס רשום.
חייבים להתחיל ברישום מיד עם סיום העסקה. ככל שהזמן עובר, הסיכונים גדלים: המוכר עלול למות, להיקלע לחובות שיביאו לעיקולים, או שהחוקים ישתנו. המקרה שציינתי קודם, שבו לקוח הפסיד רבע מיליון שקל בגלל עיקול של גרושה שצץ חמש שנים אחרי המכירה, הוא ההוכחה הטובה ביותר לכך שרשלנות של עורך דין באי-השלמת רישום היא פצצה מתקתקת."
כיצד משפיעים חוקי התכנון והבנייה על היכולת לרשום זכויות בנכס?
"הקשר הוא ישיר. אם למשל רשום בנסח הטאבו 'צו הריסה', לא ניתן להשלים את רישום הזכויות עד שהעניין מוסדר מול הוועדה לתכנון ובנייה. רישום זכויות הוא לא רק הליך פורמלי, הוא משקף את המצב החוקי והתכנוני של הנכס. אם יש חריגות בנייה או צווים משפטיים, הטאבו יהיה חסום לשינויים עד לתיקון הליקויים."
מה עושים במקרה שבו הבקשה לרישום נדחית או מוחזרת לתיקונים?
"במקרה של דחייה, עורך הדין בודק את סיבת הדחייה ומטפל בה. לעיתים מדובר בעניינים טכניים כמו חתימה שאינה זהה למקור, מסמך שלא מולא כראוי או חוסר בתשלום אגרה. פשוט מבצעים את התיקונים הנדרשים, משלימים את המסמכים ומגישים מחדש. המפתח הוא המשכיות - לא להשאיר את הבקשה 'באוויר' אלא לעקוב אחרי הסטטוס עד לקבלת האישור הסופי."
רוצים לוודא שהדירה שלכם באמת רשומה על שמכם? אל תחכו למשבר. בדקו עוד היום את נסח הטאבו וודאו כי הליך הרישום הושלם במלואו. זקוקים לסיוע בבדיקת זכויות או בתיקון רישומים ישנים? עו"ד לואיזה עזייב כאן כדי להבטיח שהנכס שלכם יהיה מוגן באמת.
עו"ד ונוטריון לואיזה עזייב מביאה עימה ניסיון עשיר ומוכח בעולם המשפט משנת 2010, תוך התמחות מעמיקה בתחום המקרקעין החל משנת 2011. עבור לואיזה, עריכת דין היא הגשמת חלום ילדות המונעת מתוך שליחות אמיתית: ללוות אנשים בצמתים החשובים והמרגשים בחייהם. המשרד הוקם כבוטיק עצמאי המעניק ליווי מקצועי ואישי בעסקאות מכר ורכישה, רישומים מורכבים, צוואות וירושות, ייפוי כוח מתמשך והסכמי ממון. השילוב בין דיוק משפטי לבין הסיפוק שבמימוש חלומות הלקוח, הוא שמציב את המשרד ככתובת בטוחה ומאירה עבור לקוחותיו.
הכתבה בשיתוף zap משפטי
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי