ארבעה חודשים וחצי מאז הקמת ממשלת בנט-לפיד - שר האוצר אביגדור ליברמן, שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד יציגו היום (ראשון) לציבור את תוכניתם להוזלת מחירי הדירות. זאת, לאחר שמחירי הדירות כבר זינקו ביותר מ-9% בשנה האחרונה, והצפי הוא כי עד סוף השנה שיעור העלייה יגיע לקצב דו-ספרתי.
העבודה על התוכנית החלה כבר לפני מספר חודשים. בניגוד ליתר המהלכים אותם מקדמת הממשלה, השרים הרלוונטיים לא מיהרו לצאת בהכרזות והבטחות לגבי הורדת מחירי הדירות, אלא קודם כל מיהרו דווקא להנמיך ציפיות בקרב הציבור. לא פעם שמענו את השרים האמונים על שוק הדיור, אלקין ושקד, אומרים כי מחירי הדירות לא הולכים לרדת בקרוב - דבר שכשלעצמו מתדלק את הביקושים. בעשור האחרון מחירי הדירות הכפילו את עצמם, וכל הניסיונות לרסן אותם בשנים האחרונות נכשלו. האחרון שהציג תוכנית מאסיבית שהייתה אמורה להפוך את המגמה היה כחלון עם המחיר למשתכן, אך במהלך כהונתו הדירות עלו בכ-15%.
התכנית שתוצג היום ככל הנראה לא תביא בשורה אמיתית לשוק הדיור, אך עשויה למתן מעט את קצב העלייה של מחירי הדירות. היא צפויה לכלול צעדים שונים של העלאת המיסוי, כאשר ברור לכל שהמהלך חייב להיות משולב עם האצה מאסיבית של ההיצע בשוק הדיור, משום שהפער שנוצר בין ההיצע לביקוש בשנים האחרונות, כאשר הממשלה לא בנתה מספיק, הוא גבוה למדי. אלא שבהסכמים הקואליציוניים נכתב כי הממשלה תפעל רק למתן את קצב העלייה של מחירי הדיור, ולכן נראה כי התוכנית נבנתה בהתאם לכך.
אז מה צפוי להיכלל בתוכנית?
על פי הערכות, התוכנית תכלול בראש ובראשונה - העלאת מס הרכישה למשקיעים, ממס התחלתי של 5% ל-8%. מס המשקיעים הורד בחודש אוגוסט אשתקד על ידי שר האוצר אז ישראל כ"ץ על רקע חשש מהמיתון בשוק הדיור בעקבות משבר הקורונה. המהלך עבד, ואפילו טוב מדי. המשקיעים חזרו לשוק הנדל"ן ולפי סקירתה האחרונה של הכלכלנית הראשית בנושא כל דירה חמישית נרכשת בידי משקיע. חזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן תרמה להתפרצות הביקושים והובילה לעלייה במחירי הדיור.
עם זאת, מדובר בצעד שנוי במחלוקת היות והמהלך עלול לפגוע בשוק השכירות - המהווה אלטרנטיבה עבור מי שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה, שכן מרבית המשקיעים משכירים את דירותיהם והעלאת מס הרכישה יתגלגל לשוכרי הדירות.
צעד נוסף שצפוי להיות בתוכנית הוא החלת מיסוי דירות Airbnb עם יותר מ-100 לינות תיירות, כמו עסק תיירות. מודבר ככל הנראה רק על מס הארנונה.
עוד בתכנון - החלת ארנונה כפולה על קרקעות פרטיות שעומדות ריקות במטרה לזרז את בעלי הקרקעות לבנות עליהן. צעד זה, אומנם מתבקש, אך ספק אם ישפיע באופן משמעותי. שילוב העובדה כי בעלי קרקעות רבים הם אנשים עמידים יחד עם הזינוק המתמשך במחירי הקרקעות עלול לגרום לכך שבעלי הקרקעות יישארו אדישים להכפלת הארנונה. ייתכן והיה יעיל יותר להציע לאותם בעלי קרקעות פטור ממס - "מקל" במקום "גזר", כלומר, אם ימכרו את המגרש תוף תקופה מסוימת, אלא שמהלך כזה היה דורש מהממשלה להוציא כסף.
עוד על הפרק - קיצור תקופת פטור ממס על רווח הון משנתיים לשנה. המטרה היא לקצר את התקופה בה אנשים מחזיקים בשתי דירות ולזרז אותם למכור.
דבר שכנראה לא ייכנס לתוכנית הוא הרפורמה בארנונה שהוצאה מחוק ההסדרים וכנראה לא תקודם גם במסגרת התוכנית שתוצג. נזכיר כי בטיוטת חוק ההסדרים האוצר הציע לייקר את הארנונה למגורים ב-15% יחד עם הוזלת הארנונה לעסקים ב10%.זאת, משום שבמצב הנוכחי בו תעריפי הארנונה למגורים נמוכים משמעותית מהארנונה לעסקים, רשויות מקומיות רבות לא מעוניינות בהקמת בנייני מגורים חדשים על שטחן. ברקע לגל ההתייקרויות הצפוי במשק מדובר בצעד מאוד לא פופולארי וכנראה שזו הסיבה שהוא לא יקודם.
אילו צעדים מקדמת הממשלה כבר כיום?
לאחרונה הממשלה מקדמת גם סידרה של פעולות אשר נועדו לתגבר גם את צד ההיצע על ידי קיצור וייעול של הליכי התכנון והרישוי, המהווים צוואר בקבוק בשוק הדיור. נציין את הארכת חוק הוותמ"ל על ידי שקד, אשר נועד לשפר את העבודה של הוועדות המחוזיות.
בנוסף, נציין את רפורמת הרישוי העצמי שאושרה על ידי ועדת הפנים במסגרת חוק ההסדרים בשבוע שעבר. מהלך חשוב שאמור לזרז את שלב קבלת האישורים להתחלת הבנייה על ידי העברת היתר בניה מרשויות מקומיות לאדריכלים מורשים פרטיים - קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית נחשבת לצוואר בקבוק שמעכב את התחלת הבנייה בכשנתיים.
עוד אושר בוועדת הפנים בשבוע שעבר: פרק ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים במסגרתו יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לתוכנית פינוי בינוי, כך שיעמוד על שני שליש מבעלי הדירות במקום 80% כיום.
צעדים נוספים שמקודמים כבר כיום במסגרת חוק ההסדרים הם המרת שטחי משרדים מתוכננים לעתיד לדירות ותוכנית לבנייה להשכרה לטווח ארוך - במטרה להוריד את מחירי השכירות שכיום שווים לתשלום הממוצע של משכנתא - דבר שייחודי לישראל.