הנדל"ן שבצל הקסאם

רקטת הגראד הראשונה שנפלה באשקלון פגעה ישירות באנשי הנדל"ן בעיר. עסקות שכבר היו על סף סגירה הוקפאו, והקונים שעוד המשיכו במגעים לרכישת דירות החלו לדרוש הורדות מחירים של 10% ויותר.

"מאז שהחלו ליפול טילים, פנו אלי כמה לקוחות ושאלו אותי אם כדאי להם להמשיך בעסקה", מספרת אביגיל ביטון, שמאית מקרקעין באזור הדרום. "אמרתי להם בכנות, שעכשיו זה לא הזמן להשקיע. למה שישימו את מיטב כספם במשהו לא בטוח?"

קיימת סתירה מהותית בין שוק נדל"ן, שמסמל שקט, יציבות ואמונה בעתיד רגוע, למלחמה והפגזות. מלחמת לבנון השנייה שיתקה את שוק הנדל"ן בחיפה ובצפון, ושלא במפתיע, גם שוק הנדל"ן ברדיוסים של הקסאמים והגראדים ירד לרמות זניחות מאז שהחלו האירועים.

לאמנון גלולה, מתיווך בית וגן באשקלון, נדחו כמה עסקות חשובות. קבוצת משקיעים מבריטניה, שביקשה לרכוש קרקע קרובה לחוף הים ולבנות במקום דירות נופש, החליטה ברגע האחרון להחזיק את הכסף במקום בטוח, צמוד לכיס. "בינתיים לא מדובר על ירידת מחירים, אך בהחלט קיים חשש להקפאת ביצועי עסקות", אומר גלולה. "היו לי שתי עסקות שעל אחת מהן היינו צריכים לחתום ביום שישי, אך בשני המקרים הקונים החליטו לדחות. אנחנו מעדיפים לא לעשות שום דבר עד שהמצב יתבהר. מספיק טיל אחד שישתק את הכל".

עד עכשיו נהנתה אשקלון מביקושים ערים לאורך קו החוף ועלייה נאה של 10% לעומת 2007. כך למשל, מגרש הצמוד לקו החוף בעיר, המיועד להקמת בית צמוד קרקע, נמכר באחרונה במיליון שקל. מגרשים רחוקים יותר בשטח של כ-600 מ"ר נמכרו בכ-650 אלף שקל. לפני כשנה וחצי נמכרו מגרשים כאלה ב-520 אלף שקל.

כניסת תושבי חו"ל לאשקלון, המעבר של תושבי שדרות לאזור והגעתם של מפוני גוש קטיף, הגדילו את הביקוש לדירות באשקלון בעוד שההיצע לא השתנה.

"בפרויקטים החדשים באשקלון בשכונות ברנע, אפרידר ונוה אילן מוצעת דירת חמישה חדרים למכירה ב-720-850 אלף שקל, כאשר עד לפני שנה אותה דירה לא עברה את ה-620 אלף שקל", מסבירה ביטון. "מגרשים בשכונות אלה נמכרים כיום ב-95 אלף דולר, לא כולל פיתוח, בעוד שלפני כשנה נמכרו בכ-70 אלף דולר. כיום אין היצע חדש לבנייה רוויה והמחירים עולים בהתאם".

בנתיבות, הקרובה יותר לטווח הקסאמים, המצב אינו שונה. "גראד שנופל באשקלון זה לא כמו גראד שנופל בנתיבות. אשקלון יותר סקסית מאתנו, ולכן הדבר ישפיע על התושבים הרבה יותר", אומר יעקב בן לולו, מתיווך אביב בעיר. "על אף שהדבר עדיין לא משפיע על עסקות, אנחנו חוששים מהקיפאון בשוק". כיום, דירת ארבעה חדרים מיד ראשונה עולה בנתיבות כ-120 אלף דולר; וילה בעיר בשטח של 130 מ"ר עשויה להגיע עד ל-350 אלף דולר.

רבים מתושבי שדרות עברו בשנים האחרונות לנתיבות ולאשקלון ושכרו או רכשו דירות במקום, רק כדי להיווכח שהאש ממשיכה לרדוף אחריהם. "המצב בשדרות קשה. המחירים לא מפסיקים לרדת", אומרים תושבים באזור. בשנה האחרונה ירדו מחירי הנכסים בעיר ב-15% ויותר. וילה בשדרות בשטח של 123 מ"ר על מגרש של 400 מ"ר נמכרה השבוע ב-450 אלף שקל, כאשר לפני כשנה אותה וילה נמכרה בכ-520 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים נמכרה באחרונה בכ-75 אלף דולר, בעוד שלפני שנה היא נמכרה ב-5,000 דולר יותר.

"הווילה הכי יוקרתית בשדרות נמכרת כיום בכ-150 אלף דולר, בעוד שלפני כשנה היא נמכרה ב-200 אלף דולר", מסבירה ביטון. "הבעיה היא שאין בעיר עסקות, מכירות וביקושים. אם בעבר הייתי מגיעה לפה ארבע פעמים בשבוע להערכת שומה, כיום אני מגיעה בקושי פעם אחת וגם זה לנכס שהצמידו לו כונס נכסים".

על אף המצב הקיים, דירה של שלושה חדרים בשכונת נוה אשכול בעיר נמכרה באחרונה במחיר של כ-25 אלף דולר, בעוד שלפני כשנה היא נמכרה בכ-30 אלף דולר, לפי ערך דולרי של כ-4.5 שקל. שווי הדירה נחתך, פשוטו כמשמעו, בשליש. כיום הדירה מושכרת לסטודנטים ב-1,200 שקל בחודש - זוהי תשואה שנתית ברמת שיא נדירה לשוק הנדל"ן - 16%. אבל גם הסיכון שמגולם למשקיע (וגם לשוכר, כמובן) באותה השקעה, הוא הגדול ביותר שמשקיע נדל"ן יכול להיתקל בישראל של תחילת 2008.

גם המושבים החזקים שבין אשקלון, נתיבות ושדרות, נהנו עד עכשיו מעליית מחירים ריאלית של 25%, על אף שגם הם נמצאים בטווח הטילים. כך למשל, במושב ניר ישראל, שליד אשקלון, נמכר השנה משק של כ-3.5 דונם ב-600 אלף דולר. לפני כשנה וחצי המשק היה שווה כ-400 אלף דולר.

במושב תלמי יפה הסמוך לו נמכרו לפני שנה מגרשים ב-60 אלף דולר, וכיום הם נמכרים בכ-120 אלף דולר. גם בקיזוז השפעת השינויים בשער הדולר, מדובר בעליית מחירים מרשימה. בתים צמודי קרקע במושב נמכרו באחרונה בכ-350 אלף דולר, כאשר לפני שנה וחצי הם נמכרו בכ-240 אלף דולר. למושב שדה צבי, כ-10 ק"מ מנתיבות, הגיעו בשלוש השנים האחרונות שמונה משפחות מהמרכז. הראשונות רכשו שטח של כשלושה דונם בכ-200 אלף דולר, והמשפחות האחרונות רכשו שטח דומה בכ-350 אלף דולר.

מצב דומה קיים גם במושב תדהר, כ-5 ק"מ מנתיבות, הודיה הקרוב לאשקלון, גיאה וכוכב מיכאל. מדובר בעליות מחירים מפתיעות, לאחר שנים רבות של שממון בשוק הזה. כשנראה היה שחלק מהגיאות של שוק המרכז עוברת לאזור הדרום, החלו הרקטות.

כעת שוק הנדל"ן באזור נכנס למקלט. קשה לדעת כיצד הוא ימשיך לאחר שצה"ל יצא מעזה. האופטימיים יכולים להצביע על ההתאוששות של שוק הנדל"ן הצפוני ממלחמת לבנון השנייה. שם, כמה חודשים לאחר המלחמה, השוק חזר לתפקד כמעט כרגיל. הפסימיים יאמרו שאין שום ביטחון שהשוק הדרומי ינהג באותה צורה, בין היתר, משום שבניגוד למלחמה שהסתיימה בסוג של הבנות, כאן מובן לכולם, שהמערכה רחוקה מלהסתיים.