מדינה בלי בית: הפנים שמאחורי משבר הדיור בישראל

שי כהן, איש תקשורת מגבעתיים, לא דמיין שבגיל 40, כשהוא בזוגיות עם שני ילדים (בני 16 ושנה), ימצא את עצמו כשהוא לא מצליח לרכוש דירה. כבר שנים שהוא שוכר דירה במרכז הארץ ואינו רואה כיצד הוא ובת זוגו עושים את הצעד הגדול לקראת הדירה.

לקראת תחילת העשור החמישי של חייו, החליט כהן לעשות מעשה. הוא פתח עמוד פייסבוק בשם "בעוד שבוע אני בן 40 ואין לי דירה". מאות צעירים ובוגרים הצטרפו לקבוצה והביעו את הזדהותם עם תסכולו של כהן. כך, מי שחשב בטעות שהבעיה של רכישת דירה היא רק נחלתם של הצעירים, מבין עד מהרה עד כמה בעיית הדיור נוגעת בכולנו.

"אז אני כאן, ככה פתאום בן 40, יש לי משפחה מקסימה, המון טוב בחיים ועדיין ב-16 בחודש אני מוזמן לשבועיים מילואים", כתב כהן בעמוד הפייסבוק. "הכול יקר מדי ולקנות דירה באזור שבו אני חי ופועל עדיין נראה כמו חלום רחוק". הוא קרא לכל מי שמזדהה עמו, לחזור לרוטשילד, השדרה שבה החלה המחאה החברתית של קיץ 2011.

בשיחה עם וואלה חדשות מסביר כהן את חוסר האופטימיות. "העניין של הדיור הוא עול", הוא אומר. "זה מאוד קשה לחיות עם ילדים בשכירות. אתה לא יכול לנדוד בכל פעם שבעל בית מתחפף לך. אנחנו, כיום, גרים בשכירות בדירה של ארבעה חדרים בסדר גודל של 5,000 שקל, וזה רק בגלל שבעל הבית הוא מאוד נחמד והחוזה הוא לטווח ארוך".

לדבריו, הוא ובת זוגו רוצים לרכוש דירה, ברור להם שלא יצליחו. "דירה הרבה יותר קטנה ממה שאנחנו חיים בה מתחילה מ-1,700,000 שקל", הוא מסביר. "המצב הוא לא פשוט. אנחנו בכלל לא מתקרבים לאופציות האלו. השכר היום של מדינת ישראל לא מאפשר לזוגות צעירים אקדמאים ומשכילים לרכוש דירה".

לכהן ברור שעל מנת שיוכל לרכוש דירה, נדרשת עזרה מהורים. "אנחנו כבר לא בגיל הזה", הוא מציין. "הסיפור הוא סיפור ציבורי. זה אנחנו, הישראלים. המבקר מפרסם דוח שהוא מחדל שיטתי ומתמשך, הכלכלה הישראלית מנווטת בכוונה בדרך שמשרתת קבוצה מאוד קטנה של בעלי אינטרסים, שוק הדיור נראה כמו שהוא נראה כי יש מעט מאוד אנשים שמרוויחים מזה".

קבוצת הפייסבוק של כהן רק הזכירה ליעל, נשואה+2 בת 48 ממושב גן חיים שבשרון, שבעוד שנתיים תתחלף לה הקידומת. בגיל 50 היא תמשיך, כך נראה, לגור בשכירות בדירת שלושה חדרים וחצי. "קשה לי להאמין שעדיין בגיל הזה אני נעה ונדה בין דירות שכורות ללא ביטחון שיום אחד אני אצטרך באופן פתאומי לעזוב את הבית שאני גרה בו ואצטרך להוציא את הילדים ממסגרות הלימודים שלהם", היא אומרת בכאב.

גם היא מבינה שללא סיוע מההורים, כנראה שתישאר בלי דירה משלה כל חייה. "לא קיבלתי ירושה ולהורים אין כסף לעזור לנו. אנחנו בלי יכולת לקנות דירה. אני רואה מה המחירים. מעבר למחירים, היום בשביל לקנות דירה צריך הון ראשוני של שליש שאין לנו. אנחנו מרגישים לגמרי מחוץ למשחק".

יעל תולה את האשמה על המשבר המתמשך על אזלת היד של המדינה. "גם אם המדינה הייתה נותנת הלוואה של 100%, גובה המחירים באזור שבו אנחנו חיים לא היה מאפשר לעמוד בהחזרי המשכנתא", היא מציינת ומסבירה מדוע תתקשה לעבור לגור במקום אחר. "כאן העבודה והפרנסה שלנו".

מעבר ל-4,250 השקלים שיעל ובעלה משלמים כדמי שכירות, יש להם הוצאות חודשיות קבועות כמו חוגים לילדים, בתי ספר, מזון, תקשורת ודלק. כל אלה, לדבריה, מסתכמים בכ-16 אלף שקל בחודש. "איך, עם כל זה, אפשר לקחת משכנתא?", היא תוהה. "בתחילת שנות ה-70 ההורים שלי עזבו קיבוץ עם שלושה ילדים, לא קיבלו כסף מהם, וכבר אז היו יכולים לקנות דירה כי הם קיבלו מימון מלא של משכנתא על כל הסכום, אבל הסכומים לא היו מטורפים כמו היום. זה פשוט טירוף".

בעבר, הייתה נטייה לחשוב שבערים המקיפות את תל אביב, המצב זוהר יותר מבחינת הנדל"ן. עם זאת, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי לצד תל אביב וירושלים, גם רמת גן מככבת בראש רשימת הערים שבהן מחירי הדירות הגבוהים ביותר לשנת 2012.

ואכן, במהלך השנים הפכה רמת גן ליעד אטרקטיבי עבור רבים מהזוגות הצעירים שביקשו להישאר בלב גוש דן. שכונת חרוזים, או בשמה האחר שכונת שנקר, חוותה עליית מחירים גבוהה ביותר יחסית לשכונות הפנימיות בעיר. השכונה, הממוקמת בצפון מערב העיר בסמוך לפארק הירקון וגובלת בנתיבי איילון, שמעברו השני שכונות צפון תל אביב, היא שכונה ותיקה. מרבית הבניינים בה נבנו בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת ולמרות שאינה מתחדשת ואין בה את הדברים שמצעיות השכונות החדשות, המחירים גבוהים בהרבה.

אם בשנת 2007, בתחילת משבר הדיור, ניתן היה למצוא בשכונה דירת שלושה חדרים, יד שנייה, בגודל של 60 מ"ר, במחיר של 900 אלף שקלים, בשנת 2011 עמד המחיר על 1.5 מיליון שקלים. בשנת 2015 דירת שלושה חדרים בשכונה כבר עולה 1.7 מיליון שקלים, לכל הפחות. מדובר בעלייה של כ-80% במחירי הדירות.

מיכל מיידלר ובעלה רכשו את הדירה שבה הם מתגוררים בשכונה כיום עם ארבעת ילדיה, כשמיכל הייתה בת 28 בסכום של מיליון שקלים. הם קיוו שעם השנים יצליחו להתקדם לדירה מרווחת יותר. אלא שהנסיקה במחירי הדיור הביאה אותם להבנה שמהלך כזה לא יקרה במהירות.

מיידלר, חוקרת שיווק כיום בת 42, החליטה יחד עם בעלה לערוך שיפוץ בבית כדי שיהיה בו חדר נוסף לילדים. הם סגרו את המרפסות שהיו לדירה והפכו אותה לדירת שלושה חדרים. "כשהיינו בני 28 היה יותר קל לקנות דירה ראשונה", היא אומרת. "המצב לא היה כמו היום. עם השנים, התרחבנו, אין כבר מקום לכלום. אין לאן להתפתח. המחירים קפצו. גם אם ערך הדירה שלי עלה בכ-70%, אנחנו עדיין לא מצליחים להתפתח".

למרות שמיידלר ובעלה עובדים במשכרות בכירות ומרוויחים משכורות גבוהות מעל הממוצע, הם אינם מצליחים לספק לילדיהם את אורח החיים שהם שואפים אליו. "כל שדרוג לדירה יותר גדולה בשכונה מצריך ממני להוסיף עוד מיליון שקלים", היא מסבירה. "עם ארבעה ילדים והוצאות כל כך גדולות, אני לא רואה את זה קורה בזמן הקרוב. שש נפשות בדירה של 70 מ"ר זה לא דבר פשוט בכלל, ולמרות שהמחירים כל כך גבוהים, הבנייה כאן אינה חדשה, אין מעליות בבניינים, שלא לדבר על חניות וגני ילדים".

עד היום היה מקובל בחברה החרדית, בייחוד בציבור הליטאי והחסידי, שכל זוג צעיר יחזיק דירה בבעלותו ישר לאחר החתונה. על פי הנוהג, משפחת האישה מסייעת במתן רוב הכסף, והשאר ממשפחת הבעל. אלא שמשבר הדיור גרר את הציבור החרדי להסדרים חדשים, שעד כה לא היו נהוגים כמו לקיחת משכנתאות והשכרת דירות. גם אפשרות של עזרה בגמילות חסדים, שהייתה נהוגה עד כה, לאור יוקר המחייה אפשרות זו מוקצית בעיקר לכיסוי חובות ופחות לתחום הדיור.

אם מדרימים מעט מרמת גן ושכונת חרוזים מגיעים לעיר בני ברק - עיר ש"נהנתה" מעליית מחירים של למעלה מ-55%, ויצאה אף היא מחוץ לטווח לקנייה של זוגות צעירים. תושביה החרדים מגדירים אותה כיום כ"סביון" של הציבור החרדי, ורכישה של דירה לזוגות צעירים בעיר הפכה להיות לא מציאותית.

"מאז נישואיי לפני שש שנים, אני שוכר דירה. עברנו שתי דירות כבר, ולמרות זאת לא הצלחנו לרכוש דירה, בדירה הנוכחית אני כבר שנה וחצי", סיפר מנחם, גבר חרדי בן 32 נשוי+3 שמתגורר בגבול רמת גן-בני ברק. את הדירה שלו הוא שוכר ב-3,500 שקלים לחודש.

"אפילו לא חלמנו לנסות לחפש דירה, הסכום ההתחלתי נעלם מיכולתנו, ההורים לא עזרו ולא יכולים לעזור. וזה לא שאנחנו חיים ממשכורות נמוכות, כל אחד מאיתנו מרוויח למעלה מעשרת אלפים שקלים, לא משהו שכיח בחברה החרדית. אני אפילו שירתתי בצבא, ולמרות הכל היום באזור בני ברק צריך לחלום כדי לקנות דירה. המחירים פשוט הרקיעו לשחקים. דירת שלושה חדרים באזור מבוקש תעלה היום כ-1.6 מיליון שקלים. זה פשוט בלתי אפשרי. במצב הנוכחי אני לא צופה שנקנה דירה. האפשרות מתרחקת מאוד בפרט במגזר החרדי. זוגות שקונים בבני ברק הם בדרך כלל בני עשירים או שהנשים שלהם עובדות בהיי טק ואז הם מרשים לעצמם יותר".

למרות שלל התכניות של הממשלה האחרונה, בהן "מחיר מטרה" ו"מחיר דירה למשתכן", שמטרתן הייתה לפקח על מכירי השכירות, אף אחת מהן לא יצא אל הפועל. בדוח שיפרסם מבקר המדינה היום יינתן דגש בין היתר לנושאים אלה. ממידע שפורסם באתר מנהל מקרקעי ישראל, ניתן ללמוד על הסיבות לחוסר ההצלחה שבקידום פרויקטים לבנייה. מהמידע עולה כי לארבעה מכרזי דיור שכבר אושרו לא הוגשו הצעות, וכי כמה מכרזים אחרים בוטלו.

"המכרזים שהוציא מנהל מקרקעי ישראל הם חסרי כדאיות כלכלית ליזם", הסביר אמיר הלר, מנכ"ל "התאחדות בוני הארץ". לדבריו, "המדינה לא מציעה תנאים טובים במיוחד ליזם כדי שייקח פרויקט שכזה, ישקיע מההון שלו סכום נכבד ולא יצליח להחזיר לפחות את ההשקעה הראשונית. תשואה של שכירות בלבד לא יכולה להספיק ואני עדיין לא מדבר על הרווח".

הלר הציג לדוגמה את המכרז שפרסם מנהל מקרקעי ישראל בראשון לציון, שאליו אף יזם לא הגיש הצעה. "המנהל מציע ליזם לפתח 42 יחידות דיור להשכרה לתקופה של עשר שנים, אך עלויות הפיתוח הן מאוד גבוהות וכל יחידות הדיור שם הן להשכרה, מה שלא מאפשר החזרה מהירה על ההון ההשקעתי הראשוני", הסביר הלר. "המדינה יכולה הייתה לסבסד את עלויות הפיתוח ולשלוט בתמהיל הדירות - חלק להשכרה ולחלק למכירה. במכרז הספציפי הזה, שנכשל, המדינה קבעה שכל הדירות יהיו להשכרה ו-11 יחידות יהיו בשכר דירה מפוקח. היזמים לא ניגשו לזה ולמכרזים אחרים שנכשלו. היזם לא מקבל הכנסות עד שהוא לא מסיים לבנות את הדירה, וגם אז זה לא קורה עד שהוא משכיר את הדירות. כך הוא לא מצליח לקבל את ההשקעה הראשונית שלו".

לטענתו, "האלטרנטיבה הכי טובה ליזם היא קניית קרקע ומכירת דירות, כך התשואה שלו להון גבוה ומהירה יותר עם הרבה פחות סיכונים. כשאתה משכיר בניין שלם, אתה גם אחראי על התחזוקה. אתה לא יודע אם הדייר ישלם את שכר הדירה ואיזה מהלכים משפטיים תוכל לעשות מולו. אתה לא בטוח שתמיד יהיו לך דיירים והתשואה לא מובטחת. בלי תשואה שנתית של לפחות 10%-8%, אף גורם לא יגיש מועמדות למכרז שכזה".

ללא קשר למכרזי המנהל, הבהיר הלר כי חוק עידוד להשקעות הון קובע ש"כל מי שיש לו מבנה או בניין דירות שיותר מ-50% ממנו מושכר, יכול לזכות בהטבות מיסוי". לדבריו, התאחדות בוני הארץ סבורה כי נכון לתקן את החוק ולקבוע תמהיל של 25%, מה שיביא להרבה יזמות פרטית מבלי להיות מחויב למכרז. כך, לדבריו, יוצף השוק ותהיה סוף סוף ירידה במחירי השכירות.

לפניות לכתבת דנה ירקצי: danayark@walla.com