דרושה תכנית לאומית לניפוץ בועת הנדל"ן

הנתונים המעידים שבישראל הרבה יותר קשה לרכוש דירה בהשוואה למדינות מתוקנות נטחנו עד דק, ואימוצן של מסקנות ועדת טרכטנברג בפרק הדיור על ידי הממשלה, מינוס הכללת כושר ההשתכרות בדיור למשתכן, רחוק מלהביא לפתרון.

שינוי אמיתי מחייב מהפכה של ממש בתפישת המגורים של ישראל והובלת תכנית לאומית והוליסטית שתיגע בכל המרכיבים הנדרשים לקיומו של דיור בר-השגה, בתחום הדירות להשכרה והדירות למכירה. אל מול מצוקת האזרח נדרשת יד מסייעת של המדינה בדמות פיקוח על שכר דירה. זאת בדומה למודלים שונים, הקיימים במדינות רבות כגון: מחיר מקסימום, הגבלה בהעלאת שכר דירה לשוכרים קיימים ועוד.

גם יש לבנות דירות להשכרה ארוכת טווח. אין די בפרויקטים בודדים ועל המדינה לייצר מאות אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח באמצעות מימון ממשלתי או אגרות חוב שיוחזרו משכר הדירה העתידי. יחד עם הפיקוח על שכר הדירה יהיה בכך כדי לייצר אלטרנטיבה אמיתית של שכירת דירות לטווח ארוך ובמחיר סביר.

בתחום הדירות למכירה, יש צורך בהגדלה משמעותית בהיצע הדירות ובהפחתת עלות הקרקע המשווקת, אך בנוסף לכך צריך לקבל מספר החלטות דרמטיות. למשל, הכרה בריבית על המשכנתאות כהוצאה מוכרת במס. מדובר בצעד נפוץ ברוב המדינות המתוקנות שיביא לחיסכון חודשי של כ-500 שקלים בממוצע לזוג ויקל על החזר המשכנתא שמהווה נטל כבד. ההכרה תאפשר לזוגות נוספים לרכוש דירות ואף לתקן את העוול שמחייב אותנו לשלם לבנקים מאות אלפי שקלים כריבית בעת רכישת דירה.

נוסף על כך, יש לגבש מודל ייחודי לטיפול בפריפריה. אל מול האמירה האוטומטית "לכו לגור בפריפריה", ניצבת אמת אחת פשוטה: ללא תעסוקה עתירת ידע, מגורים בפריפריה לא יהוו אופציה שכיחה. ככלי להתמודדות עם סוגיה זו ניתן לייצר מודל חדשני וייחודי שבמסגרתו המדינה תוציא בפריפריה מכרזים משולבים – לקבלנים, לתעשיינים וליזמים - שהזוכים בהם יתחייבו הן על בניה למגורים והן על בניית מפעל עתיר ידע במקביל.

חשוב לציין כי מדובר בשני מוצרים משלימים שיקרצו ליזמים רבים. כך לדוגמא, יזם היי-טק שיבקש כיום להקים מפעל בפריפריה, עלול למצוא בכך הצעה לא מספיק כדאית כלכלית וגם להיתקל במצוקת כח אדם זמין ומתאים. אולם, במסגרת המודל המוצע, קבלת הזכות לבניית יחידות דיור הופכת את ההצעה לאטרקטיבית ואף מייצרת מקומות מגורים לעובדים פוטנציאלים. אמנם, מדובר במודל המחייב "יציאה מהקופסא" ושיתוף פעולה בין משרד התעשייה המסחר והתעסוקה לבין משרד השיכון. אולם, הגיע הזמן שבממשלה יפנימו את ההכרח בזניחת השמרנות המחשבתית בתחום הדיור.

על הממשלה להגדיל משמעותית את היצע הדירות בדיור הציבורי. המדינה קיבלה בשנים האחרונות כ-2.75 מיליארד שקלים ממכירת דיור ציבורי, כסף אשר על פי החלטת ממשלה אמור היה ללכת ליצירת מלאי חדש. אולם, בדרך פלא, הדבר לא נעשה ונוצר מחסור חמור בדיור ציבורי, על חשבון האוכלוסיות המוחלשות ביותר. אין דבר הכרחי וצודק מהחזרת הכסף ובניה לאלתר של דירות לזכאים.

כמו כן, יש לקבוע קריטריונים שוויוניים בדיור למשתכן. הקריטריונים הקבועים בקבלת עדיפות במסגרת הדיור למשתכן יוצרים אפליה מובנית, שכן הם מעניקים יתרון אוטומטי למגזר החרדי על חשבון יתר הזוגות הצעירים. הכנסת קריטריון של מיצוי כושר ההשתכרות תייצר שוויון מהותי בין המגזרים השונים ותעביר מסר חיוני של עידוד היציאה לעבודה.

בתוך כך, יש להיערך ליום התפוצצות הבועה ולהעניק רשת ביטחון ממשלתית לנוטלי המשכנתאות והמערכת הפיננסית. כיום שוק הדירות איננו ריאלי וחייב את רוכשי הדירות בשנים האחרונות לקחת משכנתאות גדולות. חובה על הממשלה לפתור את כשל השוק ולהביא למצב שבו מחירי הדירות יירדו באופן משמעותי על מנת שזכות היסוד למגורים תהא נגישה לכלל אזרחי ישראל. אולם ניפוץ הבועה עלול להביא למצב ובו רוכשי דירות שלקחו משכנתאות גדולות, כשהשוק היה בשיאו, יימצאו עצמם לפתע עם משכנתאות גדולות ולא פרופורציונאליות למחיר דירתם והדבר עלול לגרום לזעזועים במערכת הפיננסית. התמודדות עם התפוצצות הבועה יכולה להיעשות רק באמצעות פריסת רשת ביטחון ממשלתית לרוכשים, שבזמן הבועה לקחו משכנתאות, ולמערכת הפיננסית. הרי גם הבנקים יצטרכו לתרום מעצמם. רשת ביטחון זו תייצר שקט תעשייתי ותמנע את הסכנה של קריסת זוגות צעירים ושל המערכת הפיננסית.

לצערי, נדמה כי הממשלה בחרה במודע באלטרנטיבה של השארת הבועה, ומשכך, איננה נוקטת בצעדים דרסטיים להורדת מחירים משמעותית. נראה כי היושבים בממשלה פשוט לא מרגישים את הכאב שחווה רובו המכריע של הציבור שאיננו מסוגל כיום, ובטווח הזמן הנראה לעין, למצוא קורת גג במחיר סביר. הגיעה העת לדרוש מהממשלה להציב את פתרון מצוקת הדיור כנדבך מרכזי בסדר יומה ולקיים תכנית לאומית ורוחבית לדיור בר-השגה. זו זכותנו.

עוד כותרות על מחירי הדיור:
השרים אישרו פרק הדיור; רה"מ: אלה צעדים מרחיקי לכת
עתירה: להקפיא אישור הקריטריונים לדיור בר השגה
15% מהמשכנתאות בינואר - לדירות להשקעה

עורך הדין ערן חרמוני הוא יושב ראש קבוצת "קול ישראלי" לציונות וסוציאל-דמוקרטיה