רמי לוי: "מחירי הדירות לא ריאליים"

רמי לוי פתח את 2010 ברגל ימין. בחודשיים האחרונים הצליח לוי, מבעלי רשת הקמעונות הציבורית רמי לוי שיווק השקמה רשתות, לבצע מהלכים מפתיעים בשלושה תחומי עסקים שונים - הוא הודיע כי הוא שוקל להיכנס לענף הסלולר, ניהל מו"מ לרכישת חברת השיחות הבינלאומיות אקספון 018 ובאחרונה ביצע את אחת מעסקות הנדל"ן המהותיות מבחינתו כשרכש מגרש של 20 דונם במתחם הולילנד, בשותפות עם חברת נהור, תמורת 145.5 מיליון שקל. כל זאת, בעוד שבמסגרת עיסוקו העיקרי, קמעונות, הגיעה החברה לשווי של יותר ממיליארד שקל.

"האסטרטגיה של החברה היא למכור בזול וביושר ולמלא התחייבויות מול הצרכן", אומר רמי לוי בראיון ל-TheMarker. "זוהי המדיניות שלנו וכך אנו פועלים - להיות זולים מהמתחרים שלנו בכל מקום שאנו נמצאים בו, בשיעור שיכול להגיע לכ-20%. מבחינתי זה סוד הקסם".

לוי (54), אב לארבעה ילדים וסב לשני נכדים, מתגורר בשכונת גילה בירושלים. הוא נולד לאב יליד הארץ ואם ילידת עיראק בשכונת הפחונים בנחלאות. הוריו גידלו שישה ילדים בחדר אחד, והשירותים והמטבח היו משותפים לכל השכנים. החלום של לוי להיות סוחר התגבש כשהתלווה לאמו בקניות שעשתה בשוק מחנה יהודה. ברחוב השקמה בשוק התרכזו הסיטונאים שמכרו את מרכולתם במחיר טוב לסוחרים, אך לא לבודדים. זה היה רק עניין של זמן עד שלוי החליט שהוא הולך להפיל את השוק - למכור לצרכנים במחיר סיטונאי.

"לסיטונאים זו היתה טירחה גדולה למכור סחורה לבודדים. לי נפל האסימון וזיהיתי את הפוטנציאל כשראיתי את הביקושים הגדולים של הצרכנים לקנות במחיר סיטונאי. כך קרה שב-1976 נכנסתי לשוק ושכרתי חנות בשטח של 40 מ"ר ברחוב השקמה. את הסחורה הייתי רוכש מהסיטונאי ומוכר אותה במחיר הקרן. בהתחלה לא הרווחתי כסף אבל יצרתי מחזור של לקוחות. לאחר שלושה חודשים רכשתי את הסחורה מהיבואן והמשכתי למכור לצרכן במחיר סיטונאי. בדרך הזאת הצלחתי גם להרוויח וגם לעמוד בהתחייבות שלי לצרכן. משם צמחה חנות הדיסקאונט הראשונה בארץ, רמי לוי שיווק השקמה'".

חברת רמי לוי שיווק השקמה רשתות עוסקת בהפעלת רשת מרכולים בלבד, והיא הונפקה לבורסה לפני כשנתיים וחצי. אז החזיקה הרשת בשמונה סניפים, אך תוך שנתיים הוכפל מספרם ל-16. עד סוף 2011 מתכוון לוי להגיע ל-30 סניפים.

הכניסה לנדל"ן המסחרי היתה תהליך טבעי, שהחל כבר בסוף שנות ה-70, כשרכש את החנות הראשונה שהפעיל בשטח של 40 מ"ר. בראשית שנות ה-80 המשיך במסע ורכש חנות נוספת בשטח של 80 מ"ר. "תמיד השקעתי בנדל"ן", מספר לוי. "כיום 65% מהקרקעות בסניפי הרשת הן בבעלותי".

מדובר בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר שבבעלותו במבשרת ציון, מודיעין, גוש עציון, פרדס חנה ובאר שבע. לדברי לוי, העסקות בוצעו מההון העצמי של החברה הפרטית שלו, המחזיקה בהון עצמי המוערך ב-500 מיליון שקל.

"את הקרקע הראשונה למגורים רכשתי לפני עשר שנים בשכונת הר נוף בירושלים. ייעוד הקרקע היה דיור מוגן, אך שיניתי אותו למגורים לצורך בנייה של 100 יחידות דיור ובקרוב נתחיל את השיווק והבנייה במקום. נכון להיום החברה הפרטית שבבעלותי מחזיקה בצבר קרקעות, חלקן מאושרות ובתכנון, לבנייה של כ-1,000 דירות בירושלים. ההתמחות שלי היא הקמת מרכזים מסחריים, אך ברגע שמזדמן לי לעשות עסקים אחרים, לא משנה אם זה למסחר, תעשייה או מגורים, אני בוחן כל דבר לגופו. כך אני רואה שבבעלותו גם את הנדל"ן למגורים".

לפני כחודש נכנס לוי יחד עם עמיקם בן-צבי לשותפות בקרקע במתחם גבעת המטוס בירושלים עם חברת שיכון ובינוי נדל"ן. לוי ובן-צבי רכשו יחד קרקע במקום בכ-13 מיליון שקל. במתחם כולו מתוכננות להיבנות כ-1,000 יחידות דיור.

ב-2009 רכש לוי את חלקה של חברת דלק נדל"ן במתחם הרכבת ברחוב דרך בית לחם בירושלים, בשווי כולל של כ-25 מיליון שקל. בסך הכל מחזיק לוי, בעקבות עסקות קודמות שביצע עם שותפו אבי מורדוך, בקרקע בשטח של 12 דונם במקום, המיועדת לבנייה של כ-300 דירות.

עסקה נוספת שביצע לוי היתה בסוף 2008, כשרכש מחברת ב. יאיר את זכויותיה בחברת ש.ב.ח שער לירושלים תמורת 15 מיליון שקל. כך, הפך לבעל שליטה יחיד בחברה המחזיקה חטיבת קרקע בשטח של 7 דונמים בדרך חברון, שייעודם לבנייה של 240 יחידות דיור למגורים וכן למלונאות, מסחר ותעשייה.

לוי רכש מגרשים נוספים בעשור האחרון, אך רק למעטים מהם תוכניות בניין עיר מאושרות. לוי, כמו יזמים רבים בעיר, סובל מהליכי התכנון הביורוקרטיים המגיעים לשיא בירושלים. גם עובדת היותו חבר מועצת העיר מטעם סיעת ירושלים תצליח של ראש העיר ניר ברקת אינה מסייעת לו.

"אני לא דוגמא, מכיוון שאני קונה בכסף שלי מההון העצמי עם מינוף זעיר לבנקים, לעומת יזמים אחרים שתלויים בבנקים והם ממונפים בשיעורים משמעותיים. במצב שלהם, אם חולף פרק זמן של שלוש שנים עד הוצאת היתר בנייה, היזם משלם ריביות גבוהות מאוד. בסופו של דבר, או שהוא כמעט פושט את הרגל או שנטל ההוצאות נופל על הצרכן".

"יש לצמצם את הביורוקרטיה כדי להוריד את מחירי הדירות. צריך שתוכניות בניין עיר יאושרו בפרק זמן קצר, והיתרי בנייה יוצאו ללא דיחוי. יש לשקול סנקציות על רשויות או פיצוי ליזם, במקרה שהרשויות לא עומדות בלוחות הזמנים. זו אסטרטגיה שתיטיב עם כולם".

"מי שגורם להתייקרות הקרקע זה המינהל. הוא דואג שהעשירים ימשיכו להתעשר ואלה שאין להם כסף לא נהנים מקרקעות המדינה. מחירי הדירות לא יירדו במדיניות השיווק הקיימת, שנעשית במכרז. המחירים גבוהים מדי, לא ריאליים ועל כל קרקע מתמודדות בעיקר חברות שיש להן כסף וקבוצות רכישה שיכולות להציע פי שניים. אין פלא שהמחירים עולים.

"יש פה מצב אבסורדי: מצד אחד הממשלה תוקפת את קבוצות הרכישה, מזהירה שזו תופעה רוויית סיכונים ומנסה להצר את צעדיהן; מצד שני השמאי הממשלתי מסתמך על עסקות שבוצעו על ידיהן במכרזים כמשקפות את מצב השוק ובהתאם לכך מעלה את המחירים".

"אם רוצים לדאוג לתושבים צריך שקרקעות המינהל, ששייכות לכל הישראלים, ישווקו בהגרלה ולא במכרז. השמאי הממשלתי הוא שיקבע את המחיר ולא בעלי ההון. כשחברות יבקשו לרכוש את המתחם הן יתמודדו בהגרלה, ללא התמחרות אלא בהתאם למחיר שקבע השמאי", אומר לוי.

"כדי להוריד את מחירי הדירות בארץ צריכים לעשות הרבה דברים שלא קשורים אלי.

"לגבי הפרויקטים שלנו, בקרוב אנחנו רוצים לצאת בשיווק של מתחמי הולילנד (265 דירות) והר נוף (100 דירות). מתחם הולילנד הוא אזור יוקרתי, שבו דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר נמכרת בכ-2.2 מיליון שקל. אנחנו רכשנו את המתחם תמורת 145.5 מיליון שקל, שהם כ-550 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. הערכת שמאי היתה יותר מזה (כ-160 מיליון שקל - רנ"ה), ולפני שלוש שנים הקרקע נרכשה תמורת 180 מיליון שקל. בשכונת רמות, שבה הקרקע זולה יותר, נמכרה באחרונה קרקע ליחידת דיור במכרז של המינהל תמורת כ-800 אלף שקל. אני חושב שעשינו עסקה טובה מאוד, ולדעתי נוכל להתחרות בשוק".

"אני לא חושב שזה חדש. באופן טבעי מי שמתעסק במסחר מחלק את ההשקעות שלו לאפיקים שונים, ונדל"ן הוא אחד מהם. אני חושב שיש מקום לכולם, יש שחקנים היסטוריים ויש שחקנים חדשים. כמה שיותר זה יותר טוב".