ינואר 2007, אחת מתקופות ההפגזות הקשות ביותר שעברו על שדרות, סיפר המתווך אלכס אבירם מתיווך אבירם, כי בעיר יש דפוס נדל"ני חדש - על כל קסאם שמתפוצץ מופיע שלט "למכירה" חדש על מרפסות הבתים. המצב היה נואש, ואבירם עצמו שקל לנטוש את העיר. ביולי 2012 פני הדברים שונים לגמרי: שוק הנדל"ן בשדרות בעיצומה של התפתחות מהירה, ונראה כי הוא עדיין לא מיצה את כל האפשרויות הגלומות בו.
בחזרה לתחילת 2007. ההפגזות התכופות והריצות המבוהלות למקלטים, שנהפכו לחלק מהווי החיים המעיק בעיר, השפיעו באופן מיידי על שוק הדירות. בעוד שבימים רגילים בוצעו במקום בממוצע 50-70 עסקות לדירות ברבעון, בכל המחצית הראשונה של אותה שנה בוצעו 55 עסקות, כמחצית מהממוצע. פברואר 2007 היה החודש הגרוע ביותר - רק ארבע דירות נמכרו בו. מוכרי הדירות הורידו את המחירים, אך לא מצאו קונים. מי שקנה עשה זאת במחירים מצחיקים. כך, במארס אותה שנה נמכרה דירת 6 חדרים ב-450 אלף שקל - ב-30%-40% פחות ממחירי השוק הקודמים של דירה כזו.
במהלך 2008 נרשמו כמה הפוגות בהפגזות על העיר, ובשני הרבעונים הראשונים באותה שנה חצה מספר העסקות את קו ה-40, ואולם במחצית השנייה של 2008 נרשמה הידרדרות קשה במצב הביטחוני, העיר הופגזה, ומספר העסקות הרבעוני ירד ל-30 ברבעון האחרון.
בדצמבר 2008 יצא צה"ל למבצע "עופרת יצוקה", שנמשך עד ינואר 2009. המבצע השיב את הביטחון לעיר, והקפיץ בבת אחת את מספר העסקות ב-2009 ל-50-60 ברבעון, ובמקביל עלו גם המחירים. ב-2010 המשיכו העליות בשני הפרמטרים, והגיעו לשיא ברבעון האחרון של אותה שנה, שעה שבעיר בוצעו 81 עסקות.
ב-2011, במקביל לירידה הכללית בנפח העסקות בישראל, ירד גם מספרן בשדרות ל-65-70 ברבעון; המחאה החברתית, שהקפיאה את השוק ברבעון האחרון של אותה שנה, השפיעה גם על שדרות, ומספר העסקות ירד בכמעט 40% לעומת הרבעון המקביל ב-2010, ל-47. ברבעון הראשון של השנה נרשמה עלייה מחודשת, גם כן במקביל לעליות כלל ארציות שנרשמו - ובעיר בוצעו 55 עסקות.
עליות מחירים חדות
"מרגע שהחל מבצע 'עופרת יצוקה', שוק הנדל"ן התעורר ועסקות החלו לזרום. מי שרצה למכור - מכר, ולעיר הגיעו משקיעים שרכשו כמויות של דירות, החל בדירה-שתיים ועד 20-30", מספר אבירם.
השינויים בשוק לוו בשינויי מחיר גדולים: וילות שנמכרו ב-2008 ב-800-900 אלף שקל, נמכרות כיום ב-1.5 מיליון שקל ואף ביותר; מחירי דירות 5 חדרים חדשות, שב-2008 הגיעו לרמת מחיר של 550 אלף שקל, נמכרות כעת ב-850-900 אלף שקל; דירות 4 חדרים חדשות, שעלו לפני ארבע שנים 400-500 אלף שקל, מגיעות עתה לרמות של 700 אלף שקל.
עם כל הנתונים החיוביים, ההיצע של הדירות החדשות הגדולות בבנייה רוויה (מבני קומות) עדיין קטן. "הסיבה לכך פשוטה. מחיר קרקע לצמוד קרקע בעיר הוא 400-500 אלף שקל, והעלות הכוללת של בית כזה היא 1.2-1.3 מיליון שקל. כך, ההפרש בין וילה לבין דירה של 5 חדרים בבית דירות הוא 300 אלף שקל, וחלק גדול מהאנשים מעדיפים להשקיע בווילה ולא בבית", סבור השמאי חיים מסילתי.
ואולם גולת הכותרת של השוק היא דווקא הדירות הקטנות יותר: דירות 3 חדרים ישנות, שב-2008 עלו 120-150 אלף שקל, עולות כיום 300-400 אלף שקל. מי שרכש דירות כאלה ב-2008 עשה כנראה את עסקת הנדל"ן הטובה ביותר בארץ.
המראות מחירי הדירות הישנות, שחורגות בהרבה מהעליות שנרשמו ביתר סוגי הדירות בעיר, יש כמה סיבות: הראשונה היא, כאמור, הורדות המחירים הנואשות שנרשמו ב-2007-2008 על ידי תושבי העיר, שרק רצו למצוא לעצמם מקום מקלט. לאחר הרגיעה הביטחונית המחירים שבו לעלות. הסיבה השנייה היא ביקוש גדול מצד משקיעים זריזים, שניצלו את המצב ורכשו דירות.
"משקיעים הגיעו ורכשו את הדירות במחירים מצחיקים. היו כאלה שרכשו בשיא השפל ב-80 אלף שקל, ומכרו לא מזמן ב-300 אלף שקל, לא לפני שהשכירו אותן וזכו לתשואות שחצו את ה-15%", אומר אבירם.
המשקיעים של אז, וגם אלה שממשיכים להגיע לעיר כיום, מסתכלים לכיוון אחד: מכללת ספיר. בשדרות מתקיים מצב נדיר שבו לצד עיר של כ-21 אלף איש יש מכללה שבה לומדים 9,000 סטודנטים, מה שהופך אותה לעיר עם פוטנציאל להיות העיר הסטודנטיאלית מספר אחת במדינה.
מנכ"ל העירייה, שמעון פרץ, מרבה לדבר על הסטודנטים כעל קהל היעד שאליו פונה העירייה. לדבריו, למרות נהירת המשקיעים, חסרות עדיין כ-2,000 מיטות לסטודנטים. "זה גורם לחלקם לשכור דירות בקיבוצים סמוכים ובערים קרובות, וחלקם נוסעים הביתה עם תום יום הלימודים. כסטודנט לשעבר אני חושב שזה לא הווי סטודנטיאלי, והיינו מעדיפים שהם יישארו כאן גם בערבים", אומר פרץ.
אחד מגורמי המשיכה של העיר לסטודנטים אחרי שעות הלימודים כיום הוא הסינמטק העירוני, שמושך בין השאר סטודנטים מהחוג הנחשב לקולנוע במכללה. ואולם יש מקום לקשרים הדוקים יותר בין העיר למכללה. בשלב ראשון מבקשים בעירייה לשכנע את הסטודנטים לשכור דירה במהלך לימודיהם. השלב השני קשה הרבה יותר - לגרום להם להישאר בעיר לאחר סיום הלימודים.
פרץ אומר כי הרחבת אפשרויות התעסוקה בעיר עשויה לסייע להשארת הסטודנטים במקום - בעיר פועל מפעל אמדוקס, ולפי פרץ, באזור התעשייה המתפתח "ספירים" נמכרו כבר מרבית הקרקעות, וכעת הן בתהליכי תכנון. פרץ אומר כי אין כיום בעיר בעיה של אבטלה עבור מי שרוצה לעבוד. בעיר נפתחו גם מרכזים מסחריים ובתי קפה, והם מהווים מוקד משיכה גם לתושבים מחוץ לעיר.
החדר הנוסף
היעד של משיכת הסטודנטים מהמכללה הסמוכה לעיר מתייחס לטווח הקצר, והשגתו תלויה בהיצע הדירות להשכרה, ובמלים אחרות - במשקיעי הנדל"ן. כאמור, המשקיעים שהגיעו לעיר ב-2007-2008 עשו את השקעות הנדל"ן הטובות בישראל באותה תקופה. כיום, עם מחירי דירות שעלו במאות אחוזים ועם דמי שכירות של 1,800-2,000 שקל לחודש לדירות 3 חדרים, התשואות ירדו לרמות של 6%-8%. יש משקיעים שמשכירים את הדירות ל-2-3 שותפים ומגדילים במידה ניכרת את התשואות, כך שעדיין קיים בשדרות פוטנציאל השקעות לא ממומש.
אבל האם זה מה שמסביר את עליות המחירים הגדולות? ובכן, לא רק. הנה הסיבה הראשית לעליות הגדולות במחירי הדירות הקטנות בעיר: הממ"דים. בעקבות ההפגזות הבלתי פוסקות, מימנה הממשלה הקמת ממ"דים לכל אחת מהדירות שחסרו חדרי ביטחון, ובכך הוסיפה להן חדר חדש. "מי שקנה לפני כמה שנים דירת 3 חדרים, מקבל כיום דירת 3 חדרים וממ"ד. בעסקות אנחנו לא מציינים 4 חדרים, כי הוספת החדר עדיין לא נרשמה בטאבו", מספר אבירם.
נכון, הממ"דים נראים מבחוץ כגופים זרים שהודבקו לבתי השיכונים, ובחלק גדול מהמקרים לא משתלבים היטב בתכנון הדירתי. "לפעמים הם יוצאים מחדר שינה אחר, ולפעמים פוגמים בסלון, וצריך להשקיע בתכנון מחודש בדירה", אומר אבירם, "אבל חדר מתנה זה חדר מתנה גם מבחינת בעלי דירה שמתגוררים בה וגם מבחינת משקיעים, שיכולים להשכיר את הדירה לדייר נוסף ולהגדיל את התשואה".
כיצד יתפתח שוק הדירות בשדרות? על רקע המצב הנפיץ בגבול עזה, אין מי שיערוב לכך שהשקט היחסי מהתקופה האחרונה יישמר לאורך זמן. ואולם להבדיל ממה שהיה ב-2007-2008, אז העיר היתה היעד המרכזי של המפגיזים, בעוד שמקומות כמו נתיבות ואשקלון נחשבו לערי מקלט, כיום אין ערים בסביבה שבטוחות מהפגזות, ולכן המצב בשדרות אינו בעייתי עוד באופן מיוחד.
"אין יותר ערי מקלט, ובאר שבע, אשקלון, גדרה ונתיבות חשופות לטילים לא פחות משדרות", אומר מסילתי. "על רקע זה צריך לבחון את העיר, ולדעתי מדובר באחת הערים היחידות שנותרו עם עתודות קרקע ראויות, במחירים שפויים. לעיר פוטנציאל גדול, יש לה ייחוד לעומת ערים סמוכות כמו נתיבות ואופקים, ויש לה לא מעט אפשרויות להתפתח".
בדיקה משווה מראה כי מחיר דירה חדשה בשדרות נמוך בכ-30% ממחיר דירה דומה באשקלון ובכ-20% ממחיר דירה דומה בבאר שבע; התשואה המתקבלת על השכרת דירה קטנה בשדרות גדולה משמעותית מזו שמתקבלת בשתי הערים הללו. לפיכך, אם יימשך השקט, לשדרות יש פוטנציאל להמשך עליות מחירים, אולם כמובן שלא בקצב שאיפיין את השוק שלה בשנים האחרונות.