האוצר מקדם החוק לביטול הפטור ממס למשקיעים

ועדת הכספים תדון היום בקידום "חוק הפטישים" של שר האוצר יובל שטייניץ, שמטרתו להוביל באמצעות צעדי מיסוי להגדלת היצע הדירות. החוק ישפיע על משקיעי הנדל"ן - שיקבלו תמריצים למכור דירות להשקעה עד 2013 במחירים מופחתים.

על פי החוק, שזכה לכנויו כששטייניץ עצמו הציג אותו כ"חוק פטישים של חמישה טון", החל ב-2013 יבוטלו הפטורים על תשלום מס שבח לכל מי שמחזיק בבעלותו יותר מדירה אחת. זאת, בניגוד למצב כיום, שבו אדם יכול לקבל פטור על מכירת דירה אם מכר דירה קודמת שלו ארבע שנים קודם לכן. לעומת זאת, משקיעים שירצו למכור את דירותיהם בעתיד הקרוב יקבלו תמריץ לעשות זאת, בצורה של פטור מתשלום מס שבח - גם אם אינם עומדים בקריטריון שלפיו מכרו את דירתם הקודמת לפני ארבע שנים.

הרעיון שמאחורי הצעד הכפול הוא להעלות את היצע הדירות למגורים תוך הפחתה במחירן, משום שהחיסכון בתשלום המס יוכל לאפשר למשקיעים שמוכרים את הדירות להוריד את מחיריהן. מצד שני, הידיעה שמ-2013 יבוטל הפטור תגרום להם למכור במהירות, מה שיגדיל את היצע הדירות.

ביטול הפטור כשלעצמו יוריד את מחירי הדירות להשקעה, מעריכים באוצר, משום שכל משקיע שייכנס לתחום ההשקעות בנדל"ן למגורים בעתיד הקרוב, יצטרך להביא בחשבון שכל מכירת דירה עתידית שלו תמוסה. באוצר גם רוצים להשיב דירות מגורים המשמשות למשרדים לייעודן המקורי, ועל כן החוק החדש יהיה תקף גם לדירות אלה.

אלא שהחוק זוכה לביקורת לא מעטה. יש הטוענים כי בפועל לא ישתנה היצע הדירות, משום שלא תתווסף לשוק אפילו דירה אחת. זאת ועוד: מכיוון שהחוק מעודד מכירת דירות להשקעה - כלומר דירות שאינן משמשות למגורים של בעליהן, אלא מושכרות לדיירים - הוא למעשה יוריד את היצע הדירות לשכירות הקיים כיום, ועשוי לתרום בכך לעליית מחירי השכירות בישראל.

לגבי הדירות שמשמשות בתור משרדים מזכירים המתנגדים כי שיעור התשואה על דירות כאלה גבוה משמעותית משיעור התשואה על דירות מגורים (6%-9% תשואה שנתית לדירות למשרדים, לעומת 3%-4% תשואה שנתית לדירת מגורים), כך שהפיתוי לבעלי דירות שמשמשות למשרדים להסב אותן בחזרה למגורים הוא מוגבל מאוד.

במכתב שהעביר ביום חמישי נשיא התאחדות הקבלנים ניסים בובליל ליו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני (יהדות התורה), הוא טוען כי העלאת מס הרכישה למשקיעים וביטול הפטור ממס שבח לאחר 2013 יביאו לצמצום היצע הדיור להשכרה ולעליית תעריפי השכירות בכל רחבי המדינה ובמרכזי הערים בפרט.

"הפתרון למחירי השכירות הוא עידוד היזמים לבנות דיור להשכרה באמצעות תמריצים כמו הפחתת מס חברות בחוק עידוד השקעות הון, קביעת מע"מ בשיעור 0, הורדת עלויות פיתוח, שיווק קרקעות לבנייה להשכרה במחירים נמוכים ועידוד מקיף של ציבור המשקיעים להרחיב את היצע הדיור להשכרה", טוען בובליל במכתב.

"כל יוזמה להכבדת נטל המס בשוק הנדל"ן בכלל, ועל מחזיקי דירות למגורים בפרט, תתבטא בעלייה נוספת במחירי הדיור. על כן, אנו קוראים לך ולחברי הוועדה לעצור את יוזמת הממשלה ולמנוע את כוונתה להמשיך ולהעלות את מחירי השכירות בישראל כפי שמשתקפת מיוזמתה למסות את ציבור המשקיעים".

גם בחוות דעת ששיגרה בסוף השבוע לח"כים היועצת המשפטית של ועדת הכספים, עו"ד שגית אפיק, נמתחת ביקורת על הצעת החוק ועל החשש בחקיקתה החפוזה. לפי חוות הדעת, ההצעה עלולה להביא להעלאת מס השבח על בעלי דירות ולפגוע באזרחים המחזיקים דירת מגורים אחת ומבקשים להחליפה באחרת או באזרחים שקיבלו דירה במתנה או בירושה.

"מן הראוי לדון בהצעת החוק בכובד ראש", כתבה אפיק. "אף שמדובר בשינוי משמעותי ביחס לחקיקה הקיימת, הרפורמה הגלומה בהצעה לא גובשה על ידי ועדה מקצועית קודם לניסוחה, ולפיכך נטל הכנתה מוטל על ועדת הכספים. ההצעה כוללת פרטים רבים וחדשים לעומת המצב הקיים כיום, ולא ברור אם ניתן לשקול את כל השיקולים ביחס להצעת החוק עד לצאתה של הכנסת לפגרת הקיץ".

לטענת אפיק, שינוי העקרונות שלפיהם נקבעו עד היום הפטורים ממס שבח ביחס לדירות מגורים, כפי שמופיע בהצעת החוק, מהווה מהפכה של ממש ביחס לחוק הקיים. "החוק משנה את כל העקרונות הקבועים בו הן ביחס לדירת מגורים יחידה ובמיוחד ביחס להחזקתן של שתי דירות ומעלה", קובעת אפיק. "תוצאתו המעשית של תיקון זה (שתחילתו ב-2013), ככלל, תהיה העלאת מס השבח על דירות מגורים".

לדבריה, "מאחר שמדובר במודל חדש, ורובה של הצעת החוק מתייחס לשינויים בדיני מס שבח, על הממשלה להסביר את הדחיפות הגלומה בה. אמנם השינוי בדיני מס שבח הוא משמעותי, אך מוצע להבהיר מדוע הוא אכן ישיג את המטרה של הגדלת היצע הדירות בטווח המיידי".

אפיק קובעת כי הצעת החוק מסורבלת. לפי ההצעה, למשל, על המוכר להודיע למס שבח על תקופת השבח הנבחרת על ידו ולצרף את הסכמות בן זוגו גם במקרה שהדירה רשומה רק על שמו של בן הזוג האחר. אם לא תצורף הסכמת בן הסוג, שלטונות המס יראו את המוכר כאילו לא בחר בתקופת השבח - ואז הוא יחויב במס שבח על מלוא התקופה.

זאת ועוד, לאחר שהודיע המוכר על תקופת שבח או לא הודיע כלום אין הוא יכול לשנות עוד את בחירתו או לבחור תקופה אחרת. כיום רשות מס שבח מכירה במצב של טעות ומאפשרת לבקש פטור מסוג שונה גם אחרי שחלפה תקופה.

אפיק גם הדגישה כי ההצעה להעניק פטור ממס שבח למשרדים שיימכרו למגורים מעוררת שאלות. "לפי דברי ההסבר להצעה, הטבה זו נועדה להגדיל את היצע הדירות בשוק ולהפחית את מחירן כבר בטווח הקרוב", היא כותבת. "אף על פי כן, בהצעה קבועים כמה תנאים שעלולים לסכל את מימושה של המטרה. למשל, נדרשת התקיימותו של תנאי עתידי של מגורים במשך שנתיים במשרד שהוסב - המוכר לא מקבל את הפטור בעת המכירה, והוא משלם את המס בעת המכירה. הוא יקבל את ההחזר שלו רק לאחר שתסתיים תקופת השנתיים האמורה. גם תנאי זה מעורר את השאלה בדבר הכדאיות והוודאות למוכרים למכור דירת משרד לצורך ההטבה כאמור".