ההייטק הישראלי עומד בפני מהפכה של ממש בכל הקשור לנושא הנדל"ן והדיור של העובדים. הרפורמה שאושרה בחוק ההסדרים של תקציב המדינה לשנים 2021-2022 לפיה יתאפשר עירוב שימושים של משרדים ומגורים במגדלים צפויה להוביל את חברות הטכנולוגיה הגדולות הפעילות בישראל להציע לעובדיהם דירה במגדל שבו נמצאים משרדי החברה.
חוק ההסדרים שעבר בכנסת מאפשר, למעשה, תחת הגבלות מסוימות, עירוב שימושים בהיקף של עד 30% משטח המגדל. כלומר, כל יזם יוכל להמיר כשליש משטחי המגדל לטובת אכלוס למגורים בדירות קטנות. המהלך הזה יגרום לכך שתאגידי הענק הטכנולוגיים הפעילים בישראל, ומצויים גם כך בקרב תחרותי מתמשך על גיוס עובדים איכותיים, יוכלו בקרוב להציע לעובדיהם לשכור דירות במגדל שבו נמצאים משרדי החברה או במגדל הצמוד. אם תרצו, דירת מגורים במקום רכב מפנק בליסינג. התופעה הזו כבר קיימת במספר מדינות מערביות בעולם, ובמיוחד בארה"ב.
כבר היום, חלק מהעובדים בחברות ההייטק המובילות, הם כאלו שבוחרים את מקום עבודתם לפי הקרבה שלו למקום מגוריהם. התנאי הבסיסי של רבים מהם הוא שהמשרד יהיה במרחק של נסיעה קצרה בקורקינט מהבית למשרד. עבור העובדים הללו, דירה ממקום העבודה תהיה פתרון מנצח.
כבר בשנת 2018 קודמו בתל אביב, על ידי הרשות המקומית ועל ידי יזמים פרטיים, מספר פרויקטים שהיו אמורים להוות תשתית לדיור לצד מקום העבודה. המיזמים הללו לא הצליחו להתפתח מסיבות שונות WeLive של WeWork הקפיאה את פעילותה עוד לפני פרוץ הקורונה, מיזמי מגורים משותפים אחרים גם נותרו על הנייר. במספר פרויקטים בודדים באזור המרכז כבר קיים השילוב בין מגורים למשרדים - מגדל השחר בגבעתיים שבו יש שילוב של דיור ומגורים באותו המגדל, מתחם מידטאון ת"א שבו יש בניין מגורים לצד מגדלי המשרדים וכך גם צפוי להיות בפרויקטים הנבנים בימים אלו דוגמת הספירלה של עזריאלי בתל אביב BEYOND של תדהר בגבעתיים.
משבר הקורונה, שהביא עמו סגנון עבודה שונה ממה שהיה מוכר לפני, הגביר את הצורך והרצון לקיים מגורים לצד מקומות העבודה. כל הצדדים, החברות, העובדים והיזמים, מבינים שמדובר בשוק שיש לו עכשיו כדאיות גדולה. בנוסף, חוק ההסדרים שעבר לאחרונה מכשיר את הקרקע עבור היזמים לתכנם מגדלים בעלי עירוב שימושים.
חשוב לזכור שלפתרון "הדירה במקום מכונית ליסינג" יש מוגבלות: במגדלי המשרדים הנבנים כעת, והמתוכננים להיבנות, באזורי הביקוש כמו ת"א, חולון, בני ברק, גבעתיים, רמת גן, ראשל"צ, רחובות, פתח תקוה, הרצליה, ניתן יהיה לתכנן דירות מגורים קטנות של עד 50 מ"ר. מדובר במוצר נדל"ני שהביקוש עבורו קטן והוא בטח שלא יענה על המחסור הגדול בדירות של 4 ו-5 חדרים המהוות את עיקר הביקושים בתחום המגורים. בבדיקה שנעשתה בהרצליה פיתוח, אחד מאזורי הביקוש הגבוהים בישראל, עולה כי במגדלי המשרדים ניתן יהיה להמיר שטחים של לכל היותר 1,000 יחידות דיור.
נקודה נוספת שצפויה לפגוע באטרקטיביות של יישום התוכנית נמצאת בצד של היזמים. שילוב שטחי מגורים במגדלי משרדים מחייב צעדים שפוגעים בהם: כניסה לבניין עם לובי נפרד, מעליות ייעודיות לטובת קומות המגורים, אזור חניה מוגדר ושטחי ציבור נוספים לדוגמת חדר אשפה, חדר אופניים ועוד. קיים קושי באיתור שטחים אלו במגדלים שכבר נבנו או נמצאים כעת בביצוע והיזמים יצטרכו לעשות התאמות שיש להן גם עלויות כספיות וגם פגיעה בטיב המוצר שהם מציעים לשוכרי שטחי המשרדים והמסחר.
הדירות במגדלים שיחלו לזרום לשוק הנדל"ן למגורים יהיו קטנות וצפופות מהסטנדרטים שכבר קיימים בשוק. נכון שהמיקום של הדירות יהיה בפריים לוקיישן של תעסוקה ומסחר, אבל בסופו של דבר פתרונות של סביבת מגורים כמו מוסדות חינוך, שירותי בריאות ושטחים ציבוריים לא יהיו שם. גם לסוגיית התחבורה הציבורית צריכים למצוא פתרון מכיוון שלא תמיד האפשרויות הקיימות לאזורי תעסוקה גם פעילים מעבר לשעות העבודה.
לסיכום, נראה כי באזורי ביקוש אטרקטיביים ובמתחמים ייעודיים צפוי פוטנציאל הצלחה, אבל האפקט על שוק הדיור יהיה מוגבל ובעיקר יסייע בריסון העלייה במחירי השכירות של הדירות הקטנות באזור המרכז. וזה, כידוע, פן מאוד קטן של בעיית הדיור בישראל. לעומת זאת, האפקט עבור חברות ההייטק צפוי להיות משמעותי ומוצלח.
אלעד פוקס הוא מנכ"ל חברת אינדקס נדל"ן, המייצגת, מלווה ומשווקת עסקאות נדל"ן בארץ ובעולם.