עסקת רכישת דירה היא לרוב ההחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר בחיים של רוב האנשים. אך מעבר לשמחה והתרגשות, העסקה טומנת בחובה מלכודות משפטיות, סיכונים כלכליים וסוגיות מורכבות שיכולות להפוך חלום למציאות כואבת.
מה קורה כשמתגלים פגמים נסתרים לאחר הרכישה? כיצד מחושב מס שבח ומי זכאי לפטור? מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי? ומה עושים כשהקבלן מתעכב במסירת הדירה? עורך דין אהוד יוסף שליסר, בעל מומחיות של למעלה מ-25 שנה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, עונה על השאלות החיוניות שיכולות לחסוך לכם כאב ראש - וכסף רב.
עו"ד שליסר, מהן הטעויות הנפוצות ביותר שקונים עושים בעסקאות נדל"ן ואיך אפשר למנוע אותן?
לא בודקים את כלל המרשמים (טאבו, רשם המשכונות, מרשם חדלי פירעון וכדומה) באמצעות ייצוג נכון ומתאים בעיסקה על ידי עורך דין המומחה לדבר, ניתן למנוע זאת.
מהו תמ"א 38 ופינוי בינוי ומה ההבדלים המשמעותיים ביניהם מבחינת הדיירים?
בעיקרון תוכנית תמ"א 38 בוטלה. בחלק מוועדות התכנון הוארכה התמ"א עד 18/5/26. תוכנית פינוי בינוי היא תוכנית התחדשות עירונית החלה על מינימום 24 יחידות קיימות, כאשר הרוב הנדרש להוצאת הפרויקט לפועל הוא בעיקרון 66% מבעלי הזכויות. עקרונות הפרויקט הם: הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש, בו יקבלו בעלי הזכויות הקודמים את שטח היחידה שהייתה בבעלותם טרם הריסת המבנה בתוספת שטחים כמוסכם עם היזם וכן מימון שכר הדירה לדיירים המתפנים ולתקופת הבנייה. התמורה לדיירים תהיה שווה ובאופן יחסי לשטח דירתם הקודמת.
לעו"ד א.י. שליסר באתר zap משפטי
לאתר של משרד עו"ד א.י. שליסר ושות'
אילו זכויות יש לדייר בפרויקט התחדשות עירונית ומה קורה אם הוא לא מרוצה מההצעה?
לדייר יש זכות לקבל את התמורה המוסכמת על רוב בעלי הזכויות ובלבד שמדובר בתמורה שוויונית לכל בעלי הזכויות ובאופן יחסי לשטח דירתם הנכנסת לפרויקט. ככל והדייר אינו מרוצה מהתמורה הניתנת, עומדת לפניו האפשרות להגיש התנגדות לביצוע הפרויקט ובלבד שיוכח כי זכויותיו קופחו, או שמדובר בתמורה כוללת שהינה בלתי כלכלית בעליל.
איך מחושב מס שבח במכירת דירה ואילו פטורים קיימים שכדאי לדעת עליהם?
מס השבח מחושב מהפרשי מחיר קניית הדירה למחיר מכירתה, וככל שישנו שבח בין שני הסכומים הללו, בניכוי התשלומים המוכרים כהוצאות על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. פטור ממס שבח בדין מכירת דירת מגורים, מוגבל לסכום של עד כ-5,000,000 ₪ לערך, וניתן רק לתושב ישראל שהינו בעלים של דירת מגורים יחידה, ובלבד שהדירה מוחזקת על ידי המוכר לפחות 18 חודשים טרם מכירתה והמוכר לא עשה שימוש בפטור שכזה במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו.
ישנו פטור נוסף לדירת ירושה שירש היורש מבן זוגו או שהינו צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא המוריש ובלבד שהמוריש היה בעל דירה יחידה טרם פטירתו ובמידה שהמוריש היה מוכר את הדירה, היה זכאי הוא לפטור ממס בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.
למה חשוב לבדוק בחוזה רכישת דירה מקבלן לפני החתימה?
זכויות הקבלן בקרקע עליה נבנה הבניין וזכותו למכור דירה בבניין. קיומו של ליווי בנקאי ואפשרות קבלת ערבות בנקאית על תשלומי התמורה. מועד ברור ומוגדר לסיום הבניה ומסירת החזקה בדירה. קיומו של מפרט ברור ומפורט. בדיקת היתר בניה שניתן לבניית הבניין.
האם כדאי לרכוש דירה על הנייר או דירה מוכנה - מה היתרונות והסיכונים?
רכישת דירה על הנייר מקבלן טומנת בחובה סיכונים מחושבים, אך מחיר רכישתה יהיה זול יותר מרכישת דירה גמורה, וניתן יהיה לבצע בה שינויים מבניים, שינויים שלא ניתן יהיה לבצע בדירה גמורה. משך התארגנות הקונה לתשלום מחיר הדירה, ברכישת דירה על הנייר פרוסה על פני תקופה ארוכה יותר, בעוד שברכישת דירה גמורה נדרש הקונה לשלם את מלוא התמורה בפרק זמן קצר.
מהן הזכויות של קונה דירה יד שנייה כשמתגלים פגמים נסתרים לאחר הרכישה?
פגמים שהמוכר ידע עליהם או היה עליו לדעת עליהם והוסתרו מידיעת הקונה, יחייבו את המוכר לתקנם או לפצות את הקונה, בבחינת חיוב המוכר לתום לב בגילוי כל הפרטים שהיו בידיעת המוכר או שהיה עליו לדעת, בקשר עם הדירה.
איך מתמודדים עם עיכוב במסירת דירה מקבלן ומתי אפשר לתבוע פיצויים?
קונה זכאי לקבלת פיצויים בגין עיכוב במסירת הדירה, לאחר חלוף 30 ימים ממועד המסירה הנקוב בהסכם ובלבד שהעיכוב אינו נובע ממעשה או מחדל הקונה או מכוח עליון כמפורט בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
אודות עורך הדין אהוד יוסף שליסר
עורך דין אהוד יוסף שליסר הוסמך לעריכת דין בשנת 1997 לאחר שסיים את לימודיו בפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר אילן. עוד בטרם קבלת הרישיון ביסס את מומחיותו בתחום הבנייה והמקרקעין במסגרת התמחות אצל עורך דין בכיר המתמחה בתביעות קבלניות ומקרקעין. משרדו, הפועל כיום למעלה מ-25 שנה, מתמחה בליטיגציה ובתחום הבנייה והמקרקעין, ומציע מגוון רחב של שירותים משפטיים הכוללים ייצוג קבלנים, טיפול בעסקאות מקרקעין מורכבות, פרויקטים של התחדשות עירונית, דיני ירושה ומשפט מינהלי. המשרד ידוע בגישה המקצועית המשלבת מומחיות משפטית עם זמינות גבוהה ויחס אישי לכל לקוח.
הכתבה בשיתוף zap משפטי
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי