כל שנה, עם פתיחת החופש הגדול ועד לסוף השנה האזרחית, נרשמת תנועה גדולה בשוק השכירות הישראלי. זהו הזמן שבו משפחות עם ילדים מנצלות את חופשת הקיץ כדי לעבור דירה מבלי להפריע ללימודים, סטודנטים מתארגנים לקראת השנה החדשה, וצעירים רבים רואים בתקופה הזו הזדמנות לשנות מסגרת מגורים. חודשים אלו נחשבים לעונת השיא של תחלופת שוכרים, מה שהופך את התקופה לקריטית עבור כל מי שמעורב בעולם השכירות.
אבל מאחורי התנועה הענפה הזו מסתתרת מורכבות, הן משפטית והן כלכלית שלא כל הצדדים מודעים אליה. שוק השכירות, שזוכה לביקוש גובר בעקבות מחירי הנדל"ן הגבוהים, מלא במלכודות שעלולות לעלות ביוקר למי שלא נערך כראוי. מצד המשכירים, אלו עלולים למצוא עצמם עם שוכרים בעייתיים שלא ישלמו שכירות, לא יפנו את הדירה בזמן או יגרמו נזקים. מצד השוכרים, אלו עלולים להיקלע להסכמים מעורפלים שיגרמו להם לעלויות בלתי צפויות או לקשיים במימוש זכויותיהם כשוכרים.
המפתח להצלחה הוא להתכונן נכון
עו"ד צהלה הלוי, המתמחה במקרקעין, מדגישה את החשיבות של הכנה יסודית: "הניסיון מלמד שגם אם היחסים בין השוכר למשכיר לאורך כל תקופת החוזה היו נהדרים, דווקא סיום החוזה עלול ליצור מתחים וחוסר הסכמות". לכן, היא ממליצה על עריכת חוזה אשר יצפה, ככל הניתן, מכשולים ואי הבנות עתידיים.
עבור משכירים, הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקה יסודית של השוכרים הפוטנציאליים. זה כולל לא רק בחינת היכולת הכלכלית דרך תלושי שכר מהחודשים האחרונים, אלא גם שיחה אישית שתאפשר להתרשם מהאופי והרצינות.
חלק מהמשכירים אף בוחרים לבצע בדיקה אצל חברות המתמחות בבדיקת רקע, כדי לוודא שהם לא מכניסים לדירה שוכרים עם עבר של חובות או בעיות משפטיות. המלצה נוספת היא לשאול משכירים קודמים איך היו השוכרים כדיירים אצלם, ולהתכונן מראש לבעיות שהיו ביניהם.
אחת הטעויות הנפוצות בקרב משכירים פרטיים היא השימוש בחוזים סטנדרטיים שנמצאים באינטרנט. לדברי עו"ד הלוי, חוזים אלה לעיתים קרובות אינם מתאימים למצב הספציפי בין הצדדים הרלוונטיים ומשאירים פרצות שעלולות להיות יקרות.
"חוזה שכירות", היא אומרת, "צריך להיות מותאם לנסיבות הספציפיות ולסוג הנכס. השימוש בתבנית גנריות לא מתאימה עלול להיות הטעות הכי יקרה שמשכירים עלולים לעשות. חסכתם בתשלום עבור הסכם טוב, ומצאתם עצמכם משלמים שכ"ט יקר בהליכים משפטיים".
לדוגמא: צדדים פעמים מחליטים לכלול סעיף אשר יאפשר לצד להודיע על הפסקת השכירות תוך הודעה מראש של חודש או יותר. משמעות הדבר היא שאין באמת חוזה שכירות לתקופה המצוינת בחוזה, אלא שצד יוכל להפסיק באמצע את השכירות, ללא כל סנקציה!
כך שוכר ששילם עבור העברת דירה, רשם את הילדים שלו לבית הספר הקרוב וכיו"ב, יוכל להידרש לעזוב באמצע התקופה, רק כי בעל הבית מצא שוכר בתנאים טובים יותר. או ששוכר ישכור את הדירה בקיץ, ובחורף יחליט לעבור לדירה עם שכר דירה נמוך יותר, וכך ישאיר את המשכיר עם דירה ריקה בתקופת החורף, שאז קשה יותר למצוא שוכרים.
