בנק ישראל: היזהרו ממשכנתא צמודה לפריים

ב-2008-2009 גדל היקף נטילתן של משכנתאות חדשות ברוטו ב-56% והגיע ל-65 מיליארד שקל, לעומת ממוצע של 41 מיליארד שקל ב-2006-2007 - כך עולה ממחקר חדש של בנק ישראל, שצפוי להתפרסם באפריל. הגידול המהיר לווה בעלייה של יותר מ-30% במחירי הדיור מאז 2008, לאחר מספר שנים שבהן נותרו המחירים כמעט ללא שינוי.

לפי המחקר, בשוק המשכנתאות הישראלי התחוללו בשנים האחרונות תמורות רבות, כתוצאה מירידת שיעורי האינפלציה והרפורמות המבניות שבוצעו. חלקן של המשכנתאות הצמודות למדד מתוך כלל המשכנתאות החדשות שנלקחו ירד בהתמדה והגיע ב-2009 ל-35% בלבד, לעומת 61% ב-2003. חלקן של המשכנתאות הצמודות למדד מתוך סך המשכנתאות בשוק עדיין גבוה - 66% בספטמבר 2009.

הריבית הנמוכה ב-2009 והציפיות ששררו בתחילת השנה לירידת ריבית נוספת בטווח הקצר הגדילו את היקפן של משכנתאות לא צמודות בריבית משתנה, שהריבית עליהן מושפעת במידה הרבה ביותר מהשינויים בריבית בנק ישראל. שיעורן של אלה מתוך סך המשכנתאות החדשות שנלקחו הגיע בפברואר 2009 לשיא של 77%, אך שב וירד בהדרגה ל-51% בדצמבר 2009, עם מיצוי הציפיות לירידת ריבית נוספת.

סוג זה של משכנתאות עשוי להיות פצצה מתקתקת, שכן עליית הריבית במשק מגדילה את ההחזר החודשי שלהן. מכיוון שמשכנתא ממוצעת ניתנת לטווח של כ-20 שנים ובסכום של כ-500 אלף שקל, פירוש הדבר כי כל עלייה של 1% בריבית (או במדד המחירים לצרכן) תגדיל את ההחזר החודשי בכ-250 שקל.

יתרת המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה הגיעה בספטמבר 2009 לכ-43 מיליארדי שקל, ונוטלי משכנתאות אלה נהנו בשנתיים האחרונות מתשלומים נמוכים יחסית, הודות לריבית הנמוכה: הריבית השנתית הממוצעת על משכנתאות חדשות שנלקחו ב-2009 במסלול הלא צמוד בריבית משתנה היתה 1.7%, לעומת 5.5% במסלול הלא-צמוד בריבית קבועה ו-3.1% במסלול הצמוד בריבית קבועה.

העלייה בהיקף המשכנתאות החדשות היא תוצאה של ירידת שיעורי הריבית במשק, שהתבטאה גם בשוק המשכנתאות, והובילה לעליית בביקוש לדירות - גם כנכס השקעה. על פי דו"ח של מינהל הכנסות המדינה לאוקטובר 2009, חלקן של עסקות הרכישה להשקעה עלה בהתמדה והגיע ברבעון השני של 2009 לכשליש מעסקות הרכישה שבוצעו.

בבנק ישראל מזהירים כי שיעורה הנוכחי של ריבית בנק ישראל אינו מייצג ריבית של שיווי משקל לטווח ארוך. לפי הבנק, במקביל ליציאת המשק מהמשבר שפקד את העולם ב-2008 צפויה הריבית לעלות בהדרגה, ועמה יעלה נטל ההחזרים על בעלי המשכנתאות.

מבחינת הסיכון למערכת הבנקאות, נראה כי מכיוון ששיעורי המימון בישראל בשוק המשכנתאות נמוכים מהמקובל במשקים אחרים, רמת הסיכון של הבנק במקרה של חדלות פירעון של הלקוח נמוכה יחסית.

בנוסף, בישראל לא קיים כמעט שוק של איגוח משכנתאות, וסיכון המשכנתאות חל על הבנק במשך כל תקופת החוב. מסיבה זו הבנקים בישראל בודקים בעת העמדת משכנתא את יכולת ההחזר של הלקוחות גם בריביות גבוהות יותר. מכאן שעליית הריבית בשוק המשכנתאות לא צפויה להשפיע על יציבות הבנקים, אף שהיא בהחלט צפויה להעלות שוב את שיעור הפיגורים בשוק המשכנתאות, שהסתכם בסוף 2009 ב-1.08% מיתרת האשראי לדיור.

עוד עולה מהמחקר כי אזרח ישראלי חי עם יתרת חוב ממוצעת בגובה של 60% מהכנסתו הפנויה לעומת אזרח אמריקאי ובריטי שחי עם חוב ממוצע בגובה 110% מהכנסתו הפנויה. לפי המחקר, מחצית מהחוב של אזרחי ישראל הוא עבור הלוואות משכנתא.

ההכנסה הפנויה של האזרחים מחושבת באמצעות סך התוצר הלאומי (עלות הסחורות והשירותים) בניכוי המס שגובה המדינה חלקי מספר האזרחים במדינה. בפועל, מדובר בשכר ממוצע נטו בתוספת הכנסות כמו ריבית, דיווידנד ותשלומי העברה כמו קצבאות. בבנק ישראל מציינים כי על אף הגידול המהיר בנטילת משכנתאות חדשות בשנתיים האחרונות, נטל החוב של משקי הבית, כלומר היחס בין החוב להכנסה הפנויה, נותר ללא שינוי משמעותי.

החישוב כולל גם את רווחי החברות, מתוך הנחה שרווחים אלה שייכים לבעלי המניות. בניכוי הכנסות אלה היה יחס החוב עולה מעל 60%. המחקר מתייחס לחוב ברוטו - כלומר, בעל חוב של 100 שקל שמחזיק גם בחיסכון של 100 שקל ייחשב כמי שחובו 100 שקל, ולא כמי שאינו בעל חוב.