קיבלתם את מפתחות הדירה החדשה, התרגשתם, התחלתם לעשות סיור בדירה ופתאום גיליתם סדקים בקירות, רטיבות בתקרה, או בעיות באינסטלציה. מה עושים עכשיו? האם אפשר לדרוש כסף או רק תיקון? מתי מתחילה תקופת ההתיישנות? והאם הודעת וואטסאפ לקבלן נחשבת למסמך משפטי תקף?
"הרבה רוכשים לא יודעים שהחוק מעניק להם זכויות רחבות, אבל יש לדעת בדיוק איך ומתי להפעיל אותן", אומר עו"ד גיתי בוטבול, יועץ משכנתאות ועורך דין אזרחי. "ההבדל בין פעולה נכונה לבין פספוס המועד יכול להיות עשרות אלפי שקלים".
בריאיון מקיף, עו"ד בוטבול ממשרד גיתי ולידר בוטבול - משרד עורכי דין, מסביר את כל מה שרוכשי דירות צריכים לדעת על ליקויי בניה, תביעות נגד קבלנים, ואיך להגן על הזכויות שלכם.
איזה סוג ליקויים מקנה זכות לתביעה כספית ואיזה מקנה רק זכות לתיקון?
"ברוב המקרים, הדין והפסיקה מחייבים את הרוכש לפנות תחילה לקבלן בדרישה לתקן את הליקויים, ולא מאפשרים לתבוע כסף ישירות. זה נכון בעיקר לגבי ליקויים אסתטיים, ליקויי גימור ובעיות במערכות ואינסטלציה. הקבלן מחויב לתקן ליקויים אלה תוך זמן סביר, ואם לא יעשה כן - הרוכש יכול לפנות לבית המשפט ולבקש פיצוי כספי או לאפשר מינוי קבלן חלופי על חשבון הקבלן.
לעומת זאת, ישנם מקרים שבהם בית המשפט מכיר בכך שאין טעם לדרוש מהקבלן תיקון, והרוכש יהיה זכאי לפיצוי כספי מיידי. למשל: בליקויי בטיחות או תשתית חמורים, ליקויים שאינם ברי תיקון כמו סטייה מהתכניות, ליקויים שהקבלן סירב לתקן, וליקויים שתיקונם עלול לגרום לעוגמת נפש רבה - כמו הצורך בפינוי הרוכש ומשפחתו לתקופה ארוכה על מנת לתקן ליקוי גדול.
האיזון המשפטי נועד מצד אחד להגן על הרוכש, ומצד שני לתת לקבלן את ההזדמנות לתקן את הליקויים לפני שנתבע בכסף רב."
האם ניתן לתבוע פיצויים על איחור במסירה גם אם לא נקבעו קנסות איחור מראש בחוזה?
"כן, בהחלט. גם אם לא נקבעו בחוזה סעיפי פיצוי מוסכמים, החוק מעניק לרוכש זכות לפיצוי ללא הוכחת נזק. סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן, לפי כללים מפורטים.
עם זאת, יש לשים לב לסייג שבסעיף 7א, לפיו הרוכש והקבלן רשאים להתנות על הוראות אלה רק אם ההתניה היא לטובת הרוכש. למשל, אם בחוזה המכר נקבעו פיצויים מוסכמים בשל איחור במסירה, וסכום הפיצויים גבוה יותר מהפיצוי ללא הוכחת נזק הרוכש יהיה זכאי לסכום הפיצויים המוסכמים הגבוה יותר."
מה עדיפות התיקון כאשר יש גם ליקויי בדק וגם איחור במסירה באותו פרויקט?
"אין 'עדיפות' רשמית ומוחלטת של תיקון אחד על פני השני, כיוון שמדובר בשני נושאים נפרדים שכל אחד מהם מזכה את רוכש הדירה בסעדים שונים לפי חוק המכר (דירות) והפסיקה.
כאשר מדובר באיחור במסירה, החוק מעניק כיום פיצוי כספי כמעט באופן אוטומטי לאחר תקופה של 30 ימים, אלא אם כן האיחור נגרם באשמת הרוכש. הפיצוי אינו תלוי בתיקון ליקויים ואינו דורש המתנה לתיקונם.
לעומת זאת, כאשר מדובר בליקויי בדק, הסעד העיקרי הוא תיקון הליקויים במהלך תקופת הבדק. לפי חוק המכר (דירות) והפסיקה, לקבלן יש זכות עדיפה לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר, ועל הרוכש לתת לו 'הזדמנות נאותה' לכך. הרוכש יהיה זכאי לפיצוי רק אם הקבלן לא תיקן בזמן, לא תיקן כראוי וגרם לנזקים נוספים, או מנע מהרוכש את התיקון. על כן, ההתמודדות צריכה להתנהל במקביל, ומומלץ לפעול בשתי החזיתות: קבלת החזקה ודרישת פיצוי בגין האיחור, ותיעוד הליקויים ודרישת תיקונם."
האם הודעה על ליקוי שנשלחה בוואטסאפ נחשבת למסמך משפטי תקף להגשת תביעה?
"כן, הודעת וואטסאפ עשויה להוות ראיה קבילה בבית משפט, בדיוק כמו דוא"ל. אבל חשוב לוודא מספר דברים חיוניים: ראשית, שהכל מתועד, מגובה ושמור בסדר כרונולוגי. שנית, שהצד השני מוסמך לקבל את דוח בדק הבית והוא אישר את קבלתו. שלישית, לעיתים היזם מחריג בחוזה פעולות מסוימות ודורש יצירת קשר באמצעות מסמכים פורמליים בלבד. במקרה כזה, יש לוודא עמידה בדרישה הזו כדי לא לתת לו אפשרות להתגונן באמצעות הסעיף בחוזה.
אולם, גם אם קיים סעיף כזה - ניתן להגיש תביעה ולהוכיח שהודעת וואטסאפ הכוללת את דוח ליקויי הבניה היא כלי תקשורת כתוב ומקובל המשמש לתקשורת יומיומית ועסקית, ולכן תקפה."
לעו"ד גיתי בוטבול באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד גיתי בוטבול
האם תקופת ההתיישנות על ליקויי בדק מתחילה ממועד הגילוי או ממועד מסירת הדירה?
"תקופת ההתיישנות בדרך כלל אינה מתחילה ממועד הגילוי, אלא ממועד מסירת הדירה. אבל חשוב להבחין בין שני מושגים שונים בחוק:
הראשון - תקופת הבדק: מדובר בתקופה שבמהלכה הקבלן אחראי לתיקון ליקויים, אלא אם הוכיח שהליקויים נגרמו באשמת הרוכש. התקופה מתחילה ביום החזקה בדירה, והאחריות נמשכת בין שנה לשבע שנים, תלוי במהות הליקוי - לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה לפי החוק.
השני - תקופת האחריות: בתום תקופת הבדק יש עוד 3 שנים נוספות, ובהן הרוכש צריך להוכיח שהליקוי נגרם כתוצאה מתכנון או ביצוע לקויים.
לאחר שתמו תקופות אלו, יכולה עדיין לחול אחריות על הקבלן במקרים של בטיחות הבניין שמקורה ביסודות הבנייה ובשלד. ולאחר סיום תקופת האחריות, ניתן להגיש תביעה בעילות כלליות בהתאם לנסיבות."
מה חובת הוכחת הנזק של הקבלן לעומת חובת הוכחת הנזק של הרוכש?
"זה תלוי בשלב שבו אנחנו נמצאים: בתקופת הבדק - נטל ההוכחה הוא על הקבלן. הרוכש צריך רק להראות שקיימים ליקויים, לרוב באמצעות דוח ליקויי בדק בית, והקבלן הוא זה שצריך להוכיח שהליקוי לא נובע מתכנון או ביצוע לקויים. כלומר, הקבלן ינסה להראות שהגורם לליקויים הוא שימוש לא סביר בנכס, תחזוקה לקויה, גורם חיצוני, או בלאי טבעי שאינו קשור לעבודתו.
לעומת זאת, בתקופת האחריות - נטל ההוכחה הוא על הרוכש. בתום תקופת הבדק, לרוכש יש 3 שנים נוספות להוכיח שהליקוי נובע מעבודת קבלן לקויה. במצב זה, מומלץ מאוד להיעזר בחוות דעת מקצועית, כמו דוח ליקויי בדק בית מפורט."
האם פגיעה באסתטיקה בלבד מהווה ליקוי הדורש פיצוי או רק תיקון?
"כל עוד הליקוי עלה בדוח בדק הבית לפי תקן, ניתן לדרוש את תיקונו - גם אם נחשב ליקוי 'אסתטי'. אולם, אם מדובר בליקוי מהותי וניכר לעין, ייתכן שהרוכש יהיה זכאי לפיצוי כספי במקום תיקון, במיוחד אם תיקון הליקוי כרוך בהרס נרחב או בפגיעה משמעותית באיכות החיים."
מהו ההבדל המשפטי בין ליקוי נסתר לליקוי גלוי בהקשר של תביעות?
"ליקוי נסתר הוא ליקוי או פגם שלא ניתן לראות בעין ולא ניתן לגלותו באמצעות בדיקות סבירות - לדוגמה, נזילה שצצה בחורף ולא ניתן לגלותה בקיץ וגרמה לעובש.
כאשר מדובר בדירת קבלן, הקבלן אמור לדעת על קיום של ליקוי נסתר מעיני הרוכש, שכן הוא זה שהיה אמון על הבנייה מתחילתה ועד סופה - החומרים, התכנון, בדיקות המעבדה, טיב ואיכות החומרים ועוד. הקבלן נושא באחריות בגין ליקויים נסתרים שנגרמו כתוצאה מעבודתו ושל אנשי המקצוע מטעמו.
כשמגיע עניין כזה לפתחו של בית המשפט, הוא צריך להכריע האם מדובר בליקוי נסתר. ההחלטה הזו תקבע האם היה ניתן לעמוד על קיומו של הליקוי במועד מסירת הדירה או במועד מאוחר יותר, כשהחלו להופיע נזקים הנובעים מהליקוי.
הדבר חשוב בעיקר לעניין תקופת ההתיישנות, שכן תקופה זו מתחילה להיספר ביום הגילוי. המשמעות היא שכשמדובר בליקוי נסתר, ישנה אפשרות להגיש תביעה גם לאחר תקופת האחריות, אם הוכח שלא ניתן היה לגלות את הליקוי קודם לכן."
איזה תיעוד נדרש כדי לתבוע ליקויים ולהוכיח את הקשר שלהם לעבודת הקבלן?
"לצורך הוכחת ליקויי בנייה ולהוכחת הקשר שלהם לעבודת הקבלן, יש צורך בתיעוד מקצועי ומסודר:
ראשית, חוות דעת מומחה. לרוב מדובר במומחה ליקויי בנייה (בדק בית), אך גם חוות דעת של מהנדסי בניין, חשמל, תשתיות וכיוצ"ב רלוונטית, בהתאם לליקוי. חוות הדעת צריכה לכלול תיאור מדויק של הליקוי, מקור הליקוי, תמונות, עלות תיקון והפנייה לתקנים הרלוונטיים.
שנית, תיעוד מצולם - תמונות וסרטונים. חשוב שהתיעוד יהיה ברור ומצולם מכל זווית. אם יש צורך, לצלם באופן חוזר ונשנה - למשל כל שבוע - על מנת להראות התפתחות של הליקוי.
שלישית, מסמכים רשמיים כמו רשימת ליקויים ראשונית, אישור אכלוס, מפרט טכני ועוד.
רביעית, שמירת וגיבוי תכתובות עם הקבלן בכל צורה - הודעות, דוא"ל, וואטסאפ, דואר ואף הקלטות של שיחות. אלו יוכיחו שניתנה הזדמנות לתיקון, דבר הכרחי בתביעה.
חמישית, אם הרוכש ביצע תיקונים מיידים על חשבונו בלית ברירה - עליו לתעד ולשמור את ההוצאות: חשבוניות, קבלות, הצעות מחיר. הדבר מאפשר לעיתים קבלת החזר כספי."
האם ניתן לתבוע הוצאות משפטיות כחלק מהנזק שנגרם מליקויי בדק?
"כן, ניתן לתבוע ואף לקבל החזר כספי על הוצאות משפטיות. חשוב לדעת שההחזר נקבע על ידי בית המשפט, והן אינן נחשבות חלק מהנזק הישיר של ליקויי הבניה, אלא חלק מסעדי התביעה והן ניתנות לשיקול דעת בית המשפט.
הוצאות אלה כוללות: החזר אגרת בית משפט, החזר שכר טרחה למומחה, החזר שכר טרחת עורך דין ועוד. בית המשפט יבחן את תום הלב של התובע, את גובה הסכומים שהוצאו על ידו, והאם פעל כראוי לאורך ההליך."
עו"ד גיתי בוטבול הוא יועץ משכנתאות ועורך דין המתמחה בנדל"ן, הסכמים במשפחה וחדלות פירעון. בוגר תואר ראשון במשפטים עם התמחות אזרחית בפרקליטות ותואר במדעי המדינה, ובעל הכשרות מקצועיות בתחומי הפיננסים והנדל"ן כולל רישיון תיווך, ייעוץ משכנתאות וייעוץ אסטרטגי בנדל"ן והתחדשות עירונית.
המשרד בניהולו פעיל מאז 2016 ומתמחה בליווי מלא של עסקאות נדל"ן - מבדיקת חוקיות הנכס ועד חתימת החוזה הסופי, תוך שילוב ייעוץ משכנתאות ומשפטי באותו תהליך. תחומי העיסוק כוללים מחזור משכנתא, נטילת משכנתא חדשה, משכנתא הפוכה, ייעוץ מחיר למשתכן, עסקאות מכר (ייצוג קונים ומוכרים), הסכמי שכירות, פירוק שיתוף, הסגת גבול, סילוק יד, עסקאות מתנה, הסכמי ממון, ייפוי כח מתמשך, צוואות, מסים וחדלות פירעון.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
הכתבה בשיתוף zap משפטי