"אין בועה בשוק הדירות אך המחירים יירדו"

מדד מחירי הדירות עלה מאז מאי 2007 ביותר מ-24%, אך אין להתייחס למתחולל בשוק הנדל"ן הישראלי כאל בועה - כך כותבים כלכלני אי.בי.אי בית השקעות במסגרת סקירתם השבועית על ענפי כלכלה שונים בישראל.

באי.בי.אי מסכימים כי בשוק נרשמת באחרונה עליית מחירים מהירה, כך שחלק מהגדרת הבועה מתקיים. לדברי כלכלני החברה, השאלה היא אם מחירי הדירות הגיעו לרמות שאינן יכולות להתקיים לאורך זמן, והאם הן גבוהות מדי ביחס להכנסת התושבים.

מדד משכן למצב רוכשי הדירות, שנערך על ידי בנק הפועלים, אכן מעיד על הרעה ביכולת של הרוכשים לעמוד בהחזרי המשכנתא. ואולם זו קטנה יחסית להטבה שנרשמה ביכולת ההחזר בין 2003 ל-2008, כך שמצב הרוכשים כיום טוב בהרבה מאשר בתחילת העשור - מה שמצדיק לפחות חלק מעליות המחירים.

באי.בי.אי סבורים כי לא די בבחינת עליית המחירים הנוכחית, אלא יש מקום לבדוק גם אם ירידות המחירים שקדמו לה, שהחלו לפני תשע שנים, לא היו מוגזמות. במקרה שאכן כך היה, ניתן לייחס לפחות חלק מעליות המחירים האחרונות לתיקון שביצע השוק.

בנוסף, בחינה של עליות המחירים הנוכחיות מעלה כי יחסית לשיא המחירים האחרון, בדצמבר 1999, מחירי הדירות הנומינליים עלו ב-7.3% בלבד. לדברי כלכלני אי.בי.אי, העובדה שבשנות ה-2000 ירדו מחירי הדירות במתינות ולא קרסו, כפי שקורה בעת היווצרות בועה, מחזקת את הסברה כי גם כיום, 10 שנים אחרי, השוק אינו במצב בועתי.

באי.בי.אי סבורים כי ככלל, עליות המחירים בשנתיים האחרונות התרחשו על רקע קיומם של גורמי רקע שונים התומכים במגמת מחירים עולה בשוק הנדל"ן: מצב רוכשי הדירות השתפר והביא לעליות בביקושים לדירות, היצע הדירות פחת והלך והריבית המוניטרית ירדה והובילה להשקעת יותר משאבים כלכליים בנדל"ן. בנוסף, מחירי השכירות שעלו המריצו את השוכרים להמיר את דמי השכירות בהחזרי משכנתא.

לסיכום כותבים כלכלני אי.בי.אי כי "היה ועליית המחירים תימשך ללא תיקון לאורך תקופת זמן ארוכה נוספת (מעל לשנה), על אף הירידה הצפויה להימשך במדד משכן, עליית המחירים הנמשכת והעלייה הצפויה בריבית הנומינלית, אזי נוכל להתחיל ולחשוש מקיומה של בועת מחירי נדל"ן בישראל. להערכתנו, אנחנו עדיין לא שם". עם זאת, באי.בי.אי צופים כי עם התייקרות הריביות, צפוי שינוי מגמה בשוק הנדל"ן - אך לא תיקון חד במחירים.

לפני חודש הוציא יו"ר בית ההשקעות מיטב, צבי סטפק, הערכות נחרצות יותר, שלפיהן מחירי הדירות כיום גבוהים מדי. עם זאת, גם סטפק מסכים שהשוק הישראלי עדיין לא נמצא במצב בועתי.

סטפק אמנם מסכים עם טענות אי.בי.אי כי הריבית הנמוכה וחוסר האיזון בין ההיצע הקטן לביקוש הגדל היו בין הגורמים לעליית מחירי הדירות, אך הוא אינו מסכים עם כך שיכולתם של רוכשי הדירות עלתה בשנים האחרונות בצורה שמאפשרת להם לעמוד במחירי הדירות. לדבריו, החשש מעליות מחירים עתידיות הוא שמניע חלק מרוכשי הדירות לרכוש דירות עכשיו.

סטפק גם טוען כי "כמחצית מהביקוש נבעה מהחלטות השקעה ולא מצורכי מגורים, ואילו ההיצע סבל ממלאי קטן של דירות לא מכורות. חוסר איזון זה הוא זמני, ומעיד כי המחירים ערב העליות בשוק לא היו נמוכים כלל".

לפיכך, כותב סטפק, גם אם שוק הנדל"ן הישראלי אינו במצב שמזכיר את ארה"ב, בריטניה, אירלנד וספרד, אין פירוש הדבר שמחירי הדירות סבירים, ולכן "מי שרוכש כיום דירת מגורים לא יראה ברכה בהשקעתו - ודאי לא יותר ממי שישקיע באג"ח של ממשלת ישראל, באג"ח קונצרניות או במניות".