דירה להשכיר: המשבר יוצר הזדמנויות בנדל"ן

מזה למעלה מחצי שנה אנו קוראים על "משבר הנדל"ן": מחירי הנכסים למגורים בארה"ב ובמקומות אחרים ברחבי העולם צנחו בעשרות רבות של אחוזים וקיים החשש שנראה את מחירי הנכסים בישראל עוקבים אחרי חבריהם האמריקאים. האמנם?
שוק הנדל"ן הישראלי שונה במספר פרמטרים מהותיים מזה האמריקאי: הוא מושפע יותר מפרמטרים של היצע וביקוש אמיתיים, פחות מושפע מסוחרים וספקולנטים וממונף ברמות נמוכות הרבה יותר. לכן, סביר להניח שתל-אביב לא תחקה את פלורידה, בת-ים לא תעקוב אחרי לוס-אנג'לס ונתניה לא תושפע מלאס-וגאס. עם זאת, האם מחירי הנדל"ן בישראל עוד צפויים לרדת? האם זה זמן טוב להשקעה או האם כדאי להמתין עוד?
הכדאיות ברכישת נכס מניב כהשקעה תלויה בשלושה גורמים עיקריים: מחירי הנכסים, מחירי (והביקוש) לשכירויות ומחיר הכסף (שיעור הריבית על משכנתאות). לרוב אנו נוטים לטעות ולהתייחס רק לפרמטר הראשון בעוד שני האחרים חשובים לא פחות. בשנת 2003 היה שיעור ריבית הפריים גבוה מ-9% והריביות על המשכנתאות בהתאם, האם היה זה זמן טוב להשקיע בנכס מניב? כמובן שלא. כיום הריביות על הלוואות משכנתא עומדות בנקודה הנמוכה ביותר מאז קום המדינה, נתון שכמובן מגדיל משמעותית את כדאיות ההשקעה או הרכישה.

ומה לגבי הביקוש לשכירות? גם פה נוכל לומר שהביקוש המצרפי עדיין גבוה ויש אזורים בהם קשה למצוא דירה ריקה בשכר חודשי. כל שנשאר, אם כן, הוא לבחון את מחירי הנכסים ומיקומם היחסי על ציר הזמן. מאז פרוץ המשבר ועד היום אנו ממתינים בדריכות ל"נפילת" מחירים ממש כמו שנפל ערך המניות. בפועל, אנחנו נשארים בעיקר עם תנודתיות קלה כלפי מטה, וגם היא רק באזורים מסוימים. הסיבה לכך שהמחירים עדיין לא יורדים באופן משמעותי, היא העובדה שמוכרים כקונים יושבים על הגדר בציפייה לבאות – ואת העסקאות חותמים בעיקר אלה ש"חייבים" מסיבות אובייקטיביות ופרגמטיות מקום למגורים, ועכשיו.
התשואה המתקבלת מנכס נדל"ני נחלקת לשתיים: תשואה מדמי השכירות ותשואה ממימוש (מכירה). עד כה התייחסנו אך ורק לזו האחרונה אך בפועל עלינו לקחת גם את זו המתקבלת מדמי השכירות. דירת מגורים במרכז הוותיק של תל-אביב תניב לרוב כ-3.5%-4% בלבד- תשואה נמוכה יחסית לאזורים אחרים בישראל. עם זאת, מי שחשקה נפשו בדירה תל-אביבית להשקעה, יכול לרכוש נכס כזה, לאזן בין שכר הדירה ותשלום המשכנתא החודשי ולהמתין לגל עליות המחיר הבא.
אז האם כדאי להמתין עוד ולצפות שהירידה המיוחלת סוף סוף תגיע? זו כבר שאלה אישית. אם אתם מגדירים עצמכם כ"סולידיים" ושונאי סיכון, טוב תעשו אם תמתינו לראות את התפתחות השוק בתקופה הקרובה – לאור סימני השאלה הגדולים שמעלה המשבר.
לעומת זאת, אם אתם משקיעים בפועל או נכנסים לתחום ההשקעות והראייה שלכם היא לטווח הארוך, אתם מוזמנים לבחון היטב את השוק ולחפש מציאות- זה הזמן! בהצלחה.

הכותב הוא יועץ-מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס-צעד ראשון לעצמאות כלכלית".