בנק ישראל: פער משמעותי של כ-0.6% בריביות על המשכנתאות בין הבנקים

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הודיע כי קיימים הבדלים ניכרים בשיעורי הריבית על ההלוואות לדיור בין הבנקים למשכנתאות. בחודש יולי 2001 נעה הריבית על המשכנתאות בריבית קבועה בין כ-5.3% בבנק הזול ביותר לבין כ-5.9% בבנק היקר ביותר - פער משמעותי של כ-0.6%.

הריבית על המשכנתאות בריבית משתנה נעה בין כ-5.7% בבנק הזול לבין כ-6.5% בבנק היקר - פער של כ-0.8%. הבדלים גדולים בין מחירי המשכנתאות בבנקים השונים מתקבלים גם כאשר מסתכלים על שבעת החודשים הראשונים של השנה.

הבנק מציין כי תמונה דומה מתקבלת גם כאשר מפלחים את המשכנתאות בריבית קבועה לפי תקופות לפירעון. ההבדלים בין שיעורי הריבית לתקופות השונות של המשכנתא אינם מסבירים פערים אלו. יתר על כן, בפיקוח על הבנקים מציינים, כי לקוחות שהתמקחו עם הבנקים נהנו אף מריביות נמוכות יותר.

לאור פערים גבוהים אלו, קורא המפקח על הבנקים לציבור מקבלי המשכנתאות לבצע השוואות בין שיעורי הריבית על המשכנתאות בבנקים השונים. לדבריו, לעתים ההשוואה אינה פשוטה, שכן מגוון המשכנתאות המוצע הוא רחב, ובפרט כאשר מדובר במשכנתאות בריבית משתנה בהן ניתנת, בדרך כלל, הנחה ללווה בתקופה הראשונה בלבד (עד למועד שינוי הריבית הראשון).

המפקח על הבנקים ציין כי בשנה האחרונה פירסם הפיקוח על הבנקים מספר נהלים חדשים למתן הלוואות לדיור, שנועדו להגביר את הגילוי הנאות לציבור ואת התחרות בענף המשכנתאות, אולם קיימת חשיבות ניכרת לכך שהלווים יבצעו בעצמם השוואת מחירים, כצעד משלים לנהלים אלו.

המפקח על בנקים הוסיף כי כך למשל, בכדי להקל על השוואת המחירים בין משכנתאות בריבית משתנה לבין משכנתאות בריבית קבועה או בין המשכנתאות השונות בריבית משתנה, קבע המפקח כי הבנקים חייבים להציג ללקוח את "שיעור הריבית המתואמת השנתית הממוצעת לאורך כל חיי ההלוואה". שיעור ריבית זה מגלם את מחיר ההלוואה הכולל (תחת ההנחה שלא יחולו שינויים בשיעורי הריבית במשק). לדבריו, חשוב שהלקוחות יעשו שימוש בנתון זה, כבסיס להשוואה בין ההצעות השונות שהם מקבלים על מנת להעריך נכון את ההנחה הזמנית, אשר תקפה עד למועד שינוי הריבית הראשון.

בנק ישראל מבהיר את החשיבות של שיעור הריבית הממוצע לאורך כל חיי ההלוואה בדוגמה להלן: המשכנתא הניתנת לתקופה של עשרים שנה בריבית משתנה של 5.7%(לתקופה הראשונה), והריבית משתנה כל שנה על פי הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל - שעומדת בעת מתן ההלוואה על 6.15% - בתוספת 0.25% (תוספת זו נקבעת בחוזה שבין הבנק לבין הלווה). על פי דוגמה זו שיעור הריבית הממוצע לאורך כל חיי ההלוואה בעת קבלת ההלוואה, גבוה בהרבה מ-5.7%. זאת, משום ששיעור הריבית ב-19 השנים האחרונות של ההלוואה יהיה 6.4%.

נקודה חשובה נוספת אליה מבקש המפקח על הבנקים להסב את תשומת ליבם של הלווים בהלוואות בריבית משתנה, היא התוספת מעל ריבית הבסיס שנקבעה בחוזה. כך למשל המשמעות של הלוואה בריבית משתנה לפי הריבית הממוצעת בתוספת 0.25%, היא שהריבית בה יחוייב הלווה בתקופות שלאחר מועד שינוי הריבית הראשון תהיה יקרה יותר ב-0.25% מהריבית בה יחויבו יתר הלווים בממוצע.

באופן כללי מדגישים בבנק ישראל כי שיעור הריבית על משכנתא ללווים בעלי סיכון נמוך (עם בטחונות טובים וכושר פירעון גבוה) אמור להיות נמוך מהממוצע, ולא סביר שלווים כאלה ישלמו בהלוואות לדיור בריבית משתנה מחיר הגבוה מהממוצע בשוק. בפיקוח על הבנקים מציינים כי לא מן הנמנע, שבמשכנתאות בריבית משתנה על בסיס הריבית הממוצעת, "שיעור התוספת" יהיה גם שלילי. דהיינו, ריבית החידוש של משכנתאות אלה, תהיה נמוכה מהריבית הממוצעת.