בבנקים למשכנתאות לא רואים ירידות מחירים קרובות. בכירים משלושה בנקים גדולים שהשתתפו בפאנל של TheMarker TV גורסים שמחירי הדירות עשויים לא לעלות בשנה הקרובה, אולם לא נראית ירידה באופק.
הבכירים הם שוקי בורשטיין, מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, אתי לנגרמן, מנכ"ל בנק דיסקונט למשכנתאות, ויעקב רויטר, סגן מנהל החטיבה הקמעונית בבנק מזרחי טפחות. בחצי שנה האחרונה היתה התנפלות של הרוכשים על הדירות ובחודשיים האחרונים היתה דווקא האטה. לאן השוק הולך?
רויטר: "אנו רואים כרגע קצת עצירה בביקושים, יש ירידה קטנה של 10%-15% בנפח. זה לא נובע מתוך שמועות על בועה או בעיות בשוק. אנשים עוצרים וחושבים אולי תהיה ירידת מחירים".
לנגרמן: "ההאטה בחודשיים האחרונים יכולה להיות עונתית המאפיינת את תקופת החגים בכל שנה. בשנים עברו התאפיינו החודשים דצמבר-ינואר בגידול במכירות ואני מניחה שגם השנה תיראה דומה. ישנה כמות ביקושים קבועה הנגזרת מהגידול במשקי הבית כך שביקושים קיימים תמיד. בנוסף, יש ביקושים לצורכי השקעה - תלוי במספר פרמטרים: סביבת הריבית, מחירי הדיור ועוד".
בורשטיין: "הביקושים לדיור מושפעים מגורמים שונים כגון היצע הדירות והריביות השונות במשק. רק ימים יגידו לאן השוק הולך".
האם למחירים יש לאן לעלות עוד או שאתה צופה שיכולה להיות ירידה בשנה בקרובה?
לנגרמן: "מחירי הדיור מושפעים מההיצע ומהביקוש. אם נתייחס רק לביקוש ה'קשה' - הנגזר מכמות משקי הבית החדשים המתווספים בכל שנה אל מול היצע הדירות שבבנייה - יש עודפי ביקוש של כ-10,000יחידות דיור בשנה. על אלה יש להוסיף גם את הביקוש לדירות להשקעה. ככל שהיקף שחרור הקרקעות לבנייה למגורים יגדל וככל שסביבת הריבית תשתנה, כך צפויה עליית המחירים להתמתן. עם זאת, ההשפעות של גורמים אלה אינן באות בגרך כלל לידי ביטוי בטווח הקצר, אלה שינויים מהותיים שלוקחים זמן. השפעה מיידית יכולה להיווצר במקרה של שיווק מסיבי של עשרות אלפי יחידות דיור בו-זמנית".
בורשטיין: "לדעתי, אין להסתכל על שוק הדיור בארץ כעל מקשה אחת. יהיו מקומות שבהם ייתכנו המשך עליות מחירים, גם אם הן יהיו מתונות, וייתכנו אזורים שבהם לא נראה עליית מחירים".
רויטר: "אני לא רואה כרגע עליית מחירים, אבל ואני גם לא רואה ירידת מחירים. אני רואה התייצבות. יש כמה מקומות שבהם היתה עליית מחירים לא אמיתית, עלייה שלא היתה צריכה להיות. למשל, בדירות שלא מוגדרות כדירות טובות בשכונות בדרום הארץ או בשכונת הדר בחיפה, לא היתה סיבה לעליית מחירים. שם בטח יהיו ירידות. ביתר המקומות אנחנו לא רואים ירידות דרמטיות. מה יקרה ב-2010? אנחנו מעריכים שתהיה ירידה בביקושים ולא
הריבית נמוכה. איך זה משפיע על הביקושים ועל מחירי הדירות?
לנגרמן: "הריבית היא אחד הפרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירות, אבל היא לא הפרמטר היחיד. זה נכון שכאשר הריבית נמוכה, האלטרנטיבות בפיקדונות פחות כדאיות מהשקעה בדיור. אם תהיה עלייה של הריביות יהיה איזון בין החלופות של ההשקעה בפיקדונות לנדל"ן ויכול להיות שזה ישפיע גם על ירידה בביקושים".
הריבית גם משפיעה על רוכשי דירות. יש בה סכנה שהרוכשים צריכים להיות מודעים לה?
לנגרמן: "ככלל, זה נכון להסתכל על משכנתא לטווח ארוך. משכנתא לא מתחילים ומסיימים להחזיר בתוך שנה וגם לא בתוך שנתיים. הריביות כיום נמוכות, כך שההחזר החודשי נמוך. כדי להיות זהירים, כל משק בית צריך לעשות את הסימולציה שלו ולבדוק מה יקרה אם וכאשר תעלה הריבית. כשהיא תעלה יעלה ההחזר החודשי, אם הוא יכול לעמוד בזה שייקח את ההלוואה, אם לא - אז לא קופצים על העגלה".
הריבית הנמוכה מפתה את הקונים. יש כאלה שחושבים שהם יכולים אפשר להשיג עסקה נדירה ולקבע את הריבית ל-20 שנה ולשלם משכנתא נמוכה. יש עסקות כאלה?
לנגרמן: "אני לא מכירה דבר כזה. הלווים שאנחנו מכירים הם זהירים, הם בודקים את עצמם. הם מבינים שהיום הם לוקחים את ההלוואה ההחזר נמוך ושיש סבירות, ואנחנו דואגים להגיד להם שיש סבירות גבוהה שהריבית תעלה ולאורך זמן היא לא צפויה להישאר נמוכה".
האם יש ציפייה לעליית הריבית?
רויטר: "סביר להניח שהריבית ב-2010 תעלה. כולנו מעריכים שהנגיד יעלה אותה כי היא מאוד נמוכה. מתי זה יקרה? אנחנו לא יכולים לדעת. זה יכול להשפיע על הביקושים אבל בטווח הארוך זה לא ישפיע על המחירים. יכולה להיות התאמת מחירים קלה כלפי מטה אחרי עליית הריבית והשוק יתייצב. היו גם תקופות שהריבית היתה 12% ואנשים קנו דירות ולא קרו דרמות".
דיברנו על הביקושים ועל הריבית מה קורה בצד ההיצע?
בורשטיין: "אנחנו בנק למשכנתאות ולא קבלנים, אף שאנחנו מכירים את השוק. די ברור שהיצע הדירות בשנה-שנה וחצי האחרונות הולך ויורד, ובוודאי שזה גם השפיע על מחירי הדירות כלפי מעלה".
טרנד נוסף שסחף את המדינה הוא קבוצות רכישה. האם זה משהו חולף או תופעה שתישאר אתנו לאורך שנים?
בורשטיין: "קודם כל מחמאה לקבוצות הרכישה. אני חושב שיש להן זכות גדולה בכך שהמשבר במשק בסוף 2008 בתחום הנדל"ן עבר בצורה חלקה יחסית. הקבוצות האלה הכניסו הרבה נזילות לשוק הנדל"ן. לא מעט יזמים שלא יכלו להתקדם עם קרקעות מכרו אותן לקבוצות רכישה וזה בהחלט עומד לזכותם.
"לגופו של עניין, זו צורת יזמות לגיטימית וכמו כל דבר אצלנו אנחנו לפעמים הולכים קצת רחוק מדי וקוראים לזה טרנד או בועה. אני חושב שיעשה טוב, כל חבר בקבוצה, שיבין מי המארגן של הקבוצה, איזה ניסיון יש לו - ומינון זה שם המשחק. לא להתלהב יותר מדי. צריך ללכת בעיניים פקוחות לכל עסקה, להבין את הסיכונים והסיכויים, ואם בחרת להצטרף לאחת הקבוצות - תדע בפני מה אתה עומד".