התכנית להוזלת הדירות רק תייקר?

יום רביעי אחר הצהריים נפל דבר. הכלכלן הראשי במשרד האוצר והממונה על הכנסות המדינה, מיכאל שראל, זרק את המפתחות על השולחן ברעש גדול. הוא הגיש מכתב התפטרות לשר האוצר יאיר לפיד, ובצעד חריג ובמידה מסוימת תקדימי - שלח את המכתב לעיתונאים. כדי שלא יהיו ספקות לגבי המהלך, כתב שראל כי עשה זאת "על רקע החלטתך להנהיג הטבת מע"מ לאוכלוסייה מוטבת לרכישת דירות מגורים חדשות. לידיעתך, אני מפיץ מכתב זה גם לגורמים מחוץ למשרד האוצר, על מנת למנוע קשירת שמי לצעד המדיניות הזה". במשרד האוצר ניסו לצנן את הלהבות, והגיבו על המכתב באמירה כי "דעתו של שראל נשמעה, אך שר האוצר החליט אחרת". כמו כן, במשרד אמרו כי הם מכירים בזכותו של שראל להתפטר מתפקידו.

הצעד הדרמטי הזה היה שיאה של סערה אדירה שהתעוררה בענף הנדל"ן, לאחר שלשכת לפיד הדליפה ביום שלישי כי יבוטל תשלום המע"מ על דירות חדשות. מהרגע הראשון נוצרו סביב הצעד שני מחנות: תומכים ומתנגדים. אבל עד מהרה, היה ברור שקולם של האחרונים חזק יותר מזה של הראשונים. רשמית היו אמנם לא מעט תומכים, אך רבים הסתייגו והביעו ספקות בנוגע להיתכנות של יישום התוכנית ולהצלחתה. בשורה התחתונה, מייד לאחר שהודלף החל הרעיון לספוג ירי ארטילרי כבד.

בפועל, זה מה שאמור לקרות: זוג עם ילד אחד לפחות יבוא לקנות דירה מקבלן בכל מקום ברחבי הארץ. השמאי הממשלתי יקבע מחיר מסוים, שעד אליו תהיה ההטבה תקפה - נניח 1.6 מיליון שקלים, כפי שהוערך השבוע. בקריטריונים שייבדקו אפשר למנות שירות צבאי או לאומי של אחד מבני הזוג, וכמו כן על בני הזוג לעבוד. אם הם זכאים להטבה, הם ישלמו 0% מע"מ על דירה ראשונה, ויהיה אסור להם למכור אותה במשך חמש שנים לפחות. אם ימכרו בפרק הזמן הזה, ייאלצו להחזיר את ההטבה - שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים.

ככל שחלפו השעות, היה ברור שהשר לפיד ניסה לכפות הר כגיגית על צמרת משרדו. ביום שני הקרוב הוא מתכוון להביא לקבינט הדיור החלטה חסרת תקדים: איפוס המע"מ ברכישת דירה מקבלן עבור זוגות עם ילד אחד לפחות ועוד שלל הגבלות. על כל תומך מהוסס בתוכנית מצאנו כמה מתנגדים. הסערה הגדולה החלה.

אפילו באופוזיציה, שם הגיבו בתחילה ברפיון על הצעתו של לפיד, החלו לתקוף בקול גובר. הצעה שאנשי מפלגת העבודה, וגם אלו שממוקמים שמאלה מהם, היו אמורים לכאורה לחבק בשתי ידיים - הפכה לכלי ניגוח נוסף. "כמנהגו, שר האוצר שלף תוכנית שלא נבדקה, בניגוד לכל עמדות המומחים הטוענים כי איפוס המע"מ רק יעלה את מחירי הדיור", אמר ח"כ מיקי רוזנטל, "התוכנית הזו אינה כלכלית, אלא תוכנית להצלת עתידו הפוליטי של לפיד". גם ח"כ שלי יחימוביץ' ביקרה את לפיד, ואמרה כי "המחירים ממשיכים לעלות, וסידרת הגימיקים מתעצמת. האבסורד הוא שיוצאים לתקשורת, ורק לאחר מכן - איזו בושה - מבקשים מאנשי המקצוע לייצר איזו תוכנית שתתאים למסיבת העיתונאים".

הבעיה העיקרית בעיני המבקרים היא שהתוכנית של לפיד מעודדת את הביקושים בענף, שהבעיה הגדולה שלו היא עודף ביקושים. הציבור הישראלי להוט לקנות דירות, ואלה לא נבנות בקצב מספיק. צריך לטפל בצד ההיצע, וזה התפקיד הגדול של הממשלה. לעודד את הביקוש של הזוגות הצעירים? איך זה בדיוק יוריד את המחירים?

כבר שנים מחירי הנדל"ן לא מפסיקים לעלות. למרות סידרה ארוכה מאוד של ניסיונות מצד גורמים רבים להוריד אותם, הצלחות - אין. שר האוצר, ד"ר יובל שטייניץ, הוציא את ה"פטיש 5 קילו" המפורסם לפני כמה שנים, ונתן פטור ממס שבח לתקופה קצובה. המפקח הקודם על הבנקים רוני חזקיהו, המכהן כיום כיו"ר הבנק הבינלאומי שגם אליו נגיע בהמשך, הוציא תקנות להצר את הביקושים וההגבלות על ההון העצמי. ממשיכו, דודו זקן, הוציא סידרה של הגבלות נוספות. בנק ישראל ככלל תקף את קבוצות הרכישה, והוא מתכנן תקנות נוספות להכבדה על הביקושים, הנובעים בין השאר מהריבית הנמוכה שהוא עצמו קבע. משרד הבינוי והשיכון החל לפתח כלים מסוגים שונים לשיווק קרקעות.

כיום לכולם יש תוכנית. גם השבוע נראה היה שלכל חבר כנסת ולכל פעיל בענף יש רעיון משלו. אבל למרות שפע התוכניות, בסיכום שנת 2013 המחירים המשיכו לעלות. זה כנראה מתסכל את הפוליטיקאים, שרוצים להיות אלה שחתומים על בשורה בתחום. אבל מה לעשות - הדרך לבניית עשרות אלפי יחידות דיור היא מסובכת, עמוסה בביורוקרטיה ודורשת התמודדות עם רשויות מקומיות, עם ועדות תכנון וגם עם מגה?מונופול בשם רשות מקרקעי ישראל.

אז מה עושים במצב כזה של חוסר אונים? מתחילים להעלות בלוני ניסוי. להפריח רעיונות. אולי אחד מהם יתפוס. רעיון הפחתת המע"מ על הדירות כבר עלה בכמה סבבים, כאשר מי שקידם אותו לאחרונה היה דווקא שר הבינוי והשיכון אורי אריאל. בחודשים האחרונים הוא גם התנסח בהצהרות "לפידיות". כפי שלפיד הבטיח לאחר שנכנס ללשכתו במשרד האוצר, שבתוך שנה וחצי יהיה כאן טוב יותר, אמר אריאל לכלי התקשורת שבשנת 2014 המחירים בענף הנדל"ן ייעצרו ובשנת 2015 הם יירדו. על זה נאמר: נחיה ונראה.

והיו עוד רעיונות שמסתובבים בגיזרה, כגון מחיר מטרה - כזה שיאלץ את הקבלנים להתחרות במחיר נמוך ככל האפשר לציבור, ויאלץ את המדינה לוותר על מרכיבים נכבדים ממחיר הקרקע. ואלה לא הרעיונות הכי רדיקליים שעלו בענף: יש גם הצעה לאג"ח ממשלתיות מיוחדות, שהזוגות הצעירים יוכלו לקנות ושיוצמדו למדד מחירי הנדל"ן עם "רצפה", כלומר שיגנו על החסכונות במקרה של ירידה במדד המחירים. גם השבוע התברר שהאינפלציה היא לא רק במחירי הדירות, אלא גם במספר התוכניות.

לפיד הגיע לנקודת המסה הקריטית האישית ברמת התסכול בעניין הנדל"ן. "חצי מהזמן שלי מושקע במציאת פתרון למחירי הדיור", אמר לנו בפגישה בכנסת לפני כמה חודשים. השבוע שלף את פתרון הקסם שלו לסוגיה הבוערת. אלא שמבחינת גורמים רבים בצמרת הכלכלית בירושלים - חלקם נחשבים לשמאל כלכלי פר?אקסלנס - הרעיון של מע"מ?אפס היה לחצות את הקווים ולעבור לסוציאליזם כבד עם ניחוח של אמריקה הלטינית. הוא נראה כמו מתנות שמחלקת הממשלה בבוקר להמונים, רק כדי לראות אותם עומדים בתור ללחם בשעות הערב.

את רעיון המע"מ?אפס גיבש בכלל שותפו של לפיד לתחום הנדל"ן - אורי אריאל, שר הבינוי והשיכון. הרעיון, שאותו כינה אריאל השבוע תוכנית "חצי אפויה", הוצג על ידיו בראיון לפני כמה חודשים. השבוע מיהרו דובריו של אריאל לשלוח את הראיון הסרוק, שבו מציע השר את תוכניתו. כלפי שר האוצר הוא נשמע מפויס ובאופן רשמי בירך על התוכנית. אבל בראיון לאחד מכלי התקשורת דיבר אריאל בנימה ביקורתית הרבה יותר, כשאמר כי "עדיף להיות בלי תוכנית ולהמשיך לבנות דירות, מאשר להציג חצי?תוכנית".

יו"ר הבנק הבינלאומי כיום והמפקח על הבנקים בעבר, רוני חזקיהו, נדרש לנושא ואמר ביום רביעי כי "הפתרון למחירי הדיור הוא מצד ההיצע". חזקיהו, שידוע בשפה המאופקת שלו, ביקר את הרעיון ואמר "בגדול, כל פתרון אחר שייתן לביקוש להמשיך בקצב הגדול, ולא יטפל ברמת ההיצע (כלומר בניית דירות חדשות; ח"ש) - לא יעבוד".

רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות IBI, החזיק בדעה דומה. "הרעיון אינו מוצלח במיוחד", אמר, "הפתרון של לפיד מעודד ביקושים במקום למתן אותם. ברור כי חלק מההנחה שאמורה להגיע לזוגות צעירים תלך בסוף לקבלנים. מה שצריך לעשות זה לדחוק את רגלי המשקיעים ולא לעודד זוגות צעירים להשתעבד לכל החיים. מוטב שלפיד יקשיב לדברי נגידת בנק ישראל בנוגע להעלאת נטל המס על משקיעים באמצעות מס רכישה או מס רכוש".

ואכן, מי שהובילה את הקו הניצי נגד תוכנית המע"מ?אפס היא נגידת בנק ישראל קרנית פלוג, שבפורומים סגורים הביעה את מורת רוחה מהרעיון. הדבר הוביל את חברות הכנסת של מפלגת יש עתיד לשגר לה מכתב גלוי, ובו הן תוקפות את בנק ישראל כמי ש"כשל בשנים האחרונות בניסיונותיו להוריד את מחירי הדיור". לעומת זאת, את המהלך של לפיד כינו חברות הכנסת פנינה תמנו?שטה, ד"ר עליזה לביא וקארין אלהרר במילים "מהלך אמיץ".

רק קולו של יו"ר בנק מזרחי?טפחות לשעבר לא נשמע. מזרחי?טפחות מחזיק בנתח הגדול ביותר מבין הבנקים מבחינת המשכנתאות שהעניק לציבור, והוא שימש, כמו הבנקים האחרים, גורם שמימן את החגיגה. במקרה, שר המדע והטכנולוגיה מטעם יש עתיד הוא יעקב פרי, יו"ר הבנק לשעבר, אבל קולו לא יצא נגד בנק ישראל באותה קריאה.

אגב, המע"מ?אפס לא היה הרעיון הקיצוני ביותר שדלף מכיוונו של שר האוצר לפיד. בהמשך השבוע גם הגיע מלשכתו רעיון רדיקלי יותר: בקרה על חוזי השכירות במשק. אם הרעיון של מע"מ?אפס הוא מתנות לעם בסגנון סוציאליסטי, בקרה על חוזי השכירות - בתחילה בתל אביב ואחר כך בערים נוספות - זה כבר בולשביזם קומוניסטי. בקצב הזה אולי הוא ימצא בח"כ סתיו שפיר (עבודה), שרוצה לפקח על מחירי השכירות בחקיקה, שותפה למהלכיו הבאים בתחום.

הצעת המע"מ?אפס של לפיד אמנם זכתה לתמיכה מצד הקבלנים, אך לא כל הקולות היו נלהבים. נשיא התאחדות בוני הארץ, ניסים בובליל, המייצג את הקבלנים, בירך על ההצעה ואמר כי "מדובר במהלך מבורך עבור רוכשי דירות, זוגות צעירים וחסרי דירה". עם זאת, הוא מיהר להסתייג ואמר כי בסופו של דבר מה שיקבע הוא "מבחן הביצוע", וכי פרטי התוכנית טרם הגיעו לידיו.

שמאי המקרקעין אהוד המאירי היה נחרץ יותר בביקורתו, "מדובר בהצעה פופוליסטית שבאה לייצר כותרות, ובוודאי לא תוריד את מחירי הדירות כל עוד הביקוש עולה על ההיצע", אמר. המאירי הוסיף כי לטעמו, מדובר בתוכנית "נקודתית מאוד ולא יעילה, שעלולה אף להזניק את רמת המחירים ולשחק לידיים הלא נכונות. יזמים יעלו את מחיר הדירות ההתחלתי ולמעשה את סכום המע"מ. אם הממשלה רוצה באמת לחולל שינוי, עליה להוציא מכרזים לשוק ולהביא להגדלה משמעותית של היצע הדירות".

כעת נותר לראות מה לפיד יעשה עם הביקורות שספג. הוא יכול לסגת מהתוכנית בהדרגה ולתת לה לדעוך בים התוכניות הצפות ממילא בענף הנדל"ן; הוא יכול גם להרחיב את הקריטריונים למגזרי זכאים נוספים כדי לעמוד במבחן בג"ץ, אך בכך להגדיל את עלות התוכנית ולהוביל לסיכולה מבחינה תקציבית; והוא יכול לצאת למלחמת ג'יהאד על הרעיון ולהתבצר בעמדותיו. מן הסתם, בזמן הקרוב נגלה מה עלה בגורל התוכנית.

קבלנים אחרים שעימם דיברנו רק הביעו תסכול מהחובבנות של הפוליטיקאים ומההתנהלות הישראלית בסוגיה בעלת דחיפות לאומית. אחד מהם כבר ניסה לנחש, במעט הומור, מתי תקום ועדת החקירה הממלכתית. על כל פנים, המחירים המשיכו לטפס גם השבוע. מי שרוצה לא לשלם מע"מ על רכישת דירה חדשה מקבלן יצטרך לחכות - אך לא בטוח שכדאי לו לבנות על זה.