שוק הנדל"ן העולמי מתחיל להתאושש

לפני שנה, כשקרס ליהמן ברדרס, הואצה פקיעתה של בועת הנדל"ן העולמית. שוקי הנדל"ן במדינות כמו ארה"ב ובריטניה החלו ליפול כבר ב-2007, אך המשבר הכלכלי העולמי וקריסתה של בועת האשראי העולמית - שבמשך שנים ניפחה את מחירי הבתים במדינות כמו ספרד ואירלנד ופירנסה אלפי חברות בנייה, קבלנים ומתווכים - הובילו להחרפה עצומה במשבר. בועת הנדל"ן שהתפתחה בשנים שקדמו למשבר היתה גלובלית, ונסמכה על אשראי זול וריביות נמוכות. כשהיא התפוצצה, כמעט אף שוק בעולם לא יצא בזול.

בארה"ב, בה נולד משבר האשראי העולמי בעקבות קריסתה של בועת משכנתאות הסאבפריים, נפלו מחירי הבתים ביותר מ-30% מאז הגיעה בועת הנדל"ן לשיאה, ב-2006. בחמש השנים הראשונות של העשור נטלו אמריקאים רבים הלוואות שלא יכלו לעמוד בהן, קנו בתים ומכרו אותם ברווח, והשוק התמלא במשקיעים ספקולטיביים שביקשו לרשום רווח מהיר. העלייה החדה בשיעור שמיטות החוב על משכנתאות ועיקולי הבתים הובילו להצפה של מלאי הבתים בשוק, המחירים צנחו ומדינות שנהנו במיוחד מהפריחה בשוק הנדל"ן - כמו קליפורניה, אריזונה ונוואדה - נפגעו קשות והתמלאו בערי רפאים. בשנה האחרונה הורידו בעלי הבתים בארה"ב את מחירי הבתים שמכרו ב-27.8 מיליארד דולר בסך הכל, לפי חברת הנדל"ן טרוליה, כאשר הורדות המחיר הגדולות ביותר נרשמו בנוואדה ובפלורידה - שנפגעו בצורה הקשה ביותר מהמשבר.

בבריטניה, שמיהרה להצטרף לארה"ב, סובל שוק הדיור מהמשבר החמור ביותר שלו מאז 1991. מחירי הבתים בבריטניה צנחו בקצב שיא של 18% ב-2008 וביותר מ-20% מהשיא שרשמו ב-2006. הידוק תנאי האשראי על ידי הבנקים והמשבר הפיננסי העולמי פגעו במכירות הבתים במדינה, והובילו לקצה של בועת נדל"ן בת שנים.

עם זאת, בשני השווקים - הבריטי והאמריקאי - נרשמו סימני התייצבות בחודשים האחרונים. מכירות הבתים החדשים בארה"ב זינקו ב-9.6% ביולי, זה החודש הרביעי ברציפות, ומכירות הבתים הקיימים עלו ב-7.2%. ברבעון השני של 2009, זינקו מכירות הבתים החדשים ב-11% ומכירות הבתים הקיימים עלו ב-3.6%.

מדד S&P/קייס שילר למחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות בארה"ב עלה ב-1.4% ביוני לעומת מאי. ברבעון השני אמנם היו מחירי הבתים בארה"ב נמוכים ב-14.9% לעומת הרבעון המקביל ב-2008, אך הם עלו ב-2.9% לעומת הרבעון הראשון - העלייה הראשונה שלהם זה שלוש שנים.

בבריטניה, דיווחה חברת המשכנתאות ניישנווייד כי מחירי הבתים עלו ב-1.6% באוגוסט - העלייה החודשית הרביעית ברצף במחירי הבתים במדינה והחדה ביותר מאז 2006. הפחתות הריבית של הבנק המרכזי של בריטניה, שהוריד את הריבית לשפל היסטורי של 0.5%, נוסף על מחסור בהיצע הבתים במדינה הובילו לעלייה במחירי הבתים, לאחר שראשוני הרוכשים החלו לחזור לאט לשוק. הרוכשים הזרים ניצלו את היחלשות הליש"ט והזניקו את מכירות בתי היוקרה בלונדון ב-234% באוגוסט - הקצב המהיר ביותר מאז שהחל המשבר בשוק הדיור.

עם זאת, האנליסטים עדיין חלוקים בדעותיהם בנוגע לפירוש הנתונים. סקר כלכלנים שערכה סוכנות הידיעות רויטרס קבע כי הירידה במחירי הבתים בארה"ב קרובה לסיומה, לאחר שלוש שנים, וכי המחירים יעלו ב-2% ב-2010. מחירי הבתים, לפי הסקר, יירדו רק בעוד 3% לפני שיתייצבו, ויגיעו לתחתית כשהם נמוכים ב-33% משיאם ב-2006. שליש מהכלכלנים שהשתתפו בסקר האמינו כי שוק הדיור כבר הגיע לתחתית באפריל. עם זאת, הזהירו הכלכלנים כי העלייה באבטלה, המחסור בנזילות והמשך המשבר הכלכלי עשויים לעכב התאוששות בשוק הדיור, וציינו כי התאוששות במחירי הבתים אינה הכרחית לסיום המיתון.

אנליסטית הבנקים מרדית ויטני, שהתפרסמה ב-2007 כאשר צפתה את מחיקות הענק בסיטי והובילה לנפילה במניית החברה, נקטה בגישה פסימית במיוחד בשבוע שעבר, כאשר הזהירה כי מחירי הבתים בארה"ב ייפלו ב-25% נוספים לפני שיוכלו להתייצב, לאחר שהעלייה באבטלה תוביל בהכרח גם לעלייה בשיעור העיקולים. "אף בנק לא יחתום על הלוואה כשהאבטלה צפויה לעלות ל-10%. אין ספק שמחירי הבתים יירדו באופן דרמטי, השאלה היא רק מתי", אמרה ויטני, שלא צפתה כי שוק הדיור יתאושש בעתיד הקרוב. אנליסטים רבים חלקו על תחזיתה הפסימית של ויטני. סוכנות הדירוג מודי'ס, המעריכה גם היא כי במחירי הבתים תהיה ירידה נוספת, צופה למשל ירידה של 10% בלבד לפני שהשוק יתחיל להתאושש.

מדינות נוספות, כמו אירלנד וספרד, נפגעו קשות בעקבות המשבר בשוק הנדל"ן העולמי. ספרד, למשל, רשמה ב-1997-2007 צמיחה ממוצעת של 3.8% הודות לתנופה כלכלית שהתבססה על אשראי זול ותנופת בנייה שהביאה עמה גם 4 מיליון מהגרים. ב-2001-2007 בנתה ספרד 29% מהבתים החדשים באיחוד האירופי, אף שאוכלוסיית המדינה מהווה רק 9% מאוכלוסיית האיחוד. התוצאה היתה מלאי של 1.5 מיליון בתים שלא נמכרו והובילו לסופה של בועת הנדל"ן במדינה, שבשיאה היוותה 20% מהתמ"ג הספרדי, ולמשבר הכלכלי החמור ביותר שלה זה 60 שנה. ביוני היו מחירי הבתים בספרד נמוכים ב-26% לעומת רמתם ביוני 2008, ויש אנליסטים המעריכים כי המחירים עשויים להמשיך ליפול לפני שיתחילו להתאושש.

גם אירלנד, לאחר עשור של פריחה כלכלית בעקבות העלייה בייצוא והזינוק במחירי הבתים, נפגעה קשות ממשבר הנדל"ן העולמי. מאז שנת 2000 היתה באירלנד תנופת בנייה חסרת תקדים - כ-75 אלף בתים ויחידות דיור נבנו בשנה. מגזר הבנייה המקומי שיגשג, והכלכלה היתה תלויה במידה רבה בבועת הנכסים המתפתחת.

כך, למרות זינוק של לא פחות מ-260% במחירי הבתים באירלנד ב-1996-2006 (ב-2006 לבדה זינקו מחירי הבתים בצפון אירלנד ב-37%), רבים מהבתים החדשים נותרו ריקים. מאז תחילת המשבר נפלו מחירי הבתים באירלנד ביותר מ-24% לעומת השיא שרשמו ב-2007, הובילו לעלייה חדה בשיעור האבטלה והכניסו את הכלכלה האירית למיתון שממנו היא לא צפויה להתאושש גם ב-2010.

עתה, צפויה להימשך הירידה במחירי הבתים במדינות אחדות, אך נראה ששוק הדיור העולמי החל להתאושש מהמשבר. כך לפחות עולה ממדד מחירי הבתים העולמי של חברת המחקר גלובל פרופרטי גייד, שזיהתה כי שוקי הדיור של שבע מדינות יצאו מהמיתון ברבעון השני של 2009 ורשמו עלייה במחירים לעומת הרבעון הראשון, בהם שוקי הדיור של סין, פורטוגל, אוסטרליה, ניו זילנד, צרפת, שוודיה והונג קונג.

באוסטרליה ובניו זילנד זינקו מחירי הבתים ביותר מ-3% ברבעון השני של 2009 לעומת הרבעון הראשון, כאשר בכל ערי הבירה של מדינות אוסטרליה נרשמו עליות מחירים של 2%-5%. עם זאת, לעומת הרבעון השני של 2008 רשמו מחירי הבתים באוסטרליה ירידה של 2.8%. מחירי הבתים בצרפת, שנפלו בחמשת הרבעונים האחרונים, עלו ב-3.3% ברבעון השני של 2009 לעומת הרבעון הראשון של השנה, הודות לתוכנית התמריצים הממשלתיות. בשוודיה עלו מחירי הבתים ב-3.2% ברבעון השני, ובהונג קונג - ב-8.9%.

שוקי הדיור בתשע מדינות שיפרו את ביצועיהם ברבעון השני של 2009 לעומת הרבעון המקביל, לפי גלובל פרופרטי גייד, לעומת שש מדינות ששיפרו את ביצועיהן ברבעון הראשון של 2009 בהשוואה לרבעון המקביל ב-2008 - סימן להתאוששות בשוק הנדל"ן העולמי. עם זאת, שוקי הדיור במדינות רבות אחרות - בהן בולגריה, סינגפור, יפן, בריטניה, דנמרק ואיסלנד - המשיכו לרשום ירידות דו-ספרתיות ברבעון השני.

לפי גלובל פרופרטי גייד, שוקי הנדל"ן בעולם נחלקו לשלושה סוגים במהלך המשבר: אלה שנפגעו קשות, אלה שנפגעו במידה מסוימת והצליחו להתאושש השנה ואלה שהמשבר לא הותיר עליהם חותם כלל.

סין, בה עלו מחירי הבתים בכ-2% במונחים נומינליים ברבעון השני של 2009 לעומת הרבעון המקביל ב-2008, שייכת לקטגוריה השנייה, ואילו ישראל - שרשמה את הביצועים הטובים ביותר מכל שוק אחר בעולם ברבעון השני - שייכת לקטגוריה השלישית. מחירי הבתים בישראל זינקו ב-8.4% ברבעון השני של 2009 לעומת הרבעון המקביל של 2008, לאחר ששוק הנדל"ן המקומי הצליח להתחמק מהמשבר.

שוק הנדל"ן בסין, לעומת זאת, כבר החל לתרום את חלקו לבועה הבאה. מחירי הבתים, דיווחה החודש לשכת הסטטיסטיקה הסינית, עלו ב-2% באוגוסט לעומת אוגוסט 2008 - העלייה החדה ביותר זה 11 חודשים - לאחר שעלייה בפעילות ההלוואות ובביטחון הצרכנים הובילה לזינוק במכירות.

מכירות הבתים בסין זינקו ב-70% בשמונת החודשים הראשונים של 2009 לעומת התקופה המקבילה ב-2008, והובילו פרשנים רבים להזהיר כי בשוק הנדל"ן המקומי מתפתחת בועה מסוכנת. כלכלתה של סין, הודות לחבילת תמריצים ממשלתית בסך 4 טריליון יואן (586 מיליארד דולר), התאוששה מהר יותר מהמשבר הכלכלי מכל כלכלה אחרת בעולם. כעת, היא גם מקדימה את העולם וכבר פונה לפתח את בועת הנדל"ן הבאה.