"אנשים משלמים לעו"ד של הקבלן וחושבים שהוא מייצג אותם. זו טעות גדולה!"

רכישת דירה היא כנראה ההחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר שרוב האנשים מקבלים בחייהם. אבל מה קורה כשהחוזה שאתם חותמים עליו מגן רק על הצד השני?

עורכת דין לואיזה עזייב, שליוותה כבר מאות עסקאות נדל"ן, רואה את זה כל הזמן: קונים שחושבים שהם מוגנים, מגלים רק בדיעבד שנפלו למלכודות שאפשר היה למנוע. בראיון זה עזייב פורשת את כל הקלפים על השולחן - מההבדלים המשמעותיים בין רכישה מקבלן ליד שנייה, דרך הסעיפים הקריטיים שאסור לפספס בחוזה, ועד לטעות הנפוצה ביותר שגורמת לקונים "לבכות" אחר כך.

אם אתם שוקלים לקנות דירה או כבר בעיצומו של תהליך, הקדישו כמה דקות לקרוא את זה. זה עשוי לחסוך לכם הרבה כאב ראש ולא מעט כסף.

עו"ד עזייב, מדוע חשוב להיוועץ בעורך דין לפני חתימה על הסכם רכישה עם קבלן?

"חוזה קבלן הוא בעצם חוזה מאוד דרקוני שמגן רק על הקבלן, ועורך הדין של הקבלן מגן רק על הקבלן. אנשים חושבים שאם הם משלמים 5,000 שקל פלוס מע"מ לעורך הדין של הקבלן, אז בעצם עורך הדין של הקבלן מייצג אותם, וזה לא נכון. זה תשלום רק על הרישום בסופו של דבר בטאבו, זה ממש לא עבור ההגנה שלהם."

באיזה שלב של תהליך הרכישה צריך לפנות לעורך דין?

"ברגע שהפונים כבר החליטו לרכוש, אפילו עוד לפני שחותמים על טופס הרשמה."

מה ההבדלים המשמעותיים בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה מיד שנייה מבחינה משפטית?

"יש הרבה הבדלים. קודם כל, הסכם יד שנייה הוא הסכם יחסית לא פשוט, אבל הוא הסכם עם מקסימום עשרה דפים. הסכם קבלן בלי כל הנספחים יכול להגיע לחמישים דפים של חוזה, שצריך לעבור עליו ולבדוק אותו.

בהסכם יד שנייה, קודם כל, יש או הערת אזהרה או רישום משכון או רישום בחברה משכנת , או איזושהי דרך להגן על הקונה. בהסכם קבלן, אם אין ליווי בנקאי, אז יש בעיה רצינית, ולכן צריך לוודא שיש ליווי בנקאי לעסקה.

מבחינת מסגרת זמן, עסקת יד שנייה יכולה להיות בין שלושה חודשים לחצי שנה. עסקאות קבלן בדרך כלל, מרגע שנחתמו, יכולות להימשך גם שנתיים עד סוף הבנייה.

מבחינה כספית, בעסקת יד שנייה התשלומים הם ברורים ומדויקים. אנחנו יודעים מתי משלמים אותם. בעסקאות קבלן זה בדרך כלל לפי שלבי הבנייה, וגם יש לזה מדד תשומות הבנייה שצריך לקחת בחשבון.

בעסקת יד שנייה, אם אתה מתחייב למכור נכס קיים כשאתה קונה יד שנייה, אז אתה יודע שאתה צריך למכור את הנכס הקיים תוך שנתיים מרגע שחתמת על הסכם יד שנייה. בעסקאות קבלן הספירה מתחילה מרגע קבלת הדירה, ולא מרגע שחתמת על החוזה."

מה ההבדלים המהותיים בבדיקות המקדימות בין רכישת דירה ישנה לרכישה מיזם חדש?

"בדירה משומשת צריך לבצע בדיקה מדוקדקת של הרישום בטאבו: לאמת שהמוכר הוא אכן הבעלים, לוודא שאין חובות או משכונים על הנכס ולברר האם יש שינויים לא מאושרים במבנה. מומלץ גם להזמין בודק מקצועי. לעומת זאת, ברכישה ישירות מקבלן הדגש הוא על בחינת המצב הפיננסי של חברת הבנייה, אישורי הרישוי שלה, הערבויות הבנקאיות שהיא מספקת וקיומו של בנק מממן לפרויקט."

מהם הסעיפים החשובים ביותר שצריך לשים לב אליהם בחוזה?

"יש מספר סעיפים קריטיים שחייבים לבדוק בקפידה. ראשית, סעיפי התשלומים. יש לוודא את לוח התשלומים המדויק, התאמתו למדד ולשלבי הבנייה, ומהם בדיוק התשלומים הנוספים מעבר למחיר הדירה כמו חיבור לתשתיות, תשלום לעורך דין של הקבלן, ועלות רישום הבית המשותף.

חיוני לוודא שבחוזה מצוין בבירור שיש ליווי בנקאי לפרויקט - זו ההגנה המשמעותית ביותר שלכם במקרה של קריסה כלכלית של הקבלן. כמו כן, חשוב לבחון את סעיפי הפיצויים במקרה של איחור במסירה - הם צריכים להיות משמעותיים מספיק כדי להרתיע את הקבלן מעיכובים.

סעיפי האחריות צריכים להיות מפורטים ולהבהיר בדיוק מה נכלל בתקופת הבדק ומה באחריות המורחבת. בנוסף, אני תמיד דואגת להכניס סעיף שמאפשר לקונה להביא בודק בית עצמאי ביום מסירת החזקה - זה סעיף שהקבלנים לא תמיד מסכימים לו, אבל הוא קריטי כי אדם רגיל לא יודע לזהות ליקויים בנייה.

ויש עוד נושאים חשובים לא פחות: סעיפי יציאה מהעסקה במקרה שהקבלן לא מקבל היתר בנייה, זכות הקונה לבחור גימורים חלופיים, והתייחסות לשינויים אפשריים בתוכניות הבנייה."

לעו"ד לואיזה עזייב באתר zap משפטי

לאתר של עו"ד לואיזה עזייב

איך בודקים את המצב הכספי של הקבלן ואת האמינות שלו?

"ראשית, מוציאים דוחות כספיים של החברה הקבלנית, דוחות רשם החברות, ובדיקת תביעות משפטיות תלויות ועומדות. גם אדם פרטי יכול להוציא חלק מהדוחות האלה, אבל עורך דין שמתמחה בנדל"ן יודע בדיוק מה לחפש ואיך לפרש את המידע.

בנוסף לדוחות הרשמיים, אנחנו בודקים את היסטוריית הקבלן - פרויקטים קודמים שביצע, האם היו עיכובים או תלונות, איזה מוניטין יש לו בשוק. חשוב מאוד לבדוק אם יש בנק מלווה לפרויקט הספציפי - זה מעיד על כך שגם הבנק בדק את הקבלן ומצא אותו ראוי לאשראי."

איך בדיוק עובד תהליך התשלום בעסקה מול קבלן?

"מבנה התשלום משתנה בין קבלנים ובין שלבי הפרויקט. בשלבים המוקדמים, כשהפרויקט עדיין בתכנון או בתחילת בנייה, קבלנים לרוב מציעים מודל תשלום של 20/80 - הקונה משלם 20% מהמחיר הכולל בעת החתימה על ההסכם, והיתרה של 80% משולמת רק ביום מסירת החזקה בפועל, כאשר מקבלים את המפתחות.

היתרון במודל הזה הוא שאפשר להשתמש בהון העצמי שלכם לתשלום הראשוני של ה-20%, ולמשוך משכנתה רק לקראת סיום הבנייה כדי לשלם את יתרת ה-80%. זה מקל מאוד על התזרים, כי אתם לא משלמים גם שכירות וגם משכנתה במקביל.

לעומת זאת, בפרויקטים מתקדמים יותר או בקבלנים שדורשים יותר נזילות, התשלום יכול להיות מדורג לפי שלבי הבנייה - למשל 10% עם החתימה, 20% עם יציקת התקרות, 30% עם השלמת השלד, וכן הלה עד למסירה. במקרה כזה צריך לוודא שלוח התשלומים מותאם למדד המחירים לצרכן, ושהוא מפורט במדויק בחוזה כולל תאריכים משוערים".

מה קורה אם הקבלן מתעכב במסירת הדירה?

"זה בדיוק למה חשוב כל כך לקבוע מראש בחוזה סעיף ברור של פיצויי איחור. הסעיף צריך לכלול את מועד המסירה המחייב, ומה הפיצוי הכספי היומי או החודשי שהקבלן ישלם בגין כל יום איחור מעבר לתאריך שהוסכם.

הפיצויים נקבעים בדרך כלל לפי חוק המכר - זה יכול להיות אחוז מסוים ממחיר הדירה לכל חודש איחור, והם אמורים לפצות אתכם על העלויות שאתם נושאים בגלל העיכוב, כמו המשך תשלום שכר דירה או אובדן הכנסה משכירות.

חשוב שהסעיף יבהיר גם מהו איחור 'סביר' שהקבלן לא ישלם עליו פיצוי - בדרך כלל מדובר על מספר חודשים קטן בגלל עיכובים אובייקטיביים כמו מזג אוויר קיצוני. מעבר לכך, הפיצויים צריכים להיות אוטומטיים ולא להצריך הוכחת נזק. במקרים קיצוניים של איחור ממושך, צריך שיהיה בחוזה גם סעיף שמאפשר לכם לצאת מהעסקה ולקבל את הכסף בחזרה בתוספת פיצוי."

מה האחריות של הקבלן לליקויים בדירה ולכמה זמן היא חלה?

"מערכת האחריות בנויה משתי שכבות עיקריות. השכבה הראשונה היא תקופת הבדק - שנה מלאה מיום מסירת החזקה, שבמהלכה הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי שמתגלה בדירה. זה כולל כל דבר - ריצוף, טיח, צבע, אינסטלציה, חשמל, חלונות, דלתות - הכול.

במהלך שנת הבדק אתם פונים ישירות לקבלן עם כל תקלה, והוא מחויב לתקן אותה בזמן סביר. חשוב מאוד לא לתקן דברים בעצמכם בשנה הזאת, כי זה יכול לפגוע ביכולת שלכם לממש את האחריות.

השכבה השנייה היא האחריות המורחבת לפי חוק - וכאן לכל רכיב בדירה יש תקופת אחריות משלו לפי חומרת התקלה. למשל, השלד והיסודות - יש אחריות של 7 שנים. איטום - 3 שנים. מערכות אינסטלציה וחשמל - 3 שנים. ריצוף וחיפוי - שנתיים. צביעה ומערכות סניטריות - שנה.

כדי לממש את האחריות המורחבת, צריך ליידע את הקבלן בכתב על התקלה ברגע שמגלים אותה, ולאפשר לו זמן סביר לתקן - בדרך כלל 30 יום. רק אם הוא לא מתקן, אפשר לפנות לבית משפט או לתקן בעצמכם ולתבוע את העלויות. לכן חשוב מאוד לשמור על כל התכתבות עם הקבלן, לתעד כל ליקוי בתמונות ובכתב, ולפעול לפי הנהלים כדי לא לאבד את הזכות לאחריות."

מה קורה אחרי שמקבלים את המפתחות לדירה החדשה ומגלים בעיות?

"לאחר האכלוס מתחילה תקופה של שנה שבה הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי שמתגלה. חשוב לפנות אליו ישירות עם כל תקלה ולא לתקן בעצמכם, כי זה עלול לפגוע באפשרות לממש את האחריות. מעבר לשנת הבדק, לכל חלק בדירה יש תקופת אחריות משלו - למשל לשלד יש אחריות ארוכה יותר מאשר לריצוף. בכל מקרה של תקלה יש ליידע את הקבלן ולאפשר לו זמן סביר לטפל בבעיה."

מה קורה אם הקבלן נכנס למשבר כספי במהלך הבנייה?

"בגלל זה צריך לוודא שיש ליווי בנקאי. הכסף עובר בעצם לבנק המלווה, והבנק המלווה בדרך כלל ימנה קבלן אחר, יזם אחר, כדי לסיים את הבנייה."

מה חשוב לבדוק ביום מסירת הדירה?

"שאין ליקויים. אני בדרך כלל מכניסה סעיף שהרוכשים יכולים להביא בודק בית ביום מסירת החזקה. הרבה פעמים לא מסכימים לזה, ואני מתעקשת על הסעיף הזה. הוא מאוד חשוב, כי אדם רגיל לא יודע להבחין בליקוי, זה לא מקצוע שלו, והוא יגלה את זה רק אחרי שנתיים כשכבר אין לו אחריות של הקבלן. אז אני דואגת להכניס סעיף כזה."

מהן הטעויות הנפוצות ביותר שרוכשים עושים בעסקאות עם קבלנים?

"הטעות הכי נפוצה היא שלא לוקחים עורך דין. ואז בוכים. ויש הרבה תיקים שנפתחים על זה, כי רוכשים צריכים לתבוע את הקבלן כי הקבלן לא קיים את התחייבויותיו."

* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי

הכתבה בשיתוף zap משפטי