עסקת נדל"ן היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. טעויות שנעשות בשלב מוקדם של העסקה, לעיתים מתוך התלהבות או חוסר ידע, עלולות להוביל להפסדים כספיים כבדים, להפרת הסכמים ואף להליכים משפטיים מורכבים. עו"ד, נוטריון ומגשרת צהלה הלוי, המתמחה בדיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן, מסבירה אילו טעויות חוזרות על עצמן, מה חשוב לבדוק לפני החתימה, ואיך ניתן לצמצם סיכונים מראש.
לדברי עו"ד הלוי, אחת הטעויות הנפוצות ביותר מתרחשת כבר בשלב הראשוני. "אנשים רואים דירה יפה, מתלהבים, לפעמים אפילו יוצרים אווירה נעימה במיוחד - וישר חותמים על זיכרון דברים", היא אומרת. "זו טעות חמורה". רבים סבורים כי מדובר במסמך בלתי מחייב, אך בפועל זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, בעל תוקף משפטי מלא. "אפשר לחתום על זיכרון דברים", מבהירה הלוי, "אבל רק לאחר שעורך דין בחן אותו והנחה מה כן ומה לא לכתוב בו".
טעות דומה מתרחשת גם ברכישת דירה מקבלן. הצעת רכישה נתפסת לעיתים כצעד פורמלי בלבד, אך גם כאן קיימת התחייבות משפטית. "אין לחתום על הצעת רכישה בלי ייעוץ משפטי מוקדם", מדגישה הלוי, "ולעיתים אנשים מתחייבים לסכומים משמעותיים עוד לפני שהחליטו אם העסקה בכלל מתאימה להם".
בדיקות שחייבים לבצע לפני חתימה
מעבר למסמכים, עו"ד הלוי מדגישה את החשיבות שבבדיקה יסודית של הנכס עצמו. "צריך לראות את הדירה, ולא רק בעיניים", היא אומרת. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שיכולים לזהות בעיות נסתרות, כמו רטיבויות, ליקויי בנייה או כשלים קונסטרוקטיביים. "לעיתים נכס נראה מצוין כי צבעו אותו לפני המכירה, אבל מאחורי הקירות מסתתרות בעיות חמורות".
בדיקה נוספת וקריטית נוגעת לשווי הנכס וליכולת המימון. שמאי עשוי להעריך את הדירה בסכום נמוך מהמצופה, מה שעלול לפגוע באחוז המימון מהבנק. "אם בניתם על משכנתא מסוימת, ייתכן שלא תקבלו את הסכום הדרוש", מסבירה הלוי. לכן יש לבדוק מראש את היכולת הכלכלית ואת עמידת העסקה בתנאי המימון.
הבדיקה המשפטית של הנכס חשובה לא פחות. יש לוודא שאין עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה חריגות או ייעוד תכנוני מיוחד, כגון נכס לשימור. "אם אין לכם אפשרות אמיתית לממן את העסקה - אתם עלולים להפר את ההסכם", היא מזהירה.
מקרה מהשטח וחשיבות הגישור
עו"ד הלוי מתארת מקרה שבו לקוחה ביקשה לרכוש דירה יד שנייה תוך מימון באמצעות משכנתא על נכס אחר שבבעלותה. כבר בשלב הראשוני עלו סימני שאלה לגבי רישום הנכס ויכולת הבנק לשעבדו. למרות פנייה ליועץ משכנתאות, התברר בשלב מאוחר כי קיימת הלוואה קודמת שלא נבדקה, והבנק סירב לאשר את המשכנתא.
"כתוצאה מכך נוצר עיכוב בעמידה בלוחות הזמנים, ההסכם הופר, והמוכר דרש את הפיצוי המוסכם", מספרת הלוי. בשלב זה נכנס לתמונה הליך הגישור. "היכולת הגישורית אפשרה ניהול משא ומתן מורכב, הפחתת הפיצוי והצלת העסקה, אך הנזק הכלכלי ללקוחה כבר נגרם".
לדבריה, עורך דין שהוא גם מגשר יכול להוות גורם מכריע במצבי משבר. "לא כל סכסוך צריך להיגרר למאבק משפטי. לעיתים, תקשורת נכונה ויכולת גישור חוסכות כסף, זמן ועוגמת נפש".
לאתר של עו"ד, נוטריון ומגשרת צהלה הלוי
עו"ד, נוטריון ומגשרת צהלה הלוי באתר zap משפטי
הכתבה באדיבות ZAP משפטי
כך תתכוננו נכון לעסקת נדל"ן
עו"ד הלוי מסכמת בשורת צעדים ברורה: לראות את הנכס, להיעזר באנשי מקצוע לבדיקתו, לבדוק את השכנים והסביבה, לוודא שאין חריגות בנייה, לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה, ובעיקר, לפנות לעורך דין בשלב מוקדם. "עדיף להגיע לעורך הדין עוד לפני שמתחייבים, כדי שינחה לאן לפנות ואיך לפעול", היא מדגישה.
בעסקאות נדל"ן, מסכמת הלוי, אין מקום לקיצורי דרך. בדיקות מוקדמות, ייעוץ נכון והבנה של התהליך יכולים למנוע סכסוכים, הפסדים ובעיות מורכבות בעתיד.
משרד עו"ד, נוטריון וגישור של עו"ד צהלה הלוי פועל מזה למעלה מ-32 שנה ומתמחה במשפט אזרחי-מסחרי, כולל דיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן מורכבות, דיני משפחה ומעמד אישי (גירושין, הסכמי ממון וצוואות), דיני נזיקין, תביעות כספיות וליטיגציה בבתי משפט ובתי דין. עו"ד הלוי, בוגרת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת בר-אילן וחברה בלשכת עורכי הדין משנת 1988, היא מגשרת מוסמכת בעלת ניסיון רב שנים בגישור כללי ובגישור משפחתי, ומעניקה גם שירותי נוטריון בעברית ובאנגלית. המשרד, הממוקם בפרדס חנה-כרכור מאז 1991, מעניק שירות מקצועי ואישי ללקוחות פרטיים, עסקים וחברות, תוך ליווי צמוד מהמפגש הראשון ועד לסיום ההליך.