מהפכת המשכנתאות - המדריך המלא

זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה מתקשים כיום לרכוש דירה, בין היתר בשל נטל המשכנתא והריבית הגבוהה הכרוכה בנטילתה. מחקרים שונים מלמדים, כי זמן העבודה הנדרש לבעלי הכנסה ממוצעת בישראל לרכוש דירה ממוצעת, גבוה מהזמן הנדרש במדינות המערב – 8.3 שנות עבודה בממוצע לעומת 6.7 שנות עבודה.
הצעת החוק באה להקל על רכישת דירות, ובד בד לתרום לעידוד ענף הבנייה באמצעות יצירת ביקוש לרכישת דירות בכלל ובפריפריה בפרט.

על פי המצב החוקי כיום, הוצאות הריבית על משכנתא אינן מוכרות בניכוי במס הכנסה.
כלומר ממשכורות ברוטו של בני זוג (או יחיד) מנוכים ראשית התשלומים למס ההכנסה, ומהסכום שנשאר נאלצים בני הזוג לשלם את עלות המשכנתא והריבית עליה.

מוצע לאפשר לרוכש דירה יחידה לנכות מהכנסותיו החייבות במס את הריבית שהוא משלם על רכישת דירתו. כלומר מי שעובד יוכל להקטין את תשלומי המס שלו ולהגדיל את הכנסתו בפועל, אל מול תשלומי הריבית על המשכנתא שאותם הוא היה משלם בכל מקרה.

על פי מודל שהוצג על ידי התאחדות הקבלנים, יינתן לרוכשי דירה ראשונה ניכוי מס בגין הריבית המשולמת על המשכנתא, כתלות בשכר, עד תקרה מקסימלית. המודל מתייחס למשק בית עם שני מפרנסים המשתכרים שכר ממוצע במשק של 181 אלף שקל בשנה, למשכנתא ל-20 שנה לדירה שמחירה 900 אלף שקל ולשיעורי מס תואמים לזוג ישראלים נשוי ללא ילדים. היחס בין גובה המשכנתא לסך עלות הרכישה של רוכשי הנכס הינו 30%, וריבית המשכנתא - כ-4%. על פי המודל, תוכר 100% בריבית על המשכנתאות, וסך ההטבה השנתית להכרה במס יסתכם ב-5,775 שקל בשנה או כ-480 שקל בחודש.
במלים אחרות: מי שמשלם מס הכנסה על הכנסתו יוכל להקטין את שיעור המס שלו בהתאם לתשלומי הריבית על המשכנתאות.

.הצעות החוק אמנם אינן מתייחסות ישירות למי שאינו עובד, אולם מאחר שהן מקנות הטבות מס ולא מענקים, הרי שרק מי שיש לו הכנסה חייבת במס – לדוגמה, משכורת או הכנסה מעסק - יוכל ליהנות מהטבת המס.

הצעת החוק תחול אך ורק על קניית דירה יחידה בסכום שאינו עולה על 800,000 שקל (או סכום דומה בהתאם למספר הצעות שהוצעו), כך שההטבה לא תנוצל על ידי מי שאינו זקוק לה בפועל.

לנוכח עליית מחירי הדיור במרכז הארץ (בעיקר בתל אביב), ההכרה בריבית למשכנתאות בשיעורים המוצעים בהצעות החוק השונות תעודד בעיקר רכישת דירות בפריפריה, אשר שם המחירים נמוכים יותר, ותסייע בכך לפיזור האוכלוסייה ולאיזון בעלות מחירי הדירות ברחבי הארץ.
בחלק מהצעות החוק אף נאמר, שאחת המטרות היא לחזק את הנגב והגליל, במסגרת פיזור האוכלוסייה במדינת ישראל.
בנוסף, הצעות החוק יעודדו עבודה ודיווח מלא למס הכנסה, מאחר שרק מי שעובד ומשלם מס יוכל ליהנות מההכרה בהוצאות הריבית לצרכי מס, ולכן המוטיבציה לעבוד ולדווח באופן מלא על כל ההכנסות תעלה במטרה ליהנות ממלוא הטבות המס שבחוק.

יוזמי הצעות החוק הדגישו בדברי ההסבר להצעות החוק, כי הגידול בהיקף מכירת הדירות עקב חקיקת החוק יביא להכנסות רבות נוספות לאוצר המדינה מהקונים והמוכרים וממס ההכנסה שישולם על ידי הקבלנים שמכירותיהם יגדלו.
דהיינו, עלות חוק זה תמומן על ידי העלייה בהכנסות ממסים שייגבו כתוצאה מהגדלת מספר הדירות הנמכרות וממסים שישלמו קבלני הדירות.
בנוסף, עלות השינוי בשלב הראשון תמומן מהרזרבה הכללית באוצר.

מחקרים שונים מגלים, כי ברוב מדינות המערב קיים מנגנון המכיר במשכנתאות כהוצאה מוכרת לצרכי מס. יש מדינות, שבהן ניתנת הטבת מס על הריבית המשלומת: אוסטריה, איטליה, אירלנד, ארה"ב, בלגיה, דנמרק, הולנד, יוון , לוקסמבורג, נורווגיה, ספרד, פורטוגל פינלנד, שבדיה. ויש מדינות, כמו בלגיה וספרד, שבהן קיימת גם הטבה על הקרן של המשכנתא, כלומר לא רק הריבית על המשכנתא מוכרת כהוצאה אלא גם הקרן של ההלוואה.

על פי דברי ההסבר להצעות החוק, ההצעות באות על רקע קיצוץ חד, של 700 מיליון שקל, בסיוע לזכאים שמעניק משרד השיכון.
כתוצאה מהקיצוץ בהטבות, בני מעמד הביניים הנמוך מתקשים לרכוש קורת גג במדינת ישראל.
הצעות החוק באות לתת מענה בשתי רמות: הטבת מס ישירה ומשמעותית למעמד הביניים הנמוך, וסיוע כספי למי שלא מגיעים בכלל לסף המס. מדובר בזוגות צעירים שרכישת דירה היא בדרך היא בדרך כלל ההשקעה הראשונה וגם הגדולה ביותר שלהם.

בשלב הראשון הצעות החוק אינן מתייחסות אמנם לשוכרי הדירות ואינן מציעות להכיר בעלויות השכירות לצורכי מס, אולם הציפייה היא כי ירידת מחירי הדירות באזורי הביקוש עקב התהליכים שחוק זה יגרור, תקטין בסופו של דבר את מחירי השכירות ותגדיל את היצע הדירות.

הכותב: עורך דין עמית חלמיש, יועץ משפטי בארגון פעמונים

ארגון פעמונים לשיקום כלכלי מעניק סיוע למשפחות לעמוד על רגליהן. הארגון נוסד לפני 10 שנים, ורק בשנה האחרונה הצליח לסייע בשיקומן הכלכלי של כ-2000 משפחות. הסיוע נעשה באמצעות הדרכה, ליווי ופיקוח כלכלי, וניתן חינם על ידי כ-600 מתנדבים.