פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      קבוצות הרכישה משתלטות על ת"א

      מי צריך קבלנים? מניתוח של מינהל הכנסות המדינה באוצר עולה כי קבוצות הרכישה רכשו בשנה שעברה קרקעות באזור תל אביב בכ-870 מיליון שקל, בעוד שקבלנים רכשו קרקעות בכ-250 מיליון שקל בלבד

      שוק הנדל"ן באזור תל אביב השתנה בצורה דרמטית בשנים האחרונות, שעה שקבוצות הרכישה השתלטו עליו כמעט לחלוטין - כך עולה ממחקר של מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר.

      על פי המחקר, בין 2005 ל-2007 חל גידול של 168% בשווי הכספי של הקרקעות שנרכשו על ידי אנשים פרטיים, שרובם אוגדו במסגרות של קבוצות רכישה, בעוד שרכישת הקרקעות על ידי קבלנים נותרה פחות או יותר באותה רמה. הסיבה העיקרית לשינוי נעוצה בעיקר בעליית מחירי הדירות שנרשמה בשנים האחרונות.

      מדובר במסמך ראשון שפורסם על ידי המדינה, שמנסה לאמוד את היקף תופעת קבוצות הרכישה. מנהלת מחקר תחום כלכלי במינהל הכנסות המדינה, גלית בן נאים, שערכה את המחקר, מצאה כי בשנה שעברה נרשמה דווקא ירידה בהיקפי רכישת קרקעות בכל המדינה. בעוד שב-2007 נרכשו קרקעות בהיקף של 18.6 מיליארד שקל, סך שווי העסקות בקרקעות ב-2008 (לא כולל קרקעות חקלאיות) ירד ל-15.6 מיליארד שקל בלבד. הירידה בולטת בעיקר בירושלים, שם נחתכו היקפי העסקות ב-50%.

      ואולם גם באזור השרון נפלו היקפי העסקות ב-22%, ובאזור המרכז ירד היקף העסקות בחמישית. בתל אביב, לעומת זאת, נרשמה ירידה של 7% בלבד בהיקפים הכספיים של העסקות.

      חלוקת שוק הקרקעות הכלל-ארצי בין רוכשים פרטיים (שבהם נכללים גם חברי קבוצות הרכישה) לבין קבלנים מעלה כי בעוד שסך העסקות שביצעו הרוכשים הפרטיים בקרקעות הוכפלו בין 2002 ל-2007 וקפצו מ-3.1 מיליארד שקל ל-6.2 מיליארד שקל, היקף רכישות הקבלנים ירד באותה תקופה ב-26%. היקף הרכישות של הקבלנים אינו מובא בעבודה.

      רוכשות קרקעות יוקרתיות וזוכות בהקלות מס

      בתל אביב המצב בולט הרבה יותר. ב-2002 הגיע היקף רכישת הקרקעות אצל הרוכשים הפרטיים לכ-180 מיליון שקל, ואילו ב-2007 הוא התייצב כבר על 950 מיליון שקל, כלומר יותר מפי חמישה. עיקר הזינוק התבצע בין 2005 ל-2007, שעה שהיקפי העסקות של הרוכשים הפרטיים עלו בשיעור של 168%. לאורך כל השנים שבין 2002 ל-2007, רכישת הקרקעות על ידי קבלנים נעו בין 200 ל-300 מיליון שקל (למעט ב-2003, שבה היקף הרכישות ירד לכ-180 מיליון שקל). המשמעות היא, שקבוצות הרכישה השתלטו כמעט לחלוטין על שוק הקרקעות בתל אביב.

      האם במקביל גם השתלטו קבוצות הרכישה על שוק הדירות החדשות בתל אביב? עדיין לא. הפערים הגדולים בין היקפי מחירי הקרקעות של קבוצות הרכישה לעומת אלה של הקבלנים נובעים מכך שקבוצות הרכישה רוכשות בדרך כלל קרקעות במקומות יוקרתיים יותר, ומוכנות לשלם יותר, היות שהן זוכות להקלות מס.

      בשנה שעברה הגיע שיעור רוכשי הדירות באמצעות קבוצות רכישה ל-600, שזה כשליש מכלל רוכשי הדירות החדשות. עם זאת, מצוין במחקר, שיעורם הגיע ב-2007 ל-24% בלבד מכלל רוכשי הדירות החדשות, כך שהם מתקרבים במהירות לקראת כיבושו של שוק הדירות החדשות גם כן.

      אומדן ראשוני למחצית הראשונה של השנה, שערכה בן נאים, מעלה נתונים דומים. עוד אזור בולט בתחום זה הוא אזור השרון, שבו נרשם גידול של 119% בשווי הנומינלי של העסקות בין 2002 ל-2007.

      הקבלנים נדחקו לשולי המטרופולין

      כאמור, הסיבה העיקרית להתפשטות קבוצות הרכישה היא עליות המחירים הגדולות בשוק הדירות. בשנה שעברה, מחיר דירה ממוצעת מקבלן בתל אביב הגיע ל-1.9 מיליון שקל - עליית מחיר של 68% לעומת 2002. הבדיקה העלתה כי המחיר הגבוה של הדירות גרם לכך שכ-50% מרוכשי הדירות החדשות בתל אביב נרכשו על ידי משקיעים עשירים.

      ומה עשו הקבלנים, שנדחקו החוצה מתל אביב? על פי המחקר, הם הגדילו את עסקות הקרקעות שלהם בנתניה וברחובות (גידול של 50% ברכישת דירות מ-2007 ל-2008 בנתניה ושל 30% ברחובות), שני מקומות שנמצאים בשולי מטרופולין תל אביב, נחשבים למבוקשים מאוד על ידי רוכשי דירות, ואולם קבוצות רכישה עדיין לא כבשו אותם.