בטור שכתבה בשבוע שעבר יעל לרנר במדור זה ("למה המחאה היא לא על הדבר עצמו?", דעות, 21.7) עלו כמה נושאים בוערים הקשורים לסוגיית מחירי הדיור שלדעתי צריך להמשיך לדון בהם, משום שהם משקפים חלק גדול מהבעיה הבוערת שעל הפרק.
אתמצת את הטענות של יעל לשני חלקים: האחד - איך זה שהחרדים רוכשים דירות חדשות והערבים בונים בתים? ושני - איך זה שזוגות שמרוויחים אפילו מעל השכר הממוצע במשק לא מצליחים להגיע בכלל למחשבה על רכישת דירה?
התשובה מתחילה במונח הנדלני האפור: רכיב הקרקע. אצל החרדים, ובמיוחד אצל הערבים, לא ברור אם משלמים שם את המחיר המופקע ש"אנחנו", כלומר שאר הציבור הישראלי, משלם על הקרקע. ו"אנחנו" משלמים מחיר מופקע במיוחד במדינת גדרה-חדרה על הקרקעות שהמדינה בדרך כלל מוכרת לנו.
נוסף על כך, הסטנדרטים, במיוחד ביישובים החרדיים, נמוכים ממה שאנחנו החילונים דורשים. כך הקבלנים חוסכים בעלויות והתוצאה היא מבנים בגימור באיכות נמוכה מזו שבערים ה"סטנדרטיות" כמו פ"ת, נתניה או ראשל"צ. המשמעות היא שדירה לציבורים האלה זולה בהרבה, גם ברמת המחירים הנהוגה כיום. כמובן, הסקטור החרדי גם מצליח לקבל הטבות רבות על חשבון המדינה, אם להוסיף שמן למדורה.
הקבלנים לא רוצים לבנות דירות להשכרה
זה עדיין לא מסביר מדוע שאר הציבור לא מצליח להגיע לדירה. אני מניח שאני לא מפתיע אף אחד עם העובדה שהדירות החדשות הפכו ליקרות מאוד. דירת ארבעה חדרים חדשה מקבלן עולה בין 1.5 ל-1.8 מיליון שקלים במעגל השלישי מתל אביב (נתניה, פ"ת, ראשל"צ). דירת שלושה חדרים אין כמעט בנמצא ויש סיבה טובה לכך - הקבלנים וראשי הערים לא רוצים דירות כאלה. כל אחד מנימוקיו שלו. זה משהו שהרפורמות החדשות תצטרכנה לטפל בו.
ברף מחירים של 1.5 מיליון שקלים לדירה חדשה, כאשר צריך להביא 40 אחוזים במזומן מהבית - יש לחסוך 600 אלף שקלים. וזה כאמור לפני המשכנתא. משפחה ממוצעת שמצליחה לחסוך 2,000 שקלים בחודש נחשבת למשפחה סופר-מוצלחת בפן הפיננסי. אבל גם אז מדובר בחיסכון של 300 חודשים - רק כדי להעמיד את ההון הראשוני לרכישת אותה דירה. כלומר 25 שנה (בלי הנחת ריבית) רק כדי לחכות למשכנתא. זה בלתי אפשרי. אז אם זה בלתי אפשרי - איך זה שיש זוגות צעירים שכן לקחו משכנתא ונכנסו לבתים חדשים? התשובה היא שעד לפני כמה שנים היה חלון הזדמנויות. אז היה צריך להביא רק 30 אחוזים, ומחירי דירות היו מתחת לרף של מיליון שקלים. אבל החלון כבר נגוז והתפוגג והתוצאה היא שמספר העסקאות בענף צנח דרמטית. יש קיפאון במספר רוכשי הדירות כבר כמה חודשים.
הפתרון להבנתי היה ונותר הצפת המדינה בדירות. אם יבנו הרבה דירות (נניח באמצעות רפורמת הוד"לים), הביקוש יבוא על סיפוקו והמחירים יתחילו לרדת. פתרון פשוט, אבל היישום שלו בענף הנדל"ן מורכב ואיטי. בעיקר בגלל הביורוקרטיה הישראלית. בינתיים כולם נדחקים לשוק השכירות והתוצאה - המחירים עולים לשמיים.