בנק ישראל: להגדיל ההלוואות לרוכשי דירות

ההתלבטות אם לשכור דירה או לקנות אותה מעסיקה רבים. בנק ישראל בוחר לנקוט עמדה חד-משמעית בעניין: עדיף לקנות. הבנק אף מבקר את המדינה על כך שהפחיתה את הסיוע לרוכשי הדירות, וקורא לה להגדיל באופן משמעותי את ההלוואות והמענקים לרוכשים.

מדובר בעמדה מעניינת מצד הבנק, שאינו מהסס להיכנס לדילמה המטרידה רבים. רבים סבורים שרכישת דירה נופלת בתשואות שלה מהשקעות אחרות, כמו איגרות חוב ממשלתיות, וכי היא נושאת עמה הוצאות נלוות רבות. אחרים טוענים, מנגד, כי דירות הן אפיק סולידי לטווח רחוק, שמבטיח איכות חיים וביטחון.

שיעור הבעלות על דירות בישראל הוא קצת יותר מ-70%, והוא נחשב לאחד הגבוהים בעולם. בשנים האחרונות שיעור הזוגות הצעירים שרוכשים דירות נמצא בירידה, לנוכח עליות המחירים הגדולות במרכז והבעיות הכלכליות בפריפריה. עיקר הרוכשים כיום הם משפרי דיור.

אז מדוע מצדד בנק ישראל ברכישת דירות? לגבי הפרט, הבנק משווה את רכישת הדירה לחיסכון לטווח ארוך. כמו כן, מספקת רכישת הדירה "ביטוח נגד זעזועים במחירי השכירות ומגבירה את האכפתיות שלו לסביבתו הקרובה", נכתב בדו"ח. מסיבה זו רואה הבנק ברכישת דירה פעולה חיובית לא רק מבחינת הפרט, אלא גם מצד המדינה, והוא ממליץ למדינה לסייע לבני המעמד הבינוני-נמוך לרכוש דירות.

בעבר היו כמה מסלולים של סיוע ממשלתי לרוכשי דירות: המסלול ה עיקרי היה משכנתאות ומענקים שניתנו לרוכשי דירות לפי דירוג הזכאות של משרד השיכון. מאוחר יותר, מאמצע שנות ה-90, נוספו מבצעים של הענקת מענקים והלוואות מיוחדות לרוכשי דירות בפריפריה.

"בשנים האחרונות פחת מאוד הסבסוד הממשלתי לרוכשי דיור, וההטבות לזכאי משרד השיכון שנתנו ביטוי להעדפות הממשלה - סיוע לתושבי הפריפריה ולשכבות החלשות - רוקנו מתוכן", נכתב.

בתחילת השנה נפתחה אפשרות למסלול סיוע נוסף, כשאושרה בקריאה טרומית הצעת חוק לפיה הריבית על המשכנתא תוכר כהוצאה מוכרת לניכוי מס הכנסה לרוכשים דירה ראשונה, בתנאי שמחיר הדירה הוא עד 800 אלף שקל ושההלוואה היא בגובה עד 80% משווי הדירה.

"הכרה בריבית על משכנתא היא, לדעתנו, תחליף לא מוצלח להטבות שבוטלו, משום שהיא רגרסיווית (ההטבה גדלה ככל שההכנסה גדלה) במהותה ומעודדת הסתמכות יתר על מימון באמצעות משכנתאות", נכתב. הכותבים מסבירים כי הערך הנוכחי של הטבה זו מסתכם בכ-35 אלף שקל בלבד, אך הוא עשוי להיות כפול אם הלווים דוחים את החזרי הקרן או משתייכים למדרגת מס גבוהה.

כלומר, קשירת ההטבה למערכת מס ההכנסה גורמת לכך שככל שההכנסה גבוהה יותר, ההטבה עשויה להיות גבוהה יותר, ולכן לווים עשירים יזכו להטבות טובות יותר, ובכך המדינה מחמיצה את מטרתה בעניין הטבות הדיור.

במקום זאת, מציעים בבנק לנתק את גובה ההטבה ממערכת המס, ולשוב לשיטה הישנה, של מתן מענקים לפי דירוג הזכאות של משרד השיכון. "החזרת השימוש במדד זכאות זה תאפשר מתן הלוואות ומענקים באופן פרוגרסיווי. המדד יוכל להביא בחשבון שיקולים חשובים נוספים, כמו מיקום הדירה הנרכשת, שכן בשנים האחרונות הופסקו גם המענקים לרוכשי דירות בפריפריה", מסכמים בבנק.

בנק ישראל דוגל בהפרטת קרקעות המדינה לבניית דיור, אך לא באופן פרוע. הבנק ממליץ להפריט רק קרקעות מדינה המיועדות למגורים, והכלולות בתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35. לפי הדו"ח, הפרטה "תקרב את ישראל למצב של מרבית המדינות, שבהן הבעלות על הקרקע פרטית ברובה".

מצד שני, ישראל היא מדינה צפופה יחסית, ובנק ישראל מדגיש כי אינו מצדד בליברליזציה מוחלטת: "מדיניות המבוססת על כוחות השוק בלבד, כפי שעושות ניו זילנד ויוון, תגרור בזבוז קרקע בלתי נסבל במדינה כה צפופה", נכתב.

"האיזון שבין שמירה על שטחים פתוחים, שמירת קרקע לדורות הבאים ומתן מענה לגידול האוכלוסייה מחייב מעורבות ממשלתית משמעותית, בעיקר בתכנון".