בשנים האחרונות, יזמי נדל"ן החלו להציע למשקיעים אופציית תשלום אטרקטיבית של 20% או 10% בלבד מערך הדירה, כאשר היתרה משולמת קרוב למועד המסירה באמצעות פרקטיקה שנקראת "הלוואת קבלן". השיטה אפשרה למשקיעים לרכוש דירות בתקופת ריבית גבוהה תוך השקעה ראשונית מינימלית וברוב המקרים ללא הצמדה למדד.
הרוכשים שצפויים כעת להשלים את העסקאות מגלים שהמצב הכלכלי השתנה, והם עומדים בפני דילמות משפטיות וכלכליות מורכבות. עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני, המלווה הן יזמים והן רוכשים בעסקאות אלו, מסביר את המלכודות הנסתרות ואת דרכי ההתמודדות הנכונות.
עיקרי הדברים:
מבצעי 20/80 ו-10/90 נוצרו בתקופת עליית הריבית והמלחמה כדי להמריץ רכישות, ואפשרו לרוכשים להיכנס לעסקה בהשקעה ראשונית מינימלית של 7-20% בלבד תוך שימוש בהלוואת "בלון".
רוכשים שחתמו על עסקאות לפני שנתיים-שלוש מתמודדים כעת עם מצב כלכלי משתנה, איחורים במסירה שגורמים ל"התפוצצות" הלוואת הבלון, והצורך להחליט בין השלמת העסקה למכירת זכויות או ביטול ההסכם.
חובה לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני חתימה על חוזה, להכניס מנגנוני הגנה בהסכם למקרה של איחור במסירה, ולהיוועץ בעורך דין מנוסה שמכיר את שתי נקודות המבט - של היזם ושל הרוכש.
עו"ד פרידמן ג'ובאני, מהם בעצם מבצעים 20/80 ו-10/90, ולמה יזמים התחילו להציע אותם?
"מבצעים 20/80 או 10/90 הם שיטות תשלום שיזמי הנדל"ן התחילו להציע בתקופה של עליית הריבית ובתקופת המלחמה, כדי להמריץ את רכישת הדירות בזמן שהשוק היה יותר קפוא. מצד היזם, זה אפשר לו להציג מחירים אטרקטיביים של דירות, גם בפרה-סייל וגם בפרויקטים שכבר עמדו להסתיים. מצד הרוכש, זה אפשר לו לחתום על דירה כבר היום, בזמן שהריבית הייתה מאוד גבוהה, בתקווה שביום שהוא יצטרך לשלם את עיקר התמורה, הריבית כבר תרד ויהיה לו הרבה יותר נוח. בנוסף, חלק מהיזמים גם נתנו אפשרויות לתשלום ללא רכיב הצמדה, אז זה הפך את ההשקעה למאוד מוגדרת מבחינת מחיר."
איך בדיוק עובדת השיטה הזאת מבחינת הרוכש?
"הרוכש חותם היום על עסקה ומשלם תשלום מינימלי של 7 אחוז. לאחר מכן, כשמתקבל היתר בנייה וליווי בנקאי, הוא משלים ל-20 אחוז או ל-10 אחוז. רוב רובו של התשלום מגיע קרוב למועד המסירה. זה בעצם סוג של אופציית רכישה - אתה משלם עכשיו סכום נמוך, וברוב המקרים גם ללא הצמדה, ועם אפשרות להשלים את התשלום בהמשך."
מה זה 'הלוואת קבלן' ואיך היא עובדת?
"זה השם שהמציאו לזה, אבל זה לא באמת הלוואה של הקבלן - זה הלוואה שהקבלן סוגר מול הבנק, שככל הנראה יהיה גם הבנק המלווה של הפרויקט. הבנק מעמיד לרוכש הלוואת בלון על יתרת התמורה שהוא צריך לשלם. התהליך ממש כמו לקחת משכנתא - הרוכש עובר בדיקות אשראי מלאות. המהות של ההלוואה הזאת היא הלוואת בלון: היזם משלם כביכול מראש את הריבית עבור כל ההלוואה לתקופה הזאת, והרוכש נוטל את ההלוואה, אבל לא משלם לא קרן ולא ריבית לכל תקופת ההלוואה."
למה בנק ישראל הגביל את השימוש בשיטה הזאת?
"בנק ישראל הביע חשש מכך שהיקף ההשקעות שנעשות בשיטה הזאת היה מאוד גדול. החשש היה שעוד שנתיים, שלוש, ארבע שנים, אנשים לא יוכלו לשלם את ההשקעות. בגלל זה באיזשהו שלב הגבילו את זה - עד אחוז מסוים מההשקעות של יזם בפרויקט בשיטה הזאת."
לעו"ד עמית פרידמן ג'ובאני באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני
מה הצעדים הנכונים שרוכש צריך לעשות לפני חתימה על עסקה כזאת?
"השלב הראשון והקריטי ביותר הוא לא לחתום על חוזה רכישה לפני קבלת אישור עקרוני מהבנק. זהו עיקרון יסוד שיכול למנוע מצבים בעייתיים בהמשך הדרך.
שלב א': בחירת מסלול המימון
הצעד הראשון הוא לבדוק מיהו הגורם שיעמיד את ההלוואה. המומלץ הוא לפנות לבנק מהבנקים המוכרים והמפוקחים בישראל, ולא לגופי מימון אלטרנטיביים שעלולים להעמיד תנאים מחמירים או בעייתיים.
שלב ב': בדיקת כשירות כלכלית
לפני כל התקשרות עסקית, על הרוכש לעבור בדיקה כלכלית מקדימה אצל הבנק. מטרת הבדיקה היא לקבוע אם הרוכש זכאי בכלל לקבל הלוואה בסכום הנדרש, בהתחשב במצבו הכלכלי הנוכחי, יכולת ההחזר החודשית, ואישורי השכר שברשותו.
שלב ג': קבלת אישור עקרוני
רק לאחר שהבנק מאשר עקרונית את יכולת המימון, ניתן להתקדם לשלב החתימה על החוזה. אם הבנק מזהה בעיה כלשהי בשלב זה - אין לחתום על העסקה במתווה המקורי.
שלב ד': הפעלת מנגנוני הגנה
לאחר קבלת האישור העקרוני, יש להכניס לחוזה את כל מנגנוני ההגנה הנדרשים לרוכש, כולל תנאים מתלים, ביטול עסקה במקרה של אי-קבלת אישור סופי, ומנגנונים נוספים שיגנו על האינטרסים של הרוכש".
מה קורה אם היזם מאחר במסירת הדירה?
"זו בעיה משמעותית. ההלוואה נפרסת עד איזושהי תקופה מסוימת - נניח שנתיים. אם היזם מאחר שנה במסירה, אז הבלון הזה "מתפוצץ", ויש לרוכש עכשיו חוב בתוך החשבון שצריך לסדר אותו - או להביא את הכסף מהבית מהונו העצמי, או להפוך את הלוואה הקבלן למשכנתא ובמקרה הזה המשמעות היא שמתחילים לשלם את הקרן והריבית משלב זה. לכן צריך לשים לב לזה בחוזה ולהכניס מנגנונים להגנת הרוכש למשל: אם יש איחור במסירה, אז גם המועד לפירעון של הלוואת הקבלן צריך להידחות בהתאם למשך אותה תקופת האיחור."
מה האפשרויות שעומדות בפני רוכש שלא יכול להשלים את העסקה?
"יש מספר אופציות: אחת - למכור את הזכויות לצד שלישי, "תוך כדי תנועה", מבלי להמתין עד להשלמת התמורה במלואה וקבלת החזקה בדירה. שתיים אפשרות פחות עדיפה אך היא קיימת- לבטל את ההסכם ולשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע מראש בהסכם. שלישית חשוב לציין שיש גם יזמים שמבינים את הסיטואציה ונותנים ארכה להשלים את התשלום בתקופות גרייס, הכל תלוי במקרה."
מה היתרון של המשרד שלך בליווי עסקאות כאלה?
"אני מלווה גם יזמים וגם רוכשים בעסקאות כאלה בפרויקטים שונים. זה נותן לי את היכולת לראות את הסיטואציה משתי נקודות המבט - אני מבין את שני הצדדים, יודע לזהות בעיות פוטנציאליות מראש, ויודע לגשר על פערים. הליווי שלי עוטף 360 מעלות - אני מלווה את הרוכש גם מול הבנק שבודק אותו ועושה לו את הבדיקה הכלכלית, גם בניסוח החוזה עם הכנסת מנגנונים שישמרו עליו, וגם לאורך כל התהליך עד להשלמת העסקה."
איזה טעויות נפוצות אתה רואה בעסקאות כאלה?
"הטעות הכי נפוצה היא שאנשים חותמים על חוזה בלי לקבל אישור עקרוני מהבנק. דוגמה נוספת: רוכש מקבל הלוואת קבלן לשנתיים, אבל בפועל, בגלל לוחות הזמנים של היזם, הדירה תימסר רק בעוד שלוש שנים - זאת אומרת שיש פה שנה של פער שצריך לגשר עליו. אם לא מטפלים בזה בחוזה מראש, הרוכש עלול למצוא את עצמו במצב שבו צריך לסגור את החוב באופן מיידי, ואין לו אפשרות."
האם השיטה הזאת עדיין קיימת היום?
"כן, עדיין יש עסקאות כאלה. עכשיו למשל חתמתי ברמת השרון על עסקאות כאלה בפרה-סייל. זה לא נעלם, אבל חשוב שמי שנכנס לעסקה כזאת ילווה על ידי עורך דין שעשה עסקאות כאלה, שיודע להכניס לחוזה מנגנונים שישמרו עליו, ושיוודא שכל העסקה מותנית בקבלת אישור עקרוני מהבנק."
אודות עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני
עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני הוא עורך דין מנוסה בתחום דיני מקרקעין ונדל"ן, בעל רקע עשיר שנבנה במשרדי עורכי הדין המובילים בישראל. הוא מלווה באופן אישי יזמים, חברות, משקיעים ולקוחות פרטיים בכל היבטי העסקה - משפטיים, רגולטוריים ומסחריים. בין תחומי התמחותו: נדל"ן למגורים ומסחרי, עסקאות קומבינציה, ליווי פרויקטי בנייה והתחדשות עירונית, ייצוג יזמים בפרויקטים ממשלתיים דוגמת מחיר למשתכן/מטרה, והסכמים מסחריים בתחום הנדל"ן. עו"ד פרידמן ג'ובאני ידוע בגישתו המקצועית, ביכולת להוביל עסקאות מורכבות ובשילוב בין הבנה משפטית מעמיקה לבין ראייה עסקית רחבה.
הכתבה באדיבות ZAP משפטי
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי