פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      ליהמן ברדרס נפל - ועמו הנדל"ן המשרדי בניו יורק

      בעקבות קריסת בנקי ההשקעות הגדולים, אלפי משרדים בשוק הגדול והיקר בארה"ב מחפשים קונה. ג'קי בן זקן ולב לבייב עוקבים בדאגה

      כתובת ענקית הופיעה על הקיר בענף הנדל"ן בשבוע שעבר. כתובת שאף חברה לא תוכל להתעלם ממנה. אם עד היום דובר על פגיעה בענף הנדל"ן למגורים בארה"ב בעקבות משבר האשראי הגלובלי שפרץ בקיץ 2007, הרי שההתפתחויות האחרונות בעקבות קריסת ליהמן ברדרס מצביעות על כך שמשבר הנדל"ן הבא בארה"ב יהיה בשוק המשרדים של מנהטן.

      ניו יורק היא בירת העולם הפיננסי ואת המשרדים בה מאכלסים מרבית המוסדות שנפגעו מהמשבר האחרון. ליהמן ברדרס מחזיק בבעלותו או שוכר במנהטן שטחי משרדים של יותר מ-200 אלף מ"ר - כ-1.5% מסך שטחי המשרדים של קלאס A, מציינת קארין מאקינדו, אנליסטית בחברה BMO Capital Markets.

      אחד הנכסים האטרקטיוויים של ליהמן ברדרס בעיר הוא בניין בן 32 קומות, המאכלס שטח משרדים של 100 אלף מ"ר, בשדרה השביעית. ליהמן רכש את הבניין ממורגן סטנלי לאחר אירועי 11 בספטמבר ב-700 מיליון דולר.

      החששות ממצבו של שוק המשרדים בניו יורק באו לידי ביטוי ביום שני האחרון כשמניית חברת ברוקפילד פרופטיס, בעלת הבית של מרבית הנכסים המושכרים על ידי מריל לינץ', קרסה ב-18% - הנפילה החזקה ביותר שלה ביום מסחר אחד זה שמונה שנים - ואיבדה משוויה יותר ממיליארד דולר.

      מניית חברת SL Green, בעלת שטחי המשרדים הגדולה בניו יורק, צנחה באותו יום ב-20%, הצניחה הגדולה ביותר של מנייתה אי פעם. "שיעורי תפוסה במשרדים במנהטן עלולים לרדת מתחת ל-90% לראשונה מאז 2003, בזמן שנראה ירידה בביקושים ועלייה בהיצעים", נכתב באתר סוכנות הידיעות הכלכליות בלומברג, בהתבסס על עדכונים שפירסמו בימים האחרונים שני הברוקרים הציבוריים הגדולים בארה"ב בתחום הנדל"ן המסחרי - ריצ'רד אליס גרופ וג'ון לאנג לאסאל.

      "שוק המשרדים של מנהטן מגלם כיום בתוכו שטח לא נודע, מעין קופסה שחורה, שממנו יכולים להתגלות כל מיני אירועים מפתיעים", אומרים כלכלני חברת הברוקרים ריצ'רד אליס גרופ. אזור מנהטן, הנחשב לשוק המשרדים הגדול והיקר ביותר בארה"ב נהנה נכון לסוף יוני 2008 משיעורי תפוסה של 94.7%, ודמי השכירות הממוצעים עלו במחצית הראשונה של 2008 ל-71.59 דולר לרגל מרובעת. ואולם לפי הדו"ח שהוציא בימים האחרונים הסניף הניו יורקי של חברת הברוקרים ווייקפילד וקאשמן (Wakefield & Cushman), בחודשים האחרונים ירדה תפוסה ב-1.8% ל-92.9%.

      השוכרים לא עומדים בתשלומים

      לפי הדו"ח שהכינה חברת הברוקרים הניו יורקית סטדלי (Studley), נרשמה עלייה של 33% במהלך מחצית הראשונה של 2008 בשטחים המיועדים לשכירויות משנה, שהגיעו ל-754,550 מ"ר. הדבר מצביע על הקושי של השוכרים הקיימים לעמוד בתשלומי שכירויות, או לחילופין על גידול בפשיטות רגל או בעיות חמורות במצבם הכלכלי של השוכרים.

      הדבר מזכיר את שאירע בארה"ב לאחר אירועי אסון התאומים ב-11 בספטמבר 2001, כשהגופים הפיננסיים פינו משרדים או השכירו לדיירי משנה אלפי מ"ר, בכדי לחסוך בעלויות.

      כלכלני מריל לינץ' כותבים בסקירה בנוגע להתפתחויות בקרב קרנות הפעילות בתחום המשרדים בניו יורק: "פיטורים רבים שכבר קרו וייתכן שעוד יקרו, לצד מיזוגים או קריסות פוטנציאליות נוספות במערכת הבנקאות, וכן תהליך של היפטרות ממינוף בקרב קרנות הגידור, מאותתים שהגורמים הבסיסיים - שיעורי תפוסה ודמי שכירות - ירדו בצורה חזקה יותר משצפינו".

      במריל לינץ' צפו בעבר ירידה של 15% בדמי השכירות. כעת, בעקבות ההתפתחויות השליליות האחרונות, התחזיות מצביעות על נפילה של 30% בדמי השכירות במשרדים ב-12-18 החודשים הקרובים. זאת, אם יבוצעו קיצוצים של יותר מ-50 אלף משרות בוול סטריט, כשעד כה פוטרו כ-25 אלף עובדים. נוכח תחזיות אלה הורידו במריל לינץ' את ההמלצות לקרנות ריט כמו ברוקפילד, וורנדו ובוסטון פרופרטיס מ"קנייה" ל"נייטרלי".

      האנליסטים בשוק ההון לא יודעים בשלב זה להעריך אם עוצמת הפגיעה בשוק המשרדים בניו יורק תהיה חזקה יותר מהנפילה הקשה אחרי אסון התאומים. כמו כן האנליסטים צופים כי בעקבות הנפילה יווצרו הזדמנויות אטרקטיוויות לרכישת משרדים. עם זאת, מכיוון שברזי האשראי התכווצו בצורה משמעותית, סביר להניח שהחברות יתקשו בגיוס הכסף לצורך ביצוע עסקאות חדשות. רק החברות שנהנות מקופת מזומנים דשנה יוכלו להגיב בהתאם, שכן עסקאות בתחום הנדל"ן המניב מבוססות על הפער בין הריבית המשולמת על ההלוואות שניטלו לבין התשואות שיניבו הנכסים.

      בעיה נוספת שעמה יצטרכו להתמודד החברות היא היכולת לגייס כספים לצורך מימון מחדש של המשרדים שנרכשו. אם בעבר החברות נדרשו לרתק הון עצמי לשם כך בשיעורים של 10%-15% הרי השיעורים התרחבו וצפויים להתרחב ל-25% ויותר.

      "שוק המשרדים של ניו יורק הוא דוגמה קלאסית של מפגש בין ביקוש להיצע, אומר אלון גלזר, סמנכ"ל מחקר ומימון בבית ההשקעות לידר שוקי הון. אנחנו רואים ונראה פחות גופים עוברים ממשרד למשרד, וניתן יהיה לצפות לגידול בהיצע המשרדים, לצד הניסיונות לפנות או למכור את המשרדים".

      בנייני משרדים הופכים לבתי מלון

      מקורה של עננה נוספת המרחפת מעל שוק המשרדים בניו יורק הוא שוק איגרות החוב המגובות בנכסים מסחריים (CMBS) שהנכסים שהוא קשור בהם כוללים מלבד בנייני משרדים, גם בתי מלון, מבנים תעשייתיים, מרכזי קניות ועוד. היקף פעילותו של שוק זה בארה"ב נאמד ב-2007 ב-230 מיליארד דולר.

      אם עד עכשיו עיקר הפגיעה במכשירי חוב כאלה היתה באיגרות חוב מגובות משכנתאות המיועדות למגורים - MBS, הרי שבעקבות פשיטת הרגל של ליהמן ברדרס והחששות ממקרים דומים בעתיד, מגדילים את הלחצים בקרב הבנקים והמוסדות הפיננסיים לממש את אחזקותיהם בתיקי ההלוואות המגובות בנכסים מסחריים במחירים נמוכים יותר מבעבר, ולצמצם הפסדים מהשקעה במכשירים אלה הנאמדים ביותר מ-100 מיליארד דולר עד כה.

      עדות לכך סיפק בימים האחרונים בנק ההשקעות גולדמן סאקס, שדיווח בתוצאותיו הכספיות לרבעון השלישי כי צימצמם את חשיפתו לשוק האג"ח המגובות נכסים מסחריים בהיקף של כ-2 מיליארד דולר, ורשם בשל כך הפסד של 325 מיליון דולר. ואולם בשלב זה לא נרשמו מקרים רבים של אירועי חדלות פירעון של מכשירי CMBS במקרים של אג"ח מדורגות.

      החולשה הניכרת בשוק זה באה לידי ביטוי בשבוע האחרון, בזמן שנפתחו פערים משמעותיים בין התשואות של אג"ח מגובות נכסים מסחריים לאג"ח של ממשלת ארה"ב - מטווח של 0.15%-0.25% ל-2.9%-3.1% דבר המצביע על עלייה ניכרת בפרמיית הסיכון הנדרשת על ידי המשקיעים במכשירים אלה.

      כמו כן סביר להניח שנראה במנהטן את המשך התופעה של הסבת שטחי משרדים לא רק למגורים, אלא גם לבתי מלון, שעד כה נהנים משיעורי תפוסה גבוהים.

      הישראלים מחפשים שותפים

      בין החברות הישראליות הבולטות שפעילות בשוק המשרדים בניו יורק ניתן למנות את אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב, המחזיקה בכמה בנייני יוקרה בעיר (שאת חלקם היא מתכננת להסב למגורי יוקרה), ואת חברת מנופים פיננסיים של ג'קי בן זקן ואברהם נניקשוילי, המחזיקה (35%) ביחד עם שותפים נוספים בבניין הליפסטיק במנהטן, שנרכש ביולי 2007 תמורת כ-655 מיליון דולר.

      אחד מסימני השאלה הגדולים לגבי יציבותו של שוק המשרדים בניו יורק בשבועות הקרובים נוגע להשלמת העסקה של אפריקה ישראל להכנסת קרן השקעות אסייתית שבשליטת התאגיד הסיני צ'יינה סונה גולד, כשותפה בבנייני מגדל השעון (Clock Tower) ובניין הניו יורק טיימס בניו יורק. השאלה היא האם העסקה תתבצע לפי המחירים שדווחו, או שתתבצע התאמה כלפי מטה של שווי הבניינים.

      בעסקה, שעליה דווחה בתחילת החודש, צפויה אפריקה למכור לקרן 49% מהזכויות וההתחייבויות בפרויקט בניין העיתון ניו יורק טיימס, תמורת כ-49 מיליון דולר. בעסקה המתגבשת הקרן אמורה לשאת במימון בהיקף של כ-384.4 מיליון דולר מתוך 711 מיליון דולר שקיבלה אפריקה מידי בנק ההשקעות השוויצי קרדי סוויס לצורך פיתוח הפרויקט.

      אפריקה רכשה את בניין ניו יורק טיימס במאי 2007 בהשקעה של כ-790 מיליון דולר, מתוך סכום זה כ-80 מיליון דולר בהשקעה ממקורות עצמיים. אם העסקה תבוצע לפי המחירים שדווחו, הדבר מצביע על כך ששווי הבניין לא ירד מאז רכישתו, אך גם לא עלה.

      בנוסף, אפריקה תקצה לשותף החדש 49.9% מהזכויות בפרויקט מגדל השעון בניו יורק תמורת השקעה ישירה בהיקף של כ-150 מיליון דולר. אפריקה רכשה במאי 2007 את מלוא הזכויות במגדל השעון, הניצב על קרקע בשטח 590 מ"ר ומשתרע על פני שטח בנוי של 26 אלף מ"ר. תמורת הנכס שילמה אפריקה 200 מיליון דולר, כשעלות השיפוצים וההסבה לדירות יוקרה נאמדת בכ-110 מיליון דולר. דובר אפריקה מסר בתגובה כי המהלכים להשלמת העסקה מתקיימים כמתוכנן.

      טאו תשואות של אילן בן דב נאלצה בעקבות משבר הנזילות שאליו נקלעה לממש את חלקה בבניין הליפסטיק (35%), ומכרה אותו תמורת 12.7 מיליון דולר בלבד לחברת הנדל"ן הארגנטינית - IRSA בהפסד של יותר מ-40% על השקעתה (22.5 מיליון דולר). השותפה הישראלית הנוספת, מנופים פיננסיים, קיבלה באחרונה מימון מחדש לבניין בתנאים משופרים מבעבר.

      כחלק מההסכם המחודש פחת סכום הקרן בהלוואה שניתנה לחברת בניין הליפסטיק על ידי גולדמן סאקס מ-60 ל-45 מיליון דולר (שכן חלק מהסכום נפרע כבר בידי השותפים). ההלוואה ניתנה לתקופה של שלוש שנים והיא תישא ריבית שנתית של 12% לעומת 18% עד אז. חלקה של מנופים פיננסים במימון מחדש יהיה 13 מיליון דולר.

      ישראלי נוסף שפועל בתחום הוא אייל עופר, בנו הבכור של סמי עופר, שרכש לפני כשנה באמצעות גלובל הולדינגס שבבעלותו, את בניין המטה של יצרניות הסיגריות אלטריה, המשתרע על שטח של כ-60 אלף מ"ר, וממוקם בפארק אווניו 120 במנהטן.

      קצב פינוי המשרדים רק יגבר

      "הבלון התנפח יותר מדי, והאוויר החל להשתחרר לפני חצי שנה, כשמחירי המשרדים הפסיקו לעלות והחלו לסמן שהמשבר הנוכחי לא יפסח על שוק המשרדים" - כך אומר ל-TheMarker שעיה בוימלגרין, הבעלים של אזורים, ובעל ניסיון של קרוב ל-35 שנה בשוק הניו יורקי.

      בוימלגרין מספר כי בחצי השנה האחרונה ניתן להבחין שהחברות שמימנו את רכישת הבניינים במנהטן במינוף גבוה נשארות רובן עם רווחים קטנים ואחרות נכנסות להפסדים כבדים.

      בעיה חמורה נוספת לדבריו היא מחירי הנפט הגואים. לטענתו אם המחירים יישארו בטווח של 80-140 דולר לחבית, החל בנובמבר עלות חימום הבניינים תגרום לפינויים נוספים.

      כל אלה יביאו לכך שעורכי דין ושוכרים מענף הפיננסים, יגבירו את קצב פינוי המשרדים. עד שיתחיל שלב מסירת הבניינים חזרה לבנקים, שכן ההלוואות שניטלו לצורך רכישתם הן הלוואות נון ריקורס.

      בשלב הבא, לפי בוימלגרין, ייבחנו הבנקים לפי רמת הלחץ שבה הם מצויים, וחלקם ינסו לממש את הנכסים במחירי "סוף עונה". ואולם בוימלגרין מזהיר את היזמים, המחכים להזדמנויות, שלא להתפתות לבניין הראשון שהם פוגשים, אלא לבדוק את כל הניואנסים מסביב, "אם קנית בניין מסוים בחצי המחיר ולא הצלחת למלא אותו בשוכרים איכותיים, לא עשית כלום בזה ששילמת חצי מחיר", הוא אומר ומוסיף כי הדבר המסוכן ביותר הוא "להיות הראשון שתופס את הסכין בזמן שהיא ממשיכה לתפוס תאוצה ועדיין לא נופלת לגמרי לרצפה".

      לדבריו לפעמים כדאי לחכות לעוד גל של נפילות וטעויות ולרכוש נכסים במחיר אטרקטיווי יותר. "הכסף שורף, וגורם לכוויות, וכשיש כוויה האנשים מגיבים לא לפי השכל אלא לפי הרפלקסים, ובכך מתפתים ורוכשים נכסים שאחרי זה מתחרטים על כך קשות".

      בוימלגרין חושף כי משפחתו מתכננת לאחר כמה שנים של הפסקה, לחזור ולהשקיע בשוק המשרדים של ניו יורק. "אנחנו מכירים את הבנקים הנכונים, כל רחוב וכל פינה בניו יורק, עם זאת סביר להניח כי לא נבצע השקעות עד שלא נראה איך ייגמר החורף הקרוב בניו יורק", הוא אומר.