שנה לאחר שכור תעשיות שבשליטת נוחי דנקנר החלה במהלך הגדול של השקעה של מיליארד דולר במניות בנק ההשקעות השווייצי קרדיט סוויס, שהניבה לה רווח של כ-3 מיליארד שקל עד כה (ראו מסגרת), ביצע דנקנר ערב חג הסוכות עסקת ענק נוספת, הפעם בתחום הנדל"ן.
חברות כור ונכסים ובניין סיכמו עם הנהלת בנק ההשקעות ההונג קונגי-בריטי HSBC לרכישת השליטה בבניין, המשמש את מטה ההנהלה של HSBC בניו יורק, תמורת 330 מיליון דולר. סכום זה כולל הפקדת פיקדון של 20 מיליון דולר, שישמש את HSBC אם אי.די.בי תיסוג מההסכם. העסקה תמומן בחלקים שווים, בהיקף של 165 מיליון דולר כל אחד, ממקורות העצמיים של כור ונכסים ובניין, הנאמדים ביותר מ-6 מיליארד שקל.
זוהי ההשקעה הראשונה של אי.די.בי בתחום הנדל"ן בניו יורק. בכך אישרה אי.די.בי את הפרסום הבלעדי ב-TheMarker ביולי כי דנקנר וצוות מנהליו בוחנים רכישת בניינים בניו יורק, בהם HSBC, שהועמד למכרז. הקבוצה גברה על ז'יל פלדמן, הבעלים של פולאר השקעות, שהציע 300 מיליון דולר, וכן על מתמודדים נוספים שהציעו סכומים גבוהים אף יותר.
נכנסים באזור השפל
בסוף השבוע נשמע דנקנר מרוצה מן העסקה, ובשיחות פרטיות עם המנהלים ב-אי.די.בי ציין כי העסקות הגדולות מסמנות בעיקר סייקלים (מחזורים בכלכלה), אך הוסיף כי הסייקלים אינם אחידים בין הענפים. דנקנר אמר בשיחות עם מקורביו כי כפי ש-אי.די.בי השכילה להיכנס להשקעה במגזר הפיננסים באזור השפל, הוא "מקווה שאנו נכנסים להשקעות בנדל"ן בניו יורק גם באזור השפל". דנקנר הוסיף בשיחות כי הוא לא מתיימר לקבוע כי העסקה נעשתה במחירים הנמוכים ביותר, אך העסקה מסמלת את הכוונות של הקבוצה לבצע עסקות נדל"ן גדולות נוספות ברחבי ארה"ב. לגבי המצב בשווקים ציין דנקנר בפני מקורביו כי "אנו בכיוון חיובי, אך עם חוסר ודאות גדול".
אף שלזכותו של דנקנר נזקף ההימור המוצלח בהשקעה בקרדיט סוויס, ההשקעה של אי.די.בי בנדל"ן בארה"ב עד כה לא הוכיחה את עצמה כמוצלחת. הקמת המגה פרויקט פלאזה לאס וגאס עם אלעד גרופ של יצחק תשובה נדחתה בכשנתיים, והפרויקטים הנוספים בלאס וגאס בתחומי המגורים ונדל"ן מניב לא מתקדמים כמתוכנן, ומצריכים מאי.די.בי הזרמת הון נוספת של כ-100 מיליון דולר.
קבוצת אי.די.בי עבדה על העסקה בניו יורק כשלושה חודשים וכללה את יו"ר נכסים ובניין רפי ביסקר, מנכ"לית נכסים ובניין סגי איתן, משנה למנכ"ל נכסים ובניין עוזי לוי, מי שהביא לקבוצה את העסקה ג'קי שימל, וכן עורכי דין עודד ערן, נחמה ברין ודובי זולטאג. בניין HSBC כולל שני מבנים הידועים כ-452 Fifth Avenue (המבנה המרכזי) ו-West 39 Street NY בני 12 ו-29 קומות בהתאמה. המבנים משתרעים על פני שטח בנוי כולל של כ-80 אלף מ"ר והמאוכלס כולו. השלמת העסקה תהיה כפופה לתנאים הקשורים לרישום הבעלות על הבניין וצפויה להתבצע ברבעון הראשון של 2010. העלויות הכרוכות ברכישת הבניין מוערכות ב-18 מיליון דולר. אם לא יתקבלו כל האישורים הנדרשים מנכסים ובניין, כור תבצע את העסקה בעצמה.
כור מציינת כי לפי הסכמי השכירות, כ-51 אלף מ"ר משטחי הבניין יושכרו ל-HSBC לתקופה של 10 שנים, וכי 27 מ"ר בקומות עליונות של הבניין יושכרו ל-HSBC לתקופה של שנה בלבד. HSBC רשאית להאריך את התקופה לגבי חלק מהשטחים ל-10 שנים.
בין הצדדים סוכם עוד כי לאחר ש-HSBC תפנה חלק משטחי הבניין, אי.די.בי תשכיר את השטחים ותבצע השקעות להתאמת והשבחת הבניין, הנאמדות ב-17 מיליון דולר, זאת לפי צורכי הדיירים.
דמי שכירות בשנה הראשונה - 45 מיליון דולר
דמי השכירות שישולמו בשנה הראשונה של העסקה נאמדים ב-45 מיליון דולר, מהם כ-19 מיליון דולר בגין הקומות העליונות. כור ציינה עוד כי הוצאות ההפעלה שהיא ונכסים ובניין ישאו מסתכמות בכ-18.5 מיליון דולר בשנה הראשונה, כאשר ל-HSBC תוענק זכות הצעה ראשונה לשכור את השטחים הפנויים (או שטחים שיתפנו בעתיד בבניין).
המשמעות היא כי במסגרת התנאים של השנה הראשונה של העסקה, היא משקפת תשואה של כ-7.5% על מחיר הרכישה. אם השטחים של HSBC יפונו בקומות העליונות, והשותפים לא ימצאו שוכרים חדשים, התשואה השנתית בגין הבניין נאמדת ב-5%. בסביבת אי.די.בי ציינו כי עדיף לה לקבל 5% בוודאות מאשר להחזיק הררי המזומנים בפיקדונות המניבים תשואות מזעריות. כמו כן, לפי חישובי מקורבים לקבוצה, העסקה התבצעה לפי מחיר של כ-400 דולר למ"ר רגל. עסקות נוספות בניו יורק, כמו רכישת בניין הניו יורק טיימס על ידי אפריקה ישראל של לב לבייב ובניין הליפסטיק על ידי ג'קי בן זקן (35%), בוצעו לפי מחירים של 750-1,000 דולר למ"ר רגל.
בשלב זה אי.די.בי לא מתכוונת ליטול מימון חיצוני לצורך העסקה, למרות ההצעות השונות שקיבלו לאחרונה מבנ כור ממשיכה לקטוף את הפירות של ההשקעה המוצלחת במניות בנק ההשקעות השווייצי קרדיט סוויס. כור ניצלה את העליות במחירי המניות של הבנק השווייצי בימים האחרונים, ומימשה כ-0.5% ברווח נוסף של 248 מיליון שקל.
לאחר המימוש האחרון, מחזיקה כור ב-1.71% מקרדיט סוויס. מאז שהחלה כור להשקיע במניות הבנק השווייצי לפני יותר משנה היא הרוויחה עד כה 3.05 מיליארד שקל, מהם 682 מיליון שקל יירשמו ברבעון השלישי של השנה ו-27 מיליון שקל ברבעון הרביעי. כמו כן, לכור רווח על הנייר של 698 מיליון שקל המגלם את הפער בין השקעה במניות הנרכשות לבין שוויין בבורסה.
כור נהפכה לזרוע השקעות בינלאומית של אי.די.בי, שאחזקותיה העיקריות הן חברת מכתשים אגן, קרדיט סוויס, בניין HSBC בניו יורק וענקית הקמעונאות הצרפתית קרפור. מניית כור זינקה מאז תחילת השנה ב-215% והחברה נסחרת במדד המעו"ף לפי שווי שוק של כ-5.5 מיליארד שקל.