העיריות דוחות פטורים שלא כדין? כך תשיגו החזר כספי לעסק

בתחילת פברואר 2026, פרסם מבקר המדינה ונציב תלונות הציבור, מתניהו אנגלמן, דו"ח מיוחד על תלונות הציבור בנושא גביית ארנונה. הנושא השכיח ביותר בתלונות הוא הנחות ופטורים. למעשה, 41% מכלל התלונות עסקו בדיוק בנושא הזה ומתוכן שיעור התלונות המוצדקות היה כ-41%. תושבים ועסקים שהתלוננו קיבלו החזרים, תיקונים והנחות בהיקף של כ-376 אלף שקלים.

"מה שהדוח מגלה הוא שעיריות דוחות בקשות לפטורים והנחות שלא כדין", אומר עורך דין ארנונה לעסקים מיכאל דקר, שותף מייסד במשרד דקר פקס לוי, המתמחה בנושאי ארנונה לעסק. "ב-70% מהתלונות המוצדקות, העיריות פעלו בניגוד לכללי מינהל תקין. ב-24% הן פעלו בניגוד לחוק ממש. ואלה רק התלונות של מי שידע להתלונן ולא ויתר. יש הרבה ארגונים ועסקים שפשוט לא יודעים שהם זכאים להנחה או לפטור מלכתחילה".

"אנחנו רואים כל הזמן ארגונים ששילמו במשך שנים ארנונה מלאה", מוסיף עו"ד דקר, "כמו בית כנסת שמשלם על המקווה וחדר ההלבשה, עמותה שמחויבת על נכס שכבר לא ברשותה, עסק שנכסו עומד ריק אבל ממשיך לשלם. העיריות לא ממהרות לספר על הזכויות האלה ועלינו לייצר את המודעות הנדרשת לשם כך".

מי מחויב בתשלום ארנונה?

ארנונה היא מס שנתי המוטל על מחזיקים בנכסי מקרקעין, והיא נגבית על ידי הרשויות המקומיות למימון פעילויותיהן השונות. בניגוד למקובל בעולם, בישראל החובה לתשלום מוטלת על המחזיק בנכס, בדרך כלל השוכר, ולא בהכרח על הבעלים.

"זהות המחזיק היא קריטית", מדגיש עו"ד דקר. "אנחנו פוגשים לא מעט מקרים שבהם אנשים או עסקים ממשיכים לשלם ארנונה על נכס שכבר עזבו, פשוט כי לא הודיעו לעירייה על השינוי כנדרש. במצבים כאלה יכולים להצטבר חובות אדירים, הליכי הוצאה לפועל ועיקולים על אדם או ארגון שכלל לא השתמש בנכס".

עו"ד דקר מציין, כי כדי למנוע מצבים אלו, חשוב להקפיד על דיווח מיידי לרשות המקומית בכל מקרה של מעבר דייר, מכירת נכס או סיום שכירות. אם בכל זאת נוצר מצב שבו חויבתם בטעות, ניתן להוכיח רטרואקטיבית מי היה המחזיק האמיתי באמצעות ראיות כמו חוזי שכירות, חשבונות חשמל ומים או עדויות.

עמותות רשומות וארגונים ללא מטרות רווח יכולים להיות זכאים לפטור מלא מתשלום ארנונה, בתנאי שהנכס משמש את פעילות העמותה ולא פעילות מסחרית או עסקית. "חשוב להבין שהפטור תלוי בשימוש בפועל", מבהיר עו"ד דקר. "אם חלק מהנכס משמש למשרדים ניהוליים של העמותה וחלק למגורים או להשכרה אז רק החלק שקשור לעמותה יהיה פטור".

בעבר נדרש שפעילות העמותה תשרת בעיקר את תושבי הרשות המקומית בה מצוי הנכס, אך דרישה זו כבר אינה קיימת. עמותה הפועלת למען קהילה ארצית או אף בינלאומית יכולה להיות זכאית לפטור, ובלבד שהיא משמשת את הציבור ואינה מנהלת פעילות עסקית.

בנוסף לפטור מלא, במקרים מסוימים ניתן לבחון גם זכאות להנחה בארנונה לעמותות, כאשר לא מתקיימים מלוא התנאים לפטור אך קיימת פעילות ציבורית המצדיקה הקלה בתשלום.

פטור מלא מתשלום ארנונה למוסדות דת

אחד התחומים שבהם קיימת אי-הבנה רחבה נוגע למוסדות דת. על פי פקודת מסי העירייה ומסי הממשלה, בתי כנסת, כנסיות, מסגדים ובתי תפילה אחרים זכאים לפטור מלא מארנונה, אך לא רק עבור אולם התפילה עצמו.

"מה שרבים לא יודעים", מסביר עו"ד דקר, "הוא שניתן לקבל פטור גם עבור שטחים נלווים הנחוצים לקיום התפילה. למשל, חדרי הלבשה, מקווה, חדר ספרים דתיים, או אפילו דירת גבאי אם היא נחוצה למהלך התפילה התקין. המפתח הוא להוכיח שהשטח משמש את באי התפילה או שקיום התפילה תלוי בו".

כלומר, פטור מארנונה לבתי כנסת אינו מוגבל רק לאולם התפילה, אלא עשוי לחול גם על שטחים הנדרשים לקיום הפעילות הדתית.

משרד דקר פקס לוי הוביל לאורך השנים תיקים שבהם הוכרו סמינרים דתיים כמוסדות דת לעניין הפטור מארנונה, והשיג עבורם פטורים משמעותיים. "רשויות מקומיות רבות נוטות להתנגד לבקשות הפטור ולספק להן פירוש מצומצם", מציין עו"ד דקר. "כאן הליווי המשפטי הופך לאבן דרך משמעותית על מנת להבטיח שהזכויות החוקיות אכן ממומשות במלואן".

למשרד עו"ד דקר, פקס, לוי באתר zap משפטי

לאתר של משרד עו"ד דקר, פקס, לוי

גם עסקים רגילים יכולים להיות זכאים להקלות משמעותיות בארנונה. כאשר נכס עסקי עומד ריק תקופה ממושכת (למשל בגלל שיפוצים, חיפוש שוכר חדש, או עקב מעבר של בעל העסק לחו"ל) ניתן לבקש פטור או הנחה בארנונה לעסקים בגין התקופה בה הנכס לא היה בשימוש.

לדברי עו"ד דקר, לא פעם גם יש טעות בסיווג הנכס או חלקים ממנו. "לעיתים", הוא מסביר, "חדרים או שטחים שונים בתוך אותו נכס צריכים לקבל סיווג שונה, שמשפיע ישירות על שיעור הארנונה. למשל, מחסן שמסווג בטעות כשטח מסחרי, או חדר טכני שצריך לקבל סיווג מועדף. אלו טעויות שעולות לבעל הנכס אלפי שקלים בשנה".

איך מגישים בקשה לפטור או הנחה?

עו"ד דקר: "השלב הראשון הוא להגיש השגה לרשות המקומית בתוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום. בהשגה יש להציג את הטענות. למשל, שהנכס סווג בטעות, שהשטח קטן מהרישום, או שהמחזיק זכאי לפטור על פי דין. כל טענה חייבת להיות מגובה במסמכים. אישור של מודד מוסמך לגבי גודל הנכס, אישור רישום עמותה, תמונות המוכיחות את השימוש בפועל, חוזי שכירות ועוד.

אם ההשגה נדחית, ניתן לפנות לוועדת ערר לענייני ארנונה הפועלת במסגרת הרשות, ובהמשך, אם יש צורך, לערער לבית המשפט המחוזי. חשוב להדגיש שבהרבה מקרים הסיבה לדחיית הבקשה היא פשוט חוסר במסמכים או ניסוח לא מדויק של הבקשה. עם הכנה נכונה וליווי מקצועי, שיעור ההצלחה עולה משמעותית".

מתי כדאי להיעזר בעורך דין?

בעוד שניתן להגיש בקשה לפטור או הנחה באופן עצמאי, במקרים מורכבים או כאשר מדובר בסכומים גבוהים, ליווי משפטי יכול לעשות את ההבדל. "אנחנו רואים מקרים שבהם לקוחות מנסים בעצמם, מקבלים תשובה שלילית מהעירייה, ופשוט מוותרים", מספר עו"ד דקר. "במקרים רבים, עם הגשה מחדש מסודרת וטיעון משפטי נכון, אנחנו מצליחים להשיג את הפטור או ההנחה".

המומחיות המשפטית מאפשרת גם לזהות זכאות שהלקוח לא היה מודע לה, לנסח את הבקשה באופן שעומד בדרישות החוק, ולייצג ביעילות בפני ועדות הערר ובתי המשפט במידת הצורך.

משרד דקר פקס לוי מתמחה בנושאי ארנונה ומסייע לעסקים, עמותות ומוסדות דת להשיג את הזכויות המגיעות להם על פי חוק. עורך הדין יהושע פקס, שותף במשרד, אף משמש כיו"ר ועדת הארנונה של מועצה אזורית תמר, מה שמעניק למשרד ניסיון מעשי בשני צידי השולחן.

"בסופו של דבר, מדובר בכסף שחוקית לא צריך לשלם", מסכם עו"ד דקר. "חיסכון של אלפי או עשרות אלפי שקלים בשנה יכול להיות משמעותי מאוד לעסק או לעמותה. כדאי לבדוק את הזכאות ולא להשאיר כסף על השולחן".

* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי

הכתבה בשיתוף zap משפטי