רגע לפני המשכנתא: כללי הזהב שיגנו על ההשקעה שלכם

בני זוג בשנות ה-40 לחייהם עם שני ילדים החליטו להגשים את חלומם ולרכוש בית גדול. הבעל עבד בחברת היי-טק והאישה אדריכלית. יחד הם השתכרו כ-30 אלף שקל בחודש. לפני כמה שנים הם רכשו בית ב-2.5 מיליון שקלים. הם חיסלו את כל חסכונותיהם ונזקקו לעוד 1.4 מיליון שקלים משכנתא, עם החזר של 7,000 שקלים בחודש. ואז העניינים התחילו להסתבך.

עלות בניית הבית התייקרה ב-200 אלף שקלים, סכום שהלוו ממכרים וממקורות אחרים. תקופה לא ארוכה אחרי שנכנסו למעונם החדש, פוטר הבעל והתקשה למצוא עבודה, והזוג לא עמד בהחזרים. הם קיבלו מכתבים מהבנק, אך לא האמינו כי יעקלו להם את הבית, ובדרך צברו ריביות גבוהות. שוק הנדל"ן החל להאט והבית בו הושקע ממון רב, מעבר לנדרש, נמכר תחת לחץ במחיר נמוך יחסית להשקעה. לאחר המכירה, נותר הזוג חייב מאות אלפי שקלים לבנק ולחברים.

זאת רק דוגמה אחת לסיפורים רבים על זוגות שלא תיכננו נכון את ההשקעה בדירה. הם השקיעו יותר מכפי יכולתם ולא לקחו בחשבון שבדרך יכולים להיות קשיים. רכישת דירה במשכנתא היא הליך שנפרש על פני יותר מ-20 שנה לעתים, אז כיצד אפשר לתכנן לתקופה כל כך ארוכה?

בדיקה של כמה פרמטרים כלכליים הנוגעים לרוכשים יכולה לצמצם טעויות בהמשך:

דירה היא ההשקעה הגדולה וכנראה המסוכנת ביותר שתעשו בחיים. כפי שאף משקיע רציונלי לא מחפש להשקיע מעבר ליכולותיו, כך צריכה להיות גם ההתייחסות לדירה. תהליך רכישת הדירה אמור להתחיל מחישוב התקציב שיש לכם, שממנו ייגזרו מפרט הדירה שתירכש, גודלה ומיקומה.
חיפוש אחר הדירה הנחשקת במקום אחר הדירה המתאימה לתקציב מביא לפעמים לרכישת דירה שמחירה חורג מיכולות הרוכשים. "השוו את חיפוש הדירה לחיפוש אחר מכונית לרכישה מיד שנייה. בדרך כלל אנו מגדירים תקציב מסוים, ולאחריו אנו מחפשים איזו מכונית ניתן לרכוש בסכום הזה", אומר יוסי אש מנכ"ל אש לידור משכנתאות, "ואולם במציאות אנשים קובעים לעצמם קודם כל איזו דירה הם רוצים לקנות, ורק לאחר מכן ניגשים לבדוק האם התקציב שלהם עומד בזה".

כמה הון עצמי אתם מסוגלים לאסוף?
בשלב השני בהליך רכישת דירה יש לבדוק אם ההון העצמי שברשותכם מספיק. ככל שההון העצמי גבוה יותר, עלות המשכנתא תהיה נמוכה יותר. גייסו חסכונות וקרנות השתלמות, אך עדיף שלא תגעו בקרנות הפנסיה, משום שהקנס שתשלמו על שבירתן יכול להגיע ליותר משליש מהחיסכון. גייסו גם את ההורים למשימה.

כמה הון עצמי צריך?
בדרך כלל תזדקקו לפחות ל-40% מערך הדירה, אבל רצוי שתשיגו יותר מכך. אפשר אמנם לקחת הלוואה של יותר מ-60% ממחיר הדירה, אבל אז הריביות שתשלמו יהיו גבוהות יותר. "ישנם אנשים שמתחייבים על מה שאין להם - הלוואות מהדוד, עזרה ממקום העבודה וכרטיסי אשראי. אבל גם הלוואות כאלה צריך להחזיר, מה שמסבך את הלווים. אם אין לכם את ההון העצמי, רצוי שתחסכו עוד כסף ובינתיים תמשיכו לשכור", אומר עמית קמינסקי מנכ"ל AMG משכנתאות.
חשוב לא למתוח את הגבולות. הוצאות המעבר, ריהוט חדש ושיפוצים יכולים לעלות לכם עוד עשרות אלפי שקלים. עו"ד אלי גון ממשרד שרגא בודה, שמייצג בנקים למשכנתאות בתביעות על עיקולי דירות, ממליץ לשמור סכום השווה לפחות לשישה חודשי משכנתא בצד ליום סגריר שבו לא תוכלו לעמוד בהחזרים, במקרים כמו פיטורים, מחלה או צרות אחרות.

עד כמה אתם מחויבים לתשלום חודשי קבוע?
רגע לפני שאתם מתכוונים לקחת משכנתא, בידקו אם אתם ערוכים למחויבות של החזר חודשי קבוע לאורך זמן. אם אף פעם לא שכרתם דירה, לא בטוח כי אתם מבינים את המשמעות של תשלום משכנתא מדי חודש. הרבה תלוי באופי ובנכונות להתחייב, אבל לא רק: "ישנם לקוחות רבים שלא רואים את ההבדל בקושי בין החזרים של 4,000 ,3,000 או 5,000 שקל", אומר בכיר בענף המשכנתאות, "ישנם כאלה שאומרים: 'אנחנו מוכנים לקחת כמה שהבנק ייתן', או שחושבים כי אם הבנק מאשר משכנתא מסוימת אז הרוכש מסוגל לעמוד בהחזרים, מה שלא בהכרח נכון. לאנשים המנהלים את חשבון העובר ושב באחריות ויודעים בדיוק מה ההוצאות שלהם, יש סיכוי גבוה יותר להתמודד עם החזר משכנתא".

"יכולת ההחזר תלויה לא רק בהכנסה אלא באורח חיים. עולים שהגיעו מברית המועצות, למשל, יעשו הכל על מנת לעמוד בהחזרים, גם אם זה אומר לעבוד עד תשע בערב. חרדים הם אנשים שאמנם חיים ברמת חיים נמוכה, אבל מצד שני הם לא נוסעים לחו"ל, לא מבזבזים כסף במסעדות ואין להם רכב, ולכן יעמדו בהחזרים".

כמה מתוך המשכורת אתם מסוגלים להקצות למשכנתא?
אחרי שכבר החלטתם לקחת משכנתא, השלב הבא הוא להחליט כמה מתוך השכר תקצו להחזר שלה והאם נשאר לכם מספיק כסף אחריה. גיל אורלי, מנכ"ל יובלים - חברה המתמחה באימון וייעוץ כלכלי למשפחות - אומר כי החזר המשכנתא אמור לעמוד על 20%-28% מהשכר המשותף של משק הבית. "אם השכר צפוי לעלות, כדאי אולי לקחת משכנתא גדולה יותר", אומר אורלי.

קמינסקי מ-AMG משכנתאות אומר כי ההחזר צריך לעמוד על 25%-30% מסך השכר, אבל אין זה כלל ברזל, ולעתים כדאי לקחת סכום נמוך יותר: "גם אם יש הון עצמי של 40% מהדירה והחזר המשכנתא עומד על 30% מהשכר, כדאי לקחת לפעמים דירה צנועה יותר. זוגות שמרוויחים 17-18 אלף שקל יחד יכולים לקחת משכנתא של 5,000 שקל בחודש, והבנק בדרך כלל יאשר להם את זה. אבל משכנתא של 5,500 שקל לחודש ל-20 שנה זו התחייבות גדולה מדי. משכנתא של 4,000-4,500 שקל לחודש תתאים יותר לזוג שמרוויח משכורת ממוצעת".
ההחזרים על המשכנתא בחלק מהמסלולים צמודים לריבית ולאינפלציה. לכן, ההחזרים בשנים הראשונות בדרך כלל יהיו נמוכים יותר, וצריך לקחת בחשבון שהם צפויים לעלות.

עד כמה יציבים מקום העבודה וזרם ההכנסות?
רכישת דירה קשורה גם לעתיד התעסוקתי שלכם. אין מעמדו של עובד מדינה שקול לעובד עצמאי, ומצבו של שכיר בחברה גדולה שמרוויח משכורת קבועה שונה מאיש מכירות בעל משכורת תנודתית שתלויה בעמלות. מי שמרגיש שהקרקע במקום העבודה שלו אינה יציבה, כדאי שלא יהמר על החזר משכנתא גדול. הבנק גם הוא מסתכל על יכולת ההשתכרות שלכם בעתיד. סטודנט למדעי המחשב אינו דומה לסטודנט שלמד בפקולטה למדעי הרוח, והבנק ייקח גם זאת בחשבון בשיקוליו. יש לשקלל גם גב כלכלי מצד ההורים, כך שפיגור של כמה חודשים בתשלומים לא יוביל בהכרח למכירת הדירה.

על אילו הוצאות אתם יכולים לוותר?
אם אתם טיפוסים שאוהבים לאכול פעמיים בשבוע במסעדה ולא יכולים לוותר על רכב שני במשפחה, אל תסמכו על כך שתצליחו לחרוג ממנהגכם בעתיד במקרה הצורך. "אנשים יכולים להוריד את רמת החיים בדרך כלל לטווח קצר בלבד, והם מתקשים לחיות לאורך זמן ברמת חיים נמוכה מזו שהורגלו בה", אומר אורלי. "כשזוג צעיר קונה דירה הוא צריך לקחת בחשבון שכאשר הילד יגיע לגיל 17 הם אולי יידרשו לשלם לו שיעורים פרטיים", מדגיש אש, "צריך לבדוק מה היעדים שבני זוג מציבים לעצמם. זוג שהשאיפות שלו הן לממן לילד בעתיד לימודים וחתונה לא כדאי שירכוש דירה גדולה ויקרה מדי".

כמו כן, ההוצאות על הילדים הן חלק גדול מהתקציב המשפחתי ויש לקחת אותן בחשבון. קמינסקי מעריך כי ההוצאות על ילד אחד מגיעות בממוצע ל-1,500 שקל לפחות בחודש עד גיל הגן. בתקופת הגן ההוצאות יכולות לצמוח ל-3,500 שקל בחודש לפחות. "לזוג עם מעט ילדים קל יותר להסתדר עם שינוי במשכנתא לעומת משפחה גדולה, משום שלמשפחה כזו יהיה יותר קשה לצמצם את ההוצאות פתאום", אומר הבכיר מענף המשכנתאות.

עד כמה אתם מסוגלים להסתדר בדירה קטנה?
העדפה של דירה קטנה בתקציב נמוך על פני דירה גדולה יותר עשויה לחסוך כסף בשנים הראשונות, במיוחד אם אתם זוג צעיר ללא ילדים. בהמשך ניתן יהיה לקנות דירה גדולה יותר בתקציב גדול יותר. "ההוצאות על מס הרכישה, עו"ד והוצאות המעבר אמנם עולות כמה עשרות אלפי שקלים, אבל זה שולי לעומת הוצאות הריבית שנחסכות". לזוג בעל הון עצמי של חצי מיליון שקל עדיף לרכוש דירה קטנה במיליון שקל ורק אחרי 7 שנים לעבור לדירה במיליון וחצי שקל. "ההפרש יכול להגיע ללמעלה מ-100 אלף שקל", אומר קמינסקי. "גם ההוצאות על ניהול הבית קטנות יותר בדירה קטנה. ההפרש בהוצאות ועד הבית, החשמל והארנונה יכול להגיע לכמה מאות שקלים בחודש בין דירה קטנה לגדולה".

אמונה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות:
עסקות להשקעה עלולות להסתבך בעקבות ציפייה כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. לדוגמה, זוג שקנה דירה להשקעה לפני כשנתיים במרכז תל אביב בשטח של 35 מ"ר ובמחיר של 1.35 מיליון שקל. המחיר היה גבוה ממחיר השוק, והרוכשים רצו להשכיר את הדירה, בציפייה כי בינתיים השוק ימשיך לעלות, והם יוכלו לעשות רווח מהיר. ואולם העניינים הסתבכו: השוכר נטש והמשקיעים התקשו למצוא שוכר חלופי. בינתיים, השוק עבר את נקודת השיא והחל לרדת, ובסופו של דבר המשיקיעים נאלצו למכור את הדירה ב-1.1 מיליון שקל, עם הפסד של למעלה מ-200 אלף שקל.
החזר גבוה מדי:

בני זוג קנו דירת גג במודיעין ב-2.3 מיליון שקל ולקחו משכנתא של 1.6 מיליון שקל. ההחזר על המשכנתא היה גבוה ועמד על 12 אלף שקל בחודש למשך 15 שנים. השניים השתכרו שכר גבוה של 35 אלף שקל יחד, אבל לא לקחו בחשבון שינויים עתידיים. לאחר שהבעל פוטר מעבודתו, המשפחה נותרה עם הכנסה של 15 אלף שקל, ולא יכלה לעמוד בתשלומים. הם נאלצו למכור את הבית ולעבור לדירה קטנה יותר.

חוסר תכנון:
הבנקים מאפשרים לפעמים לקחת הלוואת בלון - הלוואה שניתן להחזירה בתוך כמה שנים ולשלם בינתיים רק את הריבית. זוג קנה ב-2007 דירה ב-1.5 מיליון שקל ולקח הלוואת בלון של 1.05 מיליון שקל. כשהגיע מועד תשלום הקרן עלה היקף ההחזר החודשי מ-4,000 שקל ל-11 אלף שקל. בני הזוג ציפו כי השכר שלהם יעלה בתוך שנים, אבל התוספת היתה קטנה בהרבה מכפי שהעריכו. בסופו של דבר מחיר הדירה לא השתנה הרבה, והזוג הפסיד 200 אלף שקל בעקבות תשלומי הריבית.

זוג התגרש, והאישה החליטה לקנות את חלקו של הבעל בדירה בת 5 חדרים. לזוג היה ילד בן 12 שגר אצל האם, והמזונות מימנו בקלות יחסית את הרכישה. ואולם בגיל 18 המזונות פסקו, והאישה נאלצה לעבור לדירה קטנה יותר. בתכנון נכון יותר האם היתה צריכה לעבור עוד בהתחלה לדירה קטנה, וכך היתה יכולה לחסוך חלק מתשלום המזונות.

הערכה שגויה של יכולת המימון:
לעתים עסקה מתפוצצת לאחר שהבנק מסרב לממן את ההלוואה המבוקשת בשל הערכת שמאי נמוכה יותר ממחיר הרכישה האמיתי של הנכס. כתוצאה מכך צריכים הרוכשים להביא יותר הון עצמי או לחלופין לשלם ריביות גבוהות יותר. נסיגה מהעסקה בגלל היעדר מימון יכולה לעלות יותר מ-10% ממחיר הרכישה.

הדוגמאות הועברו על ידי עו"ד רם אפרתי, היועץ הכלכלי יוסי אש ועו"ד אלון דיסקין ממשרד גדעון קורן