מע"מ על עיסקת אקראי במקרקעין

קיימת גישה הנפוצה גם בקרב אלו המתמחים בדיני מס לפיה תמיד עיסקת אקראי בעלת אופי מסחרי במקרקעין תחויב במע"מ.
מצב זה איננו נכון והדבר הובא לדיון בפרשת ברעלי (ע"א 53/67) וכן במקרים רבים אחרים. מדובר בקיום עיסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, כשבה אדם פרטי שיש לו מיומנות ובקיאות בתחום המקרקעין, מפתח את הקרקע, בין היתר בדרך של ייזום של התב"ע ובתוך זמן קצר, לאחר השבחת הקרקע, מוכר אותה ברווח ניכר.
בעניין זה לא תחויב המכירה במע"מ שכן לא די בקיום עיסקת אקראי אלא יש צורך בניהול "עסק" לשם החבות במס.
עיסקת אקראי במקרקעין על ידי יחיד איננה חייבת במע"מ (כתלות בזהות הקונה).
נשאלת השאלה מהו הגבול בפטור ממס שבח לבין החיוב במס הכנסה כ"עיסקת אקראי" והחיוב במס הכנסה כ"בעל עסק"?
לפי הלכת ריטה הירשפילד ע"ש 392/80, מכירה של 6-10 דירות שנתקבלו בקומבינציה על ידי בעל הקרקע יכולה לחמוק במע"מ ובמס הכנסה, שכן כמות דירות כזו אינה מהווה עיסקת אקראי לצורך מס הכנסה וכן לצורך מע"מ.
מע"מ נוטה לראות במכירה של עד 10 דירות כעיסקת אקראי פטורה, בהתאם לפס"ד הירשפילד ומעבר למכירת 10 דירות, יראה בכך "עסק" החייב במע"מ.
קביעה זו איננה מתיישבת עם הדין ויש לבחון את הסיווג לעניין מע"מ בהתאם לסיווג כ"עסק" לצורך מס הכנסה, על פי מבחני ה"עסק" שנקבעו בפס"ד אלמור.