תוך עשור: עליות של 120% במחירי דירות בתל אביב

רכשתם דירה בתל אביב לפני 10 שנים? זה לא סוד שעשיתם עסקה טובה, כי מחירי הדירות בעיר עלו מאוד מאז. ואולם, היכן עלו המחירים בשיעור הגבוה ביותר?

בדיקה של חברת גיאוקרטוגרפיה מצאה כי מחירו של חדר בנוי ברחבי העיר עלה בממוצע ב-60%. עם זאת, בעשרה מוקדים בעיר נרשמה עלייה גבוהה בהרבה. המקומות הללו נמצאים בעיקר באזור חוף הים, האהוד על תושבי החוץ; באיזור לב העיר, שצבר פופולריות גדולה בעשור האחרון; בפלורנטין, שמחיריה זינקו; ובכמה שכונות בדרום העיר ובמזרחה, שקמו לתחייה.

באופן מפורט יותר, המקומות בתל אביב שבהם הביקוש לדירות היה הגדול ביותר בעשור האחרון הם האיזור שמדרום לנחל הירקון, בין אבן גבירול, שדרות נורדאו ורחוב הירקון; רחוב רמז לכיוון ארלוזורוב; הרחובות מסביב לכיכר רבין; רחוב הירקון והרחובות הסמוכים לים; אזור רחוב יהודה הלוי עד המלך ג'ורג' ורחוב שינקין; שכונת פלורנטין עד דרך סלמה; חלקים בשכונות קרית שלום ושפירא; אזור יד אליהו הקרוב לשכונת ביצרון; מרכז יפו, סביב רחוב יהודה הימית; והאזור הקרוב לאוניברסיטת תל אביב.

בתוך האזורים האלה, אובחנו רחובות שבהם היתה עלייה חריגה במיוחד ואלו חולקו לשתי קבוצות: רחובות שבהם נרשמה עלייה שבין 100% ל 120%, ורחובות שבהם עלה מחיר הדירות ביותר מ-120%. הרחובות שמחיריהם עלו בשיעור שבין 100% 120% הם רח' רמז, רח' ז'בוטינסקי, רח' הלסינקי, רח' פרישמן, רח' ריינס, רח' אחד העם, רח' ברנר, רח' מרכז בעלי מלאכה, רח' העבודה, רח' בלפור, רח' פינסקר, רח' בוגרשוב ורחוב יהודה הימית שביפו.

הרחובות שנמצאים שנמצאים בקבוצה השנייה ומחירי הדירות בהם עלו בשיעור הגבוה ביותר בעשור האחרון הם רח' יונה הנביא, רח' נחמיה, רח' שמעון התרסי, רח' ירמיהו, רח' יהודה הלוי והשכונות שנמצאות ממערב לאבן גבירול עד קו הים.

בעוד שברשימת "האזורים האדומים" - שבהם היו עליות גבוהות - יש נוכחות בולטת של חמש שכונות דרומיות ומזרחיות בעיר, רוב הרחובות בשכונות אלו נעדרים מרשימת הרחובות (למעט רח' יהודה הימית ביפו). ההסבר לכך הוא שברזולוציה גבוהה לא תמיד אפשר לאבחן רחוב אחד שהיו בו מספיק עסקאות לאורך העשור שיהוו מדגם מייצג לעליות מחירים דרמטיות - מידע שכן אפשר לספק ברמת השכונה.

הבדל נוסף בין שכונות המרכז לשכונות דרום העיר הוא שהשכונות במרכז נהנו מביקושים מצד כל פלחי השוק: המשקיעים, תושבי החוץ וגם השוכרים והרוכשים הישראלים. לעומת זאת, השכונות הדרומיות היו יעד מועדף בעיקר אצל משקיעים - בגלל המחירים הנמוכים יחסית למרכז העיר שאיפשרו להשיג תשואות גבוהות תמורת השקעת הון עצמי נמוך יחסית, וגם אצל שוכרי הדירות הצעירים - שנדדו דרומה בחיפוש אחר אלטרנטיבות מגורים זולות וגרמו לפיתוח של שכונות כמו פלורנטין, ביצרון ויד אליהו. גורם נוסף לפיתוח מואץ של השכונה על ידי משקיעים ובנייה של פרויקטים חדשים.

"דירות שנמצאות ליד מרכזי בידור ותרבות יקרות בצורה משמעותית מיתר הדירות בעיר", מסבירה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה. "דירות אלו נעשו הפכו להיות כדאיות להשקעה בגלל שכר הדירה הגבוה שאפשר לגבות עבורן, אבל המחירים הגבוהים גם הבריחו צעירים לשכונות הדרומיות וגרמו לעליות מחירים גם שם".

לעומת השכונות במרכז העיר ובדרומה, עליות המחירים של הדירות בשכונות הצפוניות היו מהנמוכות בעיר. ברשימת השכונות שבהן נרשמה עלייה נמוכה בהן התעכבה מתחת מהממוצע נמצאות רמת אביב ג', רמת אביב החדשה, אזורי חן, שכונת אפקה ורמות צהלה.

ברמת רזולוציה גבוהה יותר, מתוך עשרים הרחובות שבהן נמדדה העלייה המתונה ביותר, עשרה רחובות נמצאים בשכונות שבגדה הצפונית של הירקון וחמישה בשכונת רמת אביב ג': לוי אשכול (רמת אביב החדשה), איינשטיין (רמת אביב), קשאני (רמת אביב ג'), דב גרונר (רמת אביב ג'), אליהו בית צורי (רמת אביב ג'), אבא אחימאיר (רמת אביב ג'), אורי צבי גרינברג (אזורי ח"ן), רקאנטי (רמת אביב ג'), דבורה הנביאה (רמות צהלה) ורחוב לאה (נאות אפקה).

"האזורים שמצפון לירקון עלו בשיעור נמוך מהממוצע, בשל העובדה שהדירות שם גדולות ומחירן כבר היה גבוה בעשור הקודם", מסבירה דגני. "האזורים שמעבר לירקון מאופיינים בדירות גדולות ויקרות יותר, ומיועדים בעיקר למגורים ולמשפחות ולא להשקעה ולכן המחירים שם עלו פחות, באופן יחסי למקומות המבוקשים על ידי המשקיעים".