ובאשר לגובה דמי השכירות, כשמדובר בתקופת שכירות קצרה, הסכום הנקבע יכול להישאר כמו שהוא, אך אם מדובר בשכירות ארוכת טווח, חייבים להקפיד ולכתוב מה קורה עם שכר הדירה בשנים הבאות.
סעיף אופציה הוא סעיף שלא כולם מבינים את המשמעות שלו והוא מקור לסכסוכים רבים. כאשר משכיר נותן אופציה של שנה או יותר לשוכר, פירושו של דבר שרק השוכר מחליט אם הוא ממשיך או לא. המשכיר אינו יכול להחליט לבטל את המשך השכירות, אם יבחר בכך.
אם לא כתוב כלום באשר לתנאי השכירות בתקופת האופציה, פירושו של דבר שהתנאים נשארים כמו בתקופה הראשונה, כולל גובה דמי השכירות. חשוב לשים לב שסעיף שאומר שהאופציה היא לשני הצדדים פשוט אומר שאין באמת אופציה, כי המשכיר יוכל כך בקלות לבטל את האפשרות של השוכר להאריך את החוזה.
הביטחונות - קו ההגנה הראשון
אחד הנושאים המורכבים ביותר בחוזי השכירות הוא סוגיית הביטחונות. חוק השכירות קובע מגבלות ברורות על גובה הערבויות הכספיות - לא יותר מדמי שכירות עבור שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות, לפי הנמוך. אבל מעבר לפיקדון הכספי, ישנם כלים נוספים שמשכירים חכמים יידעו להשתמש בהם. הדבר נכון ביתר שאת אם לשוכרים אין יכולת כלכלית להפקיד ערובה כספית.
שטר חוב, למשל, מהווה כלי יעיל שניתן לפנות באמצעותו ישירות להוצאה לפועל מבלי לגשת קודם לבית המשפט. עו"ד הלוי מסבירה: "חשיבות נוספת ועיקרית בשטר החוב הוא בערבים החתומים עליו, שהם מהווים ביטחון נוסף לתשלום חובות השוכר ופינוי הדירה בזמן. אם השוכר לא יוכל או לא ירצה לשלם או לפנות, כי אז המשכיר יוכל לפנות אליהם כדי לקבל המגיע לו. חזקה על ערבים שלא ירצו לשלם, וילחצו על השוכר לקיים התחייבויותיו".
במקביל, חשוב לוודא כי החשבונות לגופים השונים, כמו חשבונות ארנונה לעירייה, חשבונות מים, חשמל וגז יועברו על שמם של הדיירים הנכנסים. כך ניתן לוודא בסוף התקופה כי החשבונות אכן שולמו ולא נותרו חובות מאחור. הנוהג הנוסף הוא לקחת שיקים לפקודת הרשויות השונות (עירייה, מים, חשמל וגז), על מנת שאם חוב לא שולם, יהיה אמצעי תשלום ישיר מהשוכר לאותה הרשות כדי לשלם באמצעותו את החוב.
לעו"ד צהלה הלוי באתר משפטי
לאתר של עו"ד צהלה הלוי
על מה השוכרים צריכים להקפיד?
השוכרים, מצדם, צריכים להיות מודעים למספר נושאים קריטיים. ראשית, חשוב לוודא שהמשכיר הוא אכן בעל הדירה על ידי בדיקת נסח הטאבו, ואם הנכס לא רשום בטאבו, באמצעות קבלת אישור זכויות מתאים אחר. זה נשמע בסיסי, אבל ישנם מקרים לא מעטים של אנשים ששכרו דירות ממי שאינו הבעלים החוקי, או שלא כל הבעלים החוקיים חתמו על ההסכם ועלולים לטעון כי הוא אינו מחייב אותם.
לדברי עו"ד הלוי, נושא נוסף שזוכה להתעלמות הוא בדיקת התכניות העתידיות לאזור. "פרויקטי התחדשות עירונית", היא אומרת, "השכיחים מאוד כיום, יכולים להפוך את החיים בדירה לסיוט של רעש, לכלוך וקושי בגישה. מומלץ לברר באתר העירייה או בדרכים אחרות, אם עתידה להיות בניה בסביבה בקרוב".
עוד היא מציינת כי גם כיווני האוויר והתאורה הטבעית משפיעים באופן משמעותי על איכות החיים. "דירה הפונה מזרחה", מוסיפה עו"ד הלוי, "תהיה מוארת ונעימה בבוקר אבל עלולה להיות חמה במיוחד בקיץ ללא הצללה מתאימה. לעומת זאת, דירה הפונה מערבה תספק חום נעים בשעות הערב אבל עלולה להיות חשוכה בבוקר".
צריך לעשות ביטוח?
נושא הביטוח עלול לעורר מחלוקות בין הצדדים. ביטוח מבנה הוא אינטרס של המשכיר, אבל גם של השוכר. לדוגמא, במקרה של שריפה, אם קרתה כתוצאה בליקוי במערכת החשמל שבאחריות המשכיר, הוא יישא בנזקי השוכר בעקבותיה, אם כתוצאה מרשלנות של השוכר, השוכר יצטרך לשאת בפיצוי הכספי למשכיר, מעבר לנזקים שלו עצמו. ולכן ההמלצה היא לשני הצדדים כי יהיה ביטוח מבנה, ומקסימום יתחלקו בעלותו שניהם.
"חשוב לוודא", היא מוסיפה, "שאם המשכיר כן ביטח את הנכס, קיים סעיף ויתור על זכות השיבוב כלפי השוכר במקרה של נזק ברשלנות. בנוסף לביטוח המבנה, מומלץ לשוכר לרכוש ביטוח תכולה המגן על חפציו האישיים ועל הרהיטים שהשאיר המשכיר באחריותו".
סוגיה נוספת שיש לשים אליה לב, היא איכות החיבור לאינטרנט. "בעידן שלנו", אומרת עו"ד הלוי, "זו סוגיה משמעותית בבחירת דירה. מומלץ לבדוק זמינות של סיבים אופטיים בכתובת, ולוודא שהקליטה הסלולרית טובה בכל חלקי הדירה. במיוחד בתקופת העבודה מהבית, בעיות תקשורת יכולות להפוך את המגורים לבלתי נסבלים".
התמודדות עם בעיות
למרות כל הזהירות, לפעמים דברים משתבשים. במקרה של שוכר שלא משלם, או לא מוכן לפנות את הדירה בזמן, המשכיר לא יכול פשוט לנעול את הדירה או לנתק את החשמל - גם אם הדבר כתוב בחוזה. "אין מנוס במקרים אלו", מדגישה עו"ד הלוי, "מהגשת תביעה לבית המשפט לפינוי או לתשלום חובות. זה תהליך שיכול להמשך חודשים ואף יותר, ולכן כל כך חשובים הביטחונות שנלקחו מראש".
על מנת למנוע מחלוקות בסוף תקופת השכירות, רצוי לתעד היטב את הדירה בעת מסירתה לשוכרים, על מנת שלא תהיה מחלוקת באשר לנזקים או ליקויים שיהיו בה בעת החזרתה למשכירים. הבעיה העיקרית מתעוררת לרוב בסוף תקופת השכירות עם החזרת הפיקדון. כאן חשוב התיעוד הקפדני שנעשה בתחילת השכירות - צילומים ופרוטוקול מסירה מפורט יכולים למנוע מחלוקות יקרות.
המלצות לתקופת השיא
בתקופות השיא חשוב לזכור שהלחץ גבוה משני הצדדים. משכירים מתפתים לבחור במועמד הראשון שמופיע, ושוכרים נוטים לוותר על בדיקות חשובות כדי לא לאבד דירה. זו בדיוק התקופה שבה הזהירות המוגברת הכי נחוצה.
עונת מעברי הדירות אינה חייבת להיות מקור למתח ולבעיות. עם הכנה נכונה, הבנת הזכויות והחובות, ועבודה עם אנשי מקצוע מתאימים, התהליך יכול להתנהל בצורה חלקה ומוצלחת עבור כל הצדדים. המפתח הוא להתייעץ כשצריך ולא לתת ללחץ לנהל אותנו. שיהיה בהצלחה, המפתחות בפנים!
צהלה הלוי, היא עו"ד, נוטריון ומגשרת מוסמכת, בעלת כמעט 40 שנות ניסיון. הדקלים 84, פרדס חנה - כרכור, טל' - 053-9376321.
הכתבה באדיבות zap משפטי
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי