המפקח על הבנקים נגד קבוצות הרכישה

המפקח על הבנקים סותם את הגולל על עבודת הבנקים המסחריים מול קבוצות הרכישה. במכתב טיוטא ששלח המפקח על הבנקים לבנקים המסחריים הוא דורש מהם להקצות הון בשיעור של 100% מול כל הלוואה שהוא מעניק לקבוצת רכישה.

נכון להיום נדרש בנק לרתק 35% מהאשראי שהוא מעניק כהון. כלומר, עבור כל הלוואה של 100 שקלים, נדרש הבנק להציג הון של 35 שקלים. כעת מנחה המפקח על הבנקים כי אשראי שהועמד לקבוצת רכישה המיועדת לבנות עשר יחידות דיור ומעלה יסווג של חבות של תאגיד בענף הנדל"ן. המשמעות היא שהבנק יצטרך להעמיד הון של 100% מגובה ההלוואה. כלומר עבור כל שקל שהבנק מלווה, הוא יצטרך להעמיד כעת שקל שלם כנגד ולא רק 35 אגורות.

מאחר ובנק זקוק לכמה שיותר הון פנוי שכנגדו יוכל להעמיד הלוואות, הרי שהוראה זו היא בגדר תמריץ אדיר לבנקים להפסיק לעבוד מול קבוצות רכישה שכן הפעילות מולן תצריך את הבנק לרתק הון רב. לפני כשנתיים הורה המפקח על הבנקים לבנק הפועלים להעמיד הון של 100% מול תיק איגרות החוב שלו והדבר היווה תמריץ ענק לבנק לממש את תיק האיגרות למרות ההפסד.

רק בתום הבנייה ולאחר מסירת המפתח לרוכשים ובהיעדר נסיבות חריגות יסווג האשראי לחברי הקבוצה כאשראי לדיור.

בכיר באחד הבנקים הגדולים מסר כי המפקח על הבנקים מקיים דיונים עם כל הבנקים למשכנתאות על מנת לגבש מדיניות לגבי אשראי לקבוצות רכישה מאחר שאם קבוצת רכישה נופלת, נופלים איתה עוד עשרות אנשים. "ההערכות הן שמתוך 10 קבוצות רכישה רק 3 קבוצות הן באמת ראויות. נראה קבוצות שנופלות כלומר שהפרויקטים שלהן ישארו תקועים", אמר הבכיר.

מסיבות אלה מבקש המפקח על הבנקים לשפר את מערכת תמחור הסיכונים בשני היבטים: ראשית, גביית ריבית מתאימה שתשקף את הסיכון ושנית, שינויים בהקצאת ההון של הבנק, כלומר לבדוק כמה כסף צריך הבנק לשמור כהון כנגד הלוואה שהוא מעניק. "לדעת הבנקים כיום, המצטרפים לקבוצות הרכישה לא מבצעים את בדיקות הנאותות הראויות", קבע בכיר באחד הבנקים.

למרות שהבנק המרכזי טרם העביר הוראות חדשות לבנקים, ושלח רק טיוטא, ניכר כי הפיקוח על הבנקים מתכוון להגביר את הבקשה על קבוצות הרכישה. הערכה זו מגיעה על רקע בקשת הפיקוח לקבל לידיו את כל שמות קבוצות הרכישה ואת כל פרטי התנהלות הבנקים מולן.

במכתב שהוציא בנק ישראל לבנקים ואשר הגיע לידי TheMarker כותב הבנק כי "בשנים האחרונות חלה תנופה בבניה העצמית באמצעות קבוצות רכישה וכפועל יוצא, אנו רואים גידול בפעילות הבנקים למימון קבוצות הרכישה. גידול זה מגלם בתוכו פוטנציאל לגידול ברמת הסיכון של הבנקים במימון בניה ומימון רכישת דירות".

הבנק המרכזי מבקש מכל הבנקים המסחריים להעביר אליו נתונים בעניין מדיניות האשראי למימון קבוצות הרכישה, את נהלי תהליכי הליווי שמעניק הבנק לקבוצות הרכישה עד לשלב מסירת הדירות וכן את האופן בו מטפל הבנק בבעיות שעשויות לצוץ. הבנק המרכזי דורש גם את פירוט הסיכונים הגלומים במימון קבוצות רכישה, כפי שזוהו על ידי הבנק, את פירוט הבקרות לעניין קבוצות רכישה, לרבות האמצעים והכלים העומדים לרשות הבנק לניטור הסיכונים ולבדיקת עמידה במדיניות האשראי של הבנק בנושא ואת הערכת הבנק את החשיפה הגלומה בפעילות זו, כמותיות ואיכותיות, לרבות לאחר ביצוע תרחישי קיצון.

לבסוף, מבקש המרכזי מהבנקים המקומיים גם נתונים אודות כל קבוצות הרכישה אשר במימון הבנק ליום 31.12.2009 במתכונת הבאה: סטאטוס הפרויקט (טרם חיתום/אושר), סטאטוס הבניה (קרקע/בניה תוך פירוט שיעור ביצוע), מיקום, שם המארגן, מס' יחידות, מועד אישור הפרויקט, מסגרת מאושרת, אשראי בפועל ושיעור מימון (מערך עלויות). כן נבקש מידע נוסף, במידה ורלוונטי, בנוגע לעמידה בלוחות זמנים, חריגה בתקציב והיקף הפיגורים בהלוואות.

במכתב נוסף שנשלח לבנקים המסחריים כותב המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו כי לאחרונה חל גידול משמעותי בהיקפי הפעילות של קבוצות רכישה עד כדי הפיכתה לרכיב מהותי מאד בתחום של התחלות הבניה למגורים. הסיבות לכך הן חיסכון בעלויות ויתרונות מיסוי משמעותיים.

עם זאת, בצד היתרונות, מאבחנים בבנק ישראל כי "פעילות קבוצות רכישה כרוכה בסיכונים גבוהים ביחס לסיכון בהעמדת אשראי לדיור "סטנדרטי" הן לחברי הקבוצה והן לתאגיד הבנקאי המממן פעילות זו. זאת במיוחד נוכח הגידול בהיקפי הפעילות, כניסה לתחום של מארגנים שכשירותם העסקית טרם הוכחה ונוכח היעדר ניסיון מספיק בנוגע לכשלים מהותיים בתקופה של ירידה במחירי הדיור".

סיכונים אלו יוצרים חשש לפגיעה מהותית באיכות האשראי ובמוניטין הבנק בשל פוטנציאל התממשות גורם סיכון אחד או שילוב של מספר גורמי סיכון כמו:

א. עצירת תשלומים של חלק מחברי הקבוצה בשל קשיים פיננסיים או בשל שיקולים אחרים הפוגעת בתזרים המזומנים של הפרוייקט, ב. סכסוכים ומחלוקות בתוך הקבוצה אשר גורמים לעיכובים מהותיים. ג. אי ודאויות אפשריות בנוגע למעמד המס של העסקה, במיוחד לאור הבדיקות ברשות המיסים ביחס לנאותות ההקלות במס. ד. יקור עלויות מעבר למתוכנן בין השאר בשל חוסר ניסיון של חלק מהנציגים והמארגנים. ה. סיכון מוניטין לבנק במקרה של כשל בפרוייקט בשל אי הבנת הרוכשים את תפקידו של הבנק הנחזה בעיניהם כמלווה הפרוייקט. סיכון זה עלול להחמיר בשל ביעדר ערבות בנקאית כמקובל ברכישה מקבלנים.