אנשים רבים חושבים שעסקת נדל"ן היא עניין של מחיר - קונים במיליון, מוכרים במיליון וחצי, חותמים על חוזה "סטנדרטי" עם עו"ד שנותן את הצעת המחיר הכי נמוכה, ובכך מסתיים העניין. אבל האמת היא שעסקת נדל"ן היא הרבה יותר מסכום שעליו מחליטים מראש, וברוב הפעמים אינה "סטנדרטית". עסקה כזו היא שילוב מורכב ועדין של כסף, חוק ורגש - שלושה מרכיבים שלא תמיד מסתדרים ביחד.
זו לא עסקה של רכישת מכונית או חופשה בחו"ל. זו אחת העסקאות הכי יקרות, הכי רגישות והכי משמעותיות שאנשים עושים בחיים, והרבה מאוד נופלים בדרך - לא כי הם לא חכמים, וגם לא כי הם לא השקיעו מחשבה, אלא כי הם פשוט לא יודעים מה לשאול, מה בדיוק צריך לבדוק, וכשנדלקת נורה אדומה, איך להיזהר.
עו"ד צהלה הלוי רואה את זה כל הזמן במשרדה: פעמים אנשים מגיעים אליה אחרי שהם כבר בבעיה. הם מתלהבים מדירה שנראית מושלמת עבורם, חותמים מהר כי חוששים שמישהו אחר יקדים אותם, ואז מגלים בעיות רבות שמעיבות על העיסקה ומסכנות את האנשים שחתמו עליה.
פעמים הבנק לא מאשר את המשכנתא, ההסכם עליו חתמו (בייחוד כזה שטרם עבר עיניים מקצועיות, כמו זכרון דברים בין צדדיים לא מיוצגים) כולל סעיפים בעייתיים שמעמידים אותם בסיכון כספי, או שהנכס בכלל לא רשום כמו שחשבו, או שיש בו תכונות מיוחדות שלא היו מודעים אליהן (כמו נכס לשימור) והם נכנסו לסיפור משפטי שיימשך שנים.
יש אנשים שמפסידים עשרות ואף מאות אלפי שקלים בגלל טעויות שהיו נמנעות לחלוטין אם רק היו יודעים מה לבדוק ומתי לעצור ובעיקר, עם מי להתייעץ. בראיון מיוחד, עו"ד צהלה הלוי חושפת טעויות נפוצות שאנשים עושים בעסקאות נדל"ן, ומספרת על מקרה דרמטי שכמעט הסתיים באסון כלכלי מוחלט - וכיצד היא הצליחה להציל את העסקה ברגע האחרון.
מה הטעויות הכי נפוצות שאת רואה בעסקאות נדל"ן?
"אני רואה את זה שוב ושוב, ובכל פעם זה כואב לי מחדש. הטעות הראשונה והקריטית ביותר - אנשים חותמים על מסמך מחייב, לפני שבודקים עד תום את המשמעות של חתימתם. זה נשמע בסיסי, אבל זה קורה כל הזמן.
זה מתחיל בזיכרון דברים או בטופס שמירת דירה, שאנשים חושבים שהוא סתם נייר שמבטיח להם את הדירה לכמה ימים. הם לא מבינים שאם לא הוכנס תנאי בסיסי שמאפשר להם לחזור בהם, החתימה הזו כבר מחייבת אותם מבחינה משפטית.
הדבר נפוץ ביותר בעיסקאות מול קבלנים בקניית דירה חדשה. הצעת הרכישה עליה חותם הרוכש מחייבת אותו להפקיד פקדון כספי עוד לפני שראה את החוזה עליו יידרש לחתום בהמשך. בעוד הרוכש מחוייב להצעה, הקבלן מולו שומר לעצמו את הזכות שלא להיעתר לה.
בנוסף, אם החוזה יתברר כלא עומד בדרישות או מקפח, והרוכש לא יסכים לחתום עליו, בהעדר תניה מפורשת שאומרת זאת בהצעת הרכישה, הוא עלול לאבד את הסכום של הפקדון שנתן לקבלן. ובעיסקאות בכלל, ברגע שחתמתם על זיכרון דברים, אם כמוכר ואם כקונה, אתם בעסקה, ואם אתם רוצים לצאת ממנה, אתם עלולים לאבד את כל הפיקדון שהפקדתם, או להיות מחוייבים בפיצויים על נזקים עקב הפרת החוזה, על כל המשתמע מזה.
אני רואה לקוחות שמפקידים 50,000 או 100,000 שקל בלי שעורך דין בדק את המסמך, ופתאום הם מגלים שהם נכנסו להתחייבות שהם לא יכולים לעמוד בה, או אחרת ממה שחשבו שהיא, ואינם יכולים לקבל כספם חזרה.
הטעות השנייה - והיא אולי אפילו יותר חמורה - אנשים קונים לפני שהם יודעים אם יקבלו מימון מהבנק. זה נראה להם הגיוני, כי הם חושבים 'יש לי משכורת טובה, אני בטוח שלא תהיה לי בעיה לקבל משכנתא', אבל המציאות הרבה יותר מורכבת.
יש אנשים שיש להם הלוואות קיימות שהם שכחו מהן, יש אנשים שההכנסה שלהם לא מספיקה לפי הקריטריונים של הבנק, יש אנשים שסובלים ממחלת רקע שבגללה הם לא מאושרים לביטוח חיים למשכנתא (ולפיכך לא יכולים לקחת הלוואה מובטחת במשכנתא), ויש גם מקרים שהנכס עצמו בעייתי מבחינת הבנק - בעיות רישום, פרויקטים עם בעיות משפטיות, או מצבים שבהם הבנק פשוט לא מוכן לתת משכנתא על נכס מסוים.
חשוב מאוד, ואני חוזרת על זה בכל הזדמנות, לבדוק היטב היטב ולקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני החתימה על חוזה, ולוודא שהאישור הזה כולל את הסכום המלא שאתם צריכים ואת הנכס הספציפי. כי אחרת, אתם נכנסים להתחייבות שאולי לא תוכלו לעמוד בה, ואז מתחיל סיפור של פיצויים, סנקציות, וביטול עסקה - וזה עולה הרבה מאוד כסף."
"לא פעם מקבלים אישור לקבלת הלוואה על סכום מסוים שמהווה אחוז מסוים משווי הנכס, אך בהמשך מתברר שהשמאי של הבנק העריך את הנכס בפחות והסכום שניתן על ידי הבנק הוא נמוך מהמצופה והנדרש".
את יכולה לספר על מקרה שממחיש את הסכנות?
"יש לי סיפור שמדגים בדיוק למה ייעוץ משפטי נכון הוא קריטי. אשה ובנה פנו אליי כשביקשו לרכוש דירת יד שנייה בפרויקט מסוים. בשל היותי עורכת דין ותיקה ביישוב, אני מכירה את הפרויקטים השונים ביישוב, וידעתי שיש בפרויקט הזה בעיות רישום מסוימות. הבהרתי ללקוחה בצורה ברורה שלא בטוח שתקבל מימון בנקאי במצב הרישומי של הפרויקט, והזהרתי אותה שלא לחתום על הסכם לפני שהיא מבררת עד תום את הזכאות שלה למשכנתא, כולל הסכום המדויק והיתכנות משכון הנכס שהיא רוצה למשכן כבטוחה להלוואה שתיקח."
לעו"ד צהלה הלוי באתר משפטי
לאתר של עו"ד צהלה הלוי
מה קרה בסוף?
"הלקוחה הייתה מלווה על ידי יועץ משכנתאות, שגם אותו הזהרתי בקושי לממן את הרכישה בשל המצב המשפטי. אחרי בדיקה שהם ערכו, הגיעו למסקנה שלא תהיה בעיה והיא תקבל משכנתא, למרות אזהרותיי, ולכן החוזה נחתם.
אני זוכרת ששאלתי אותה שוב ושוב אם היא בטוחה שתקבל הלוואה על הנכס, והיא השיבה כי יועץ המשכנתאות הבטיח כי יהיה בסדר. אבל אז החלו הקשיים האמיתיים - התברר שהיועץ לא שם לב שהיא לקחה עוד הלוואה זמן לא רב קודם לכן. כמו כן, הבעיות המשפטיות בנכס שמהן הזהרתי צצו בדיוק כפי שחששתי, והבנק סרב לתת לה הלוואה. "
איך פתרתם את הבעיה?
"הלקוחה נאלצה לעשות מאמצים עצומים כדי לארגן מימון. לצורך כך אני בעצמי יצרתי קשר עם הנהלת הבנק, תוך ניצול היכרותם אותי לאורך שנים רבות, והבאתי אותו להסכים לתת את ההלוואה שלא הסכים לתת תחילה, תוך מציאת פתרונות יצירתיים שיספקו את הבנק.
אבל בינתיים חלף זמן רב, והייתה הפרה יסודית של ההסכם עם סנקציה רצינית על ההפרה. כאן ניצלתי את יכולת הגישור שלי ואת ההיכרות שלי עם עורכי הדין של המוכרים. אחרי משא ומתן קשה וכואב, הצלחנו למנוע את ביטול ההסכם, הורדנו את הפיצוי המוסכם לפיצוי ששיקף את הנזקים בפועל שהיו למוכרים, והבאנו את העסקה לחוף מבטחים, אך הרוכשים נאלצו להוציא מכיסם עשרות אלפי שקלים שלא תכננו."
מה הלקח מהסיפור הזה?
"בשל ייעוץ לא נכון או בדיקה כושלת של יועץ משכנתאות, הלקוחות שלי נכנסו לסחרור כספי גדול שעד היום הם סובלים ממנו. אילולא המאבק שלנו והיכולת שלי לגשר בין פערים בין השחקנים במערכת, הנזק היה גדול פי כמה, ואולי בכלל העסקה לא הייתה נותרת על כנה, תוך גרימת נזקים עצומים לשני הצדדים. מכאן שחשוב מאד אל מי אתה פונה שייצג אותך - אדם שיודע לצפות מראש את הבעיות ולהתריע עליהן, ומכיר מספיק את העבודה ויודע לתקשר עם אנשים, כדי להקטין נזקים, אם כבר נקלעת לבעיה."
אז מה ההמלצה שלך לאנשים שרוצים לקנות דירה?
"קודם כל - אל תחתמו על שום מסמך, לפני שהתייעצת עם עורך דין מנוסה בתחום ומקצועי, שהציג בפניכם את כל הקשיים ווידא שאינם קיימים בעניינכם. שנית - ודאו שיש לכם אישור עקרוני למשכנתא, הן מבחינת יכולת ההחזר שלכם מול הבנק והקריטריונים שלו, והן מבחינת הנכס שהבנק יקבל כבטחון למשכנתא.
הקפידו שהבדיקה תהיה יסודית ותכלול את כל ההלוואות והמחויבויות הקיימות שלכם. שלישית - היו מודעים למצב המשפטי של הנכס, במיוחד בפרויקטים חדשים או כאלה עם בעיות רישום. עסקת נדל"ן היא לא רק עניין של רגש והתלהבות - היא דורשת בדיקה קפדנית, ייעוץ מקצועי ותשומת לב לפרטים הקטנים שיכולים להפוך למוקשים גדולים."
צהלה הלוי, היא עו"ד, נוטריון ומגשרת מוסמכת, בעלת כמעט 40 שנות ניסיון. הדקלים 84, פרדס חנה - כרכור, טל' - 053-9376321.
הכתבה באדיבות zap משפטי
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי