לב לבו של תמחור פרויקט דרום הקריה נעוץ בשאלה מה יהיו מחירי הדירות בו. לפי מחיר הדירות ניתן לגזור את מחיר הקרקע שעל היזמים וקבוצות הרכישה לשלם ולפי המחיר הזה תיקבע גם רמת הרווחיות מהפרויקט. ואולם מתברר כי יש לא מעט ויכוחים בנושא זה. ידוע שמחירי שלושת המגרשים יגיעו בממוצע ל-88 מיליון שקל (שני מגרשים ב-85 מיליון שקל כולל עלויות פיתוח וללא מע"מ על הקרקע, ו-91 מיליון שקל למגרש המרכזי). מחישובים שערך TheMarker, עולה כי עלות הקרקע למגורים בפרויקט תגיע לכ-700 אלף שקל לדירה.
מבחינה תכנונית, שטחי הדירות בפרויקט יגיעו לכ-145 מ"ר ברוטו בממוצע, שיכללו כ-97 מ"ר שטחים עיקריים, בתוספת 40% שטחי שירות וממ"ד של 12 מ"ר. אומדני השמאים בנוגע למחירי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בנתונים המדוברים נעים בין 2 ל-3 מיליון שקל - טווח מחירים גדול מאוד. השמאי אהוד המאירי מסביר כי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בצפון הוותיק של תל אביב מגיעה לרמות מחיר של 16-20 אלף שקל למ"ר, ולכן סביר שמחיר דירה כזו במגדלי הקריה, הנהנים ממיקום טוב, יגיע לכ-25-30 אלף שקל למ"ר - ובסך הכל, קרוב ל-3 מיליון שקל. השמאי ירון ספקטור, לעומתו, לא מתמחר דירות ארבעה חדרים ממוצעות בפרויקט העתידי ביותר מ-2.2 מיליון שקל. "מדובר באזור שאינו אזור מגורים מובהק, שמשופע במגדלי משרדים. מדוע שהדירות בו יעלו יותר מאשר דירות חמישה חדרים בגוש הגדול? בנוסף, אין בישראל ניסיון רב במגדלים שמשלבים שימושי מסחר, משרדים ומגורים, וכשכבר נתקלנו במצב כזה, במגדל משה אביב במתחם הבורסה, היתה פגיעה במחירי הדירות", הוא מסביר.
אז מי צודק? מבירור אצל חלק מקבוצות הרכישה עולה כי טווח המחירים המוצהר עבור דירת ארבעה חדרים הוא 2-2.5 מיליון שקל, כשחלק מקבוצות הרכישה מדברות על מחירים נמוכים יותר. עם זאת, מארגן מקבוצת רכישה מסוימת סיפר באחרונה כי הוא מתכוון לתמחר דירת ארבעה חדרים בקומה ה-20 בקרוב ל-3 מיליון שקל.
וכך, במטרה להתגבר על החולשות שמנה ספקטור, סביר להניח שהיזמים וקבוצות הרכישה ישתמשו באמצעים שונים להעלות את מחירי הדירות. לצורך כך הם ישתמשו באמצעים תכנוניים ועיצוביים, בשיווק דירות מיוחדות וגדולות וביצירת הפרשי מחיר גבוהים בין הקומות השונות. ייתכן שהיזמים אף יפעלו להעלאת כמות יחידות הדיור במגדלים. פרט לכך, בקבוצות רכישה אי אפשר לדעת את מחירה הסופי של הדירה עד שלא ייקבע סופית מחיר הקרקע, כך שאת ההצהרות הנוכחיות צריך לקחת בעירבון מוגבל.
"מחירי המינימום של המכרז גבוהים מלכתחילה"
כמה יזמים וקבוצות רכישה טענו בפנינו כי מחירי המינימום של המכרז גבוהים מלכתחילה, ושיהיה קשה מאוד להעלות את המחירים המוצעים על הקרקעות. אחד היזמים הראה לנו תחשיב שלפיו עלויות הקמת המבנה, החניון התת-קרקעי ומכירת דירות לפי מחיר של 5,000 דולר למ"ר בממוצע, יביאו לתמחור הקרקע על אחד המגדלים ב-75 מיליון שקל. ייתכן שמדובר בתמחורים לא מוצלחים או בניסיונות נוספים לדיסאינפורמציה, משום שבחינה סולידית של הדברים מראה, שהיזמים יכולים להציע מחירים גבוהים יותר ממחיר המינימום לקרקע - שנקבע על 260 מיליון שקל - ועדיין לצאת מורווחים.
בסיוע שמאים יצרנו מודל שלפיו מחיר דירה ממוצעת יגיע ל-2.5 מיליון שקל. תמחור כזה יציב את הדירות בפרויקט בדירוג בינוני במדרג מגדלי היוקרה של תל אביב, במחיר דומה לזה של דירות במגדלי פארק צמרת, אך זול יותר ממגדלים כמו מגדלי פנקס של אקירוב, G של גינדי השקעות ורוטשילד 1 של חבס.
בתחשיב הנחנו שמחיר קרקע למשרדים מגיע ל-4,000 שקל למ"ר, ומחיר קרקע למסחר מגיע ל-8,000 שקל למ"ר. מכך גזרנו את מחירי הקרקע של שני השימושים הללו, ובהפחתה ממחיר קרקע מינימלי ממוצע לשלושת המגדלים קיבלנו את מרכיב הקרקע לדירות למגורים.
מהחישוב עולה כי מחיר המינימום של רכיב הקרקע למגורים מגיע לכ-700 אלף שקל לדירה - מחיר נמוך לכל הדעות. השמאים שעמם התייעצנו סבורים כי היזמים יכולים למכור יחידות דיור במיליון שקל, וקבוצות רכישה יכולות להציע מחירים גבוהים יותר. מכאן ש-120 מיליון שקל על הקרקע למגדל אחד אפשרית בהחלט. עקב השתתפות קבוצות הרכישה במכרז, המחירים יוכלו לעלות לרמות גבוהות אף יותר, והמכרז שהחל במחירי מינימום של 250 מיליון שקל עשוי להגיע לטווח של 350-400 מיליון שקל. עם זאת, השמאים מזהירים כי "לא נופתע לראות חריגות מהטווח הזה".