הפקעה בלי שתדעו: כך המדינה יכולה לקחת לכם קרקע

כשהמדינה מתערבת בקרקע שלכם, זה כבר לא רק עניין משפחתי. זה מאבק מול מערכת גדולה, בירוקרטית ולעיתים גם מפתיעה, כזו שיכולה לשנות את כללי המשחק בלי שתשימו לב בזמן. עו"ד אביטל חורף, מתמחה בדיני משפחה ומקרקעין, מסביר למה הפקעה היא לא אירוע שקורה רק לאחר שהדחפורים מגיעים, ומה כל בעל נכס חייב לבדוק כדי לא להתעורר מאוחר מדי.

"ברוב המקרים הפיצוי יהיה רק כספי", הוא אומר, אבל מוסיף שזה לא בהכרח הסיפור כולו. לצד פיצוי בכסף, קיימים מצבים שבהם ניתן לקבל קרקע חליפית או אפילו פיצוי בצורה עקיפה יותר, כמו תוספת זכויות בנייה על החלק שנותר. "אם היה לך שטח של דונם ולקחו לך חצי דונם, על החצי שנשאר מותר לך לבנות שתי קומות, ייתנו לך לבנות ארבע קומות. אחר כך תוכל למכור את שתי הקומות העליונות ולהחזיר את מה שלקחו לך".

אחת האזהרות החזקות ביותר בראיון היא דווקא על מה שקורה הרבה לפני שמישהו יוצר איתכם קשר. "הדבר הכי חשוב לדעת הוא שהמדינה יכולה להפקיע ממך את הקרקע בלי שאתה בכלל יודע", אומר עו"ד חורף. "זה לא נרשם בטאבו. העירייה מכינה תוכנית, לפי התוכנית לוקחים לך את הקרקע, ואתה בכלל לא יודע מזה".

הוא מביא דוגמה שממחישה עד כמה זה יכול להיות קיצוני. אדם שקנה בשנות השבעים דונם, בנה בית פרטי, ורק עשרות שנים אחר כך גילה שחלק מהשטח מיועד להפקעה. "המדינה הפקיעה ב 1971 והיא באה לקחת את הקרקע רק עכשיו ב 2024", הוא אומר. בשלב הזה, הוא מזהיר, הפיצוי עלול להיות מאוחר מדי או קטן מאוד. "הרבה פעמים הפיצוי כבר מאוחר מדי. הפיצוי שתקבל הוא זניח, אם בכלל".

כאן הוא עוצר על נקודה שמבלבלת הרבה בעלי קרקע. בפועל, יש תחשיבים ותעריפים, ובמקרים מסוימים המדינה משלמת לפי שווי נמוך מאוד. "ישלמו לך 10 אחוז משווי הקרקע", הוא אומר, ומוסיף שהשפה הפשוטה לכך היא תעריף זול של קרקע חקלאית.

אז מה עושים. לפני שמדברים בכלל על משא ומתן, הוא ממליץ להתחיל מבדיקת תכנון. "אין ברירה אלא לבדוק בתוכניות של העירייה לגבי הנכס, הגוש והחלקה הספציפיים שלך, מה מתוכנן שם". ולמי שכבר רגיל להוציא מדי פעם נסח טאבו, הוא מוסיף בדיקה אחת קריטית. "טוב יעשה בן אדם אם יבדוק גם תוכנית בניין עיר, מה התוכניות שחלות על הגוש חלקה שלו. הוא יכול לגלות בקלות בעיקר בערים מרכזיות שלקחו לו את המקרקעין והוא בכלל לא יודע מזה".

ייפוי כוח מתמשך: הכלי שמגן על נכסים בזמן אמת

נושא נוסף שעלה בשיחה הוא ייפוי כוח מתמשך, כלי משפטי שנועד לשמור על יציבות וקבלת החלטות מסודרת כשמדובר בהורים מבוגרים שמחזיקים נכסים. עו"ד חורף מזכיר שמדובר במנגנון שנכנס לחוק ב 2016, ונולד מתוך בעיות שיצר בעבר ייפוי כוח כללי או נוטריוני. "הייפוי כוח המתמשך הוא מכשיר שמוכר על ידי בתי המשפט, הבנקים, הטאבו וכל הגופים במדינה", הוא אומר, ומדגיש שכאשר מגיעים עם מסמך כזה, יודעים לפעול לפיו.

היתרון, לדבריו, הוא לא רק ההכרה הרשמית אלא גם רמת הפירוט. "בהייפוי כוח המתמשך אתה ממש מפרט. אני לא עושה לבן אדם ייפוי כוח מתמשך פחות מארבעה עמודים". הוא מסביר שאפשר להכניס לתוכו הוראות מדויקות לגבי נכסים שונים, מי מטפל בכל נכס, מה עושים במקרה של מחלוקת בין ילדים ואפילו מי מכריע כשאין הסכמה. מבחינתו זה כלי שמאפשר לנהל לא רק דירה אלא גם מניות, חברה ונכסים נוספים.

למשרד עו"ד אביטל חורף ושות' באתר זאפ משפטי

לאתר של עו"ד אביטל חורף

הכתבה באדיבות ZAP משפטי

כשעוברים לנושא הקרקע החקלאית, המסר שלו פחות רומנטי ויותר מפוכח. הוא מתאר תופעה של רכישת חלקות במחירים נמוכים בתקווה שיום אחד יאושרו שם בנייה או מגדלים. "יש גל אדיר של אנשים שקונים דונם ב- 100 אלף שקל או ב- 200 אלף שקל, והם לוקחים סיכון בתקווה שיום אחד זה אולי". ואז הוא מסכם בגישה ישירה. "אם היום הזה יגיע, אהלן וסהלן. אם לא, זה מה שיש".

המשותף לכל הסוגיות הוא משפט אחד שחוזר ברקע לאורך הראיון: מול הרשויות לא פועלים לבד. בין אם מדובר בהפקעה, בדיקת תוכניות או ניהול נכסים משפחתיים עם הורים מבוגרים, תכנון מוקדם וליווי מקצועי הם אלה שעושים את ההבדל בין הפתעה יקרה לניהול נכון של הנכס.

אודות אביטל חורף - משרד עו"ד

משרד עוה"ד אביטל חורף מתמחה בדיני משפחה ומקרקעין, ומעניק מענה משפטי מקיף ומותאם אישית ללקוחותיו. בתחום ענייני המשפחה מטפל המשרד בהסכמי גירושין, הסכמי ממון, ייצוג בבתי משפט ובבתי דין רבניים, חלוקת רכוש, מזונות, זמני שהות, הוצאת צווי הגנה, אימוץ ילדים בארץ ובחו"ל וסכסוכים כספיים בתוך המשפחה. בתחום המקרקעין המשרד מספק שירות מלא בעסקאות מכר ורכישה, התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), רישום בתים משותפים וליווי משפטי בפרויקטים נדל"ניים.


* המידע בכתבה כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה תלוי נסיבות ומחייב בדיקה פרטנית והתייעצות עם עורך דין מוסמך.