מומחים ממליצים: כך הממשלה תפתור את משבר הדיור

כפי שפורסם אצלנו בוואלה נדל"ן לפני כשבוע - כחלק מהבטחות הבחירות, התחייב נתניהו כי כבר ביומו הראשון לתפקיד רה"מ יקים קבינט דיור, שהוא עצמו יעמוד בראשו, וההחלטה הראשונה שתתקבל תהיה מתן הוראה לאגף התקציבים לתקצב את התשתיות עבור הרשויות, כדי לשחרר את אותן מאות אלפי יחידות. הוא תיאר זאת כ-"פתרון אדיר ופשוט".

עם זאת, ישנן עוד כמה משימות חשובות לעשות בנושא. פנינו למומחים המובילים בתחום הנדל"ן וביקשנו מהם לתת קצת כיוון לממשלה החדשה.

אז מה צריכה הממשלה לעשות במטרה לפתור את בעיית הדיור?

אינג' זאב גינסבורג, יזם ויועץ בענף הבנייה למגורים. מרצה, מנחה ויועץ אקדמי ליזמות בבית הספר ללימודי המשך של הטכניון:

"גם לאחר הקמת הממשלה - אי הוודאות בשוק הנדל"ן תימשך. אין ספק שענף הנדל"ן מהווה את אחד הסקטורים הדומיננטיים שיעלו על שולחן הממשלה החדשה. האם לממשלה העתידית יש כלים לפתור את בעיית הדיור בעתיד הנראה לעין? לדעתי כמובן שלא".

"כדי לעצור את עליית המחירים ואת הביקוש הענק לדירות, יש להציף את השוק בקרקעות המשווקות על-ידי רשות מקרקעי ישראל. למרות שהממשלה היוצאת עשתה מאמצים גדולים לשיווק קרקעות (כ-70,000 קרקעות ליח"ד) בשנה האחרונה, הכמות הזו לא עשתה רושם על השוק. ארגומנט נוסף שיש לקחת בחשבון זה שבעסקאות תמ"א 38 ובעסקאות קומבינציה אין צורך לרכוש את הקרקע במזומן, ולכן היזם אינו רובץ מימון על הקרקע, מה שמכביד מאוד על הרווחיות, כפי שקיים בעסקאות של רכישות קרקע במזומן מרשות מקרקעי ישראל. אם כן, אי הוודאות בעסקאות תמ"א 38 קיים בעיקר מכך ש-'ממשלת השינוי' החליטה לבטל עסקאות כאלו באוקטובר 2023. אני לא יכול לתת כאן הערכה ברורה, אבל להערכתי הממשלה החדשה תאריך את תקופת התמ"א בשנה נוספת. זה בהחלט פוטנציאל שיש לקחת בחשבון, מאחר ורבים מהיזמים העוסקים במיזמי תמ"א אינם בנויים להכניס לפרויקט הון עצמי של עשרות מיליוני שקלים, בין השאר, בגלל העליות החדות באחוזי הריבית בתקופה האחרונה".

יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל:

"ממשלה יציבה לארבע שנים היא בשורה טובה לשוק הדיור. ממשלה כזאת תוכל לקדם תכניות ממשלתיות לדיור ציבורי, שכירות לטווח ארוך ועוד - דברים שיוכלו לפתור את משבר הדיור. בחודשים האחרונים, בשל עליות הריבית, המדינה עודדה ויצרה מצב הזוי, בו דווקא אלו שהמדינה רוצה שירכשו דיור - לא ביכולתם לקחת משכנתא. לצד סבסוד הקרקעות, הממשלה החדשה חייבת לבחון גם סבסוד משכנתאות".

גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים:

"השוק ימשיך לעלות כל עוד המרוויח העיקרי מהקרקע הינו המדינה שמחזיקה ברוב הקרקעות בישראל. לגבי האתגרים התכנוניים, אין שינוי באתגרים בין הממשלה הקודמת לנוכחית. לא רק שהבעיות לא נפתרו, חלקן אף החמירו. משבר הדיור היה ועודנו משבר התשתיות בתחום התחבורה, ובכלל, כל מה שקשור לתשתיות, שבסוף מהוות חסם לפיתוח שכונות חדשות, המורגש ביתר שאת. האתגרים הם לראייתי לקצר את הזמן להוצאת היתרים, לפשט בירוקרