השמאים: דו"ח טרכטנברג לא ישפיע על מחירי הנדל"ן

"בוועדת טרכטנברג ספרו כבשים ולא דירות. זה ניסיון להרדים את הציבור, ונוכח מיעוט המשתתפים בהפגנה האחרונה נראה שזה הצליח", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס. דנוס אינו אופטימי לגבי האפשרות שהוועדה תתרום לשינוי במצב הנוכחי וגורס כי הוועדה לא מילאה את ציפיות הציבור ממנה לשנות את פני הנדל"ן בארץ, או לפחות לתרום במשהו ליכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה.

לקראת כנס השמאים שיתחיל ביום ראשון, דנוס אינו מאמין שהממשלה נמצאת בכיוון הנכון לפתור את מצוקות הנדל"ן של ישראל. הוא מפקפק ביכולת של ההמלצות להשפיע, "גם אם בדרך נס הן יאומצו וימולאו כולן". אחת הבעיות המרכזיות שהוא מצביע עליהן היא בחירת הקרקעות - עתודות הקרקע הגדולות שסומנו בדו"ח כפוטנציאל בנייה אפשרי של עשרות אלפי דירות בחמש השנים הקרובות. מבדיקה שערך לגבי 26 מתחמים הוא מצא כי חברי הוועדה היו אופטימיים מדי לגבי האפשרות לתכנון זריז על מתחמים אלה.

דוגמאות לא חסר. כמעט כל המתחמים המצוינים ברשימה כבעלי פוטנציאל לבנייה גוררים עמם היסטוריה ארוכת שנים של מורכבות תכנונית וביורוקרטיה מסובכת, ולא בטוח כי הבעיות ייפתרו במהרה. כך למשל, בראש הרשימה נמצאים שני מתחמים בלב אזורי הביקוש: תעש רמת השרון (כ-23 אלף יחידות דיור) והגוש הגדול בתל אביב (כ-30 אלף יחידות דיור).

בוועדה צופים כי תוכנית תעש רמת השרון תאושר בתוך כשנה, בעוד דנוס צופה כי התהליך יימשך לא פחות מחמש שנים, ועדיין לא מדובר על בנייה ממשית ושיווק. היקף הזיהום במתחם והעלות והאחריות לניקוי עדיין לא ידועים, כך שהתכנון לגבי קרקעות אלה לחמש השנים הקרובות נראה תלוש מהמציאות. הדבר נכון גם לגבי הגוש הגדול שגורלו קשור בפינוי של שדה התעופה דב, בצבא ובחברות התעופה.

"יש הרבה פוטנציאל בנייה בעתודות הקרקע שנבחרו. אבל התכנון יימשך הרבה שנים ולא יסתיים בחמש השנים הקרובות, ואני אומר זאת באחריות מלאה. אנחנו טוענים שמתוך הרשימה של הקרקעות לעשרות אלפי דירות, יש קרקעות רק ל-4,000 יחידות דיור, שאפשר יהיה לבנות אותן בחמש שנים. רובן נמצאות בפריפריה - בטירת הכרמל וקריית ביאליק. רק בטווח של 6-10 שנים ייבנו עוד 40 אלף יחידות דיור".

האם היזמים מאמינים להצהרות של הדו"ח?

"כשהם שומעים שהולכים להציף את הארץ בבנייה ולהוזיל קרקעות במכרזים, הם מצמצמים פעילות, מה עוד שכרגע יש עצירה במכירת הדירות. אי אפשר להפחיד את היזמים עם שוק יורד ולצפות מהם להאיץ את הבנייה. אני מאמין שהפתרונות צריכים להיות בכיוון של דיור להשכרה ולא דיור זול למכירה".

דו"ח טרכטנברג מתייחס בהרחבה לעידוד בנייה של פרויקטים להשכרה וכניסה של המוסדיים להשקעה בפרויקטים כאלה.

"הכשל העיקרי של הוועדה הוא הדיור להשכרה. אפשר לומר בצורה חד משמעית שהיציאה של הצעירים לרחובות באה על רקע מחירי השכירות ולאו דווקא מחירי הדיור. הרבה צעירים ויתרו על החלום של נכס בבעלותם, אבל ברגע שמחירי השכירות עלו אנשים הרגישו כי האופק שלהם נסגר וכי החיים במדינה נהפכו לבלתי אפשריים עבורם.

"הצעד הראשון שנחוץ הוא שהמדינה תכניס את היד לכיס ותשחרר קרקע בחינם להשכרה. הוועדה מדברת על קרקעות במחירי מינימום ו-5,000 דירות בשכר דירה מפוקח. אנחנו אומרים שיש עתודות קרקע שמאפשרות לבנות עליהן 20 אלף דירות. צריך לשווק קרקעות בחינם, וההתמודדות תהיה על גובה שכר הדירה. המדינה צריכה לוותר על ההכנסה".

האם הממשלה תוותר על הכנסות?

לפי המתווה הזה דמי השכירות בכל פרויקט צריכים להיות דומים, בלי קשר למיקום, שכן הקרקע תימסר בחינם. המתמודדים במכרז יציעו את דמי השכירות הנמוכים ככל שניתן.

לפי חישוב של דנוס, דירת שלושה חדרים בשטח של 100 מ"ר, שעלות הבנייה שלה חצי מיליון שקל, תושכר ב-3,750 שקל לפי תשואה של 9% ליזם. בתשואה נמוכה יותר של 7% השכירות תהיה 2,916 שקל; דירת 4 חדרים בשטח 125 מ"ר, שעלות הבנייה שלה 600 אלף שקל, תושכר ב-3,500-4,500 שקל בחודש (עם תשואה של 7%-9%); דירת 5 חדרים בשטח של 150 מ"ר, שעלות הבנייה שלה 700 אלף שקל, תושכר ב-4,080-5,250.

עם זאת, דנוס מפקפק ברצון של הממשלה הנוכחית לוותר על ההכנסה משיווק קרקעות אלה גם על מנת לסייע לשוכרי הדירות. הוא גם מפקפק ביכולת שלה לנקוט צעדים רדיקליים מספיק כדי להתניע את השוק. כך למשל, הוא סבור שאחד הפתרונות הרצויים שהוועדה התעלמה ממנו הוא מס רכוש.

בעבר הוטל מס רכוש על קרקעות מתוכננות שבעליהן לא הוציאו היתר בנייה, כדי למנוע מצב שבו יזמים מחזיקים בקרקעות בלי לבנות עליהן במשך זמן רב. המס בעבר עמד על 2% אך בוטל (הופחת ל-0%) בגלל הנוקשות שלו והפגיעה בבעלי הקרקעות. דנוס מאמין בהשבת המס.

"צריך לגרום לקבלנים לרוץ להוציא היתרי בנייה או לחלופין למכור את הקרקע למישהו שרוצה לבנות. צריך לקבוע מס רכוש בגובה של 10%. זה יגרום למי שמחזיק היום בקרקע מתוכננת, שאפשר להוציא לה מחר היתר בנייה, להוציא את ההיתר".

קבלנים יודעים לעקוף את מס רכוש. הם מוציאים היתר ועוצרים את הבנייה.

"צריך סנקציה נוספת, שבמועד סיום הבנייה הם ייקנסו על התקופה הזו כך שאי אפשר יהיה להעמיד בורות".

הפתרון הזה יכול לפגוע בקבלנים. הוא יכריח אותם לבנות גם כשהמחירים יורדים, בלי קשר לשיקולים העסקיים של החברה.

"אני לא חושב שזה יכניס אותם לבנייה בשוק יורד כי השוק לא יורד בינתיים והדירות הצפויות של טרכטנברג לא ייצאו לשיווק בשנים הקרובות".

אתה לא חושב שירידת המחירים בשוק היא בלתי נמנעת?

"לא הולכת להיות ירידת מחירים, בגלל המחסור הדירות. הקיפאון עכשיו הוא פסיכולוגי, והפסיכולוגיה לא תעזור לאורך זמן".

האם המחירים יכולים עוד לטפס?

"הכסף מתחיל להיגמר. אנחנו לא רואים עליות מחירים, יש את המגבלות של בנק ישראל על המשכנתאות והבנקים יכולים להלוות פחות כסף. גורמים אלו פועלים נגד עליות מחירים".

ומה לגבי מחירי השכירות שדיברת עליה כעתיד של הצעירים?

"פה יש בעיה קשה מאוד. אני לא רואה את המחירים יורדים, אבל יש מגבלה של כמה אנשים יכולים לשלם. כשאני סיימתי את הצבא יכולתי לשכור דירה. היום הבת הגדולה שלי בכלל לא חושבת שיש אופציה מבחינה כלכלית לגור מחוץ לבית כשחדר עולה 2,000 שקל.

"אנשים גם דורשים לגור בדירות טובות עבור התמורה הגבוהה שהם משלמים. פעם מזגן בכל חדר לא היה מפיל את ההחלטה אם לשכור דירה בנתניה, אבל היום רמת החיים עלתה".

אתה רואה סכנה אישית של לווי המשכנתאות שנוטלים סכומים גבוהים ומתחייבים למשכנתאות ל-30 שנה?

"כרגע זו לא בעיה כי מרבית הציבור מחזיר את ההלוואות. הבעיה יכולה להתפרץ חס וחלילה אם יהיה משבר כלכלי שיביא לחדלות פירעון של הרבה משקי בית".