כמה שווה דיזנגוף סנטר שבת"א?

הכנסותיה של חברת אדרי-אלמהפעילות בדיזנגוף סנטר בתל אביב זינקו פי שניים ב-2009 ל-17.8 מיליון שקל. החברה צופה כי הכנסותיה מהסנטר יגדלו ב-2010 ל-19.8 מיליון שקל.

הזינוק ב-2009 התרחש בעיקר הודות להשבחה שביצעה אדרי-אל בחלק הדרום-מערבי של הסנטר בהשקעה של 22 מיליון שקל. במסגרת ההשבחה - בשטח של 4,000 מ"ר - צומצם שטחו של המשביר לצרכן באופן שאיפשר לפצל שטח לחנויות נוספות בגדלים של 100-400 מ"ר, שהושכרו לחנויות מותגים כמו נייק ובילאבונג.

ב-2009 החזיקה אדרי-אל 11.7 אלף מ"ר בסנטר, רובם בצד הדרומי. שטחי החברה, שהתפוסה בהם מלאה, כוללים את השטחים ששוכרות זארה, ארקפה, הולמס פלייס ושייפ, ואת החנויות בחלק המוגדר בסנטר כ"קניון המותגים". אחרי סיום הרבעון - בינואר 2010 - רכשה אדרי-אל שטח נוסף של 750 מ"ר בסנטר ב-7.7 מיליון שקל, בתוספת מע"מ. מדובר בשטח המצוי בבעלות החברה ומושכר כיום ללאומי ולסוהו.

בעקבות רכישה זו גדל השטח של אדרי-אל ל-12.4 אלף מ"ר. במסגרת הדו"חות הכספיים ל-2009, שפורסמו אתמול, חושפת אדרי-אל כי היא מעריכה את השטח שלה בשווי הוגן של של 237 מיליון שקל.

מאחר שאדרי-אל מחזיקה בשטחים הפעילים יותר בדיזנגוף סנטר - קשה להסיק מנתון זה באשר לשווי הסנטר כולו, אבל יש בו כדי לספק אינדיקציה. היקף השטחים המסחריים הכולל בדיזנגוף סנטר הוא 40 אלף מ"ר (400 חנויות), כך שהשטח של אדרי-אל, המוערך ב-237 מיליון שקל, מהווה 30% מדיזנגוף סנטר.

ירון ספקטור ממשרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין, שביצע לצורך הדו"חות הכספיים את הערכת השווי לשטחי אדרי-אל בסנטר, מסביר כי לא יהיה זה נכון להכפיל את השווי של שטחי אדרי-אל פי שלושה, ומכאן לגזור את שווי הסנטר.

זאת, לדבריו, מאחר שהשטחים של אדרי-אל נמצאים בצד הפופולרי יותר, נהנים משוכרים שהם מותגים; ומכיוון שחלק גדול מהם עבר שיפוץ. בשיחה עם TheMarker העריך ספקטור את שוויים של השטחים המסחריים בדיזנגוף סנטר כולו ב-630 מיליון שקל.

אדרי-אל מספקת גם את נתוני הרווח התפעולי הנקי הנובע לה מדיזנגוף סנטר. רווח זה, בנטרול שערוכים ופחת, הגיע ל-3.3 מיליון שקל בשנה החולפת.

פירוט נוסף שמספקת החברה, שבשליטת גבי אדרי, נוגע להכנסותיה מהשוכרים העיקריים: מנתונים אלה ניתן ללמוד כי דמי השכירות של המשביר לצרכן בגין 3,090 מ"ר, הסתכמו בכ-3.7 מיליון שקל. דמי השכירות של חברת אלביט מסחר וקמעונאות על שטח של 900 מ"ר מסתכמים ב-2.6 מיליון שקל. דמי השכירות של הולמס פלייס בגין 1,740 מ"ר מסתכמים ב-1.8 מיליון שקל. זאת, כאשר נייק משלמת דמי שכירות דומים על שטח קטן בהרבה של 590 מ"ר.

בעוד זארה משלמת 1.5 מיליון שקל על 1,100 מ"ר - אדידס משלמת דמי שכירות של 1.4 מיליון שקל על שטח של 370 מ"ר. מתוך שמונת השוכרים העיקריים - הגדול שבהם הוא המשביר לצרכן שאחראי ל-14% מהכנסות החברה, והקטנים אדידס ונייק האחראים ל-5% מההכנסות - רק שני שוכרים, הולמס פלייס ונייק, נדרשו להעמיד ערבות בנקאית.

יתרת ההלוואות של אדרי-אל המשויכות לדיזנגוף סנטר מגיעה כיום ל-139 מיליון שקל. כל ההלוואות שניטלו ב-2006-2008 הן בריבית של פריים פלוס 1.46%-0.7%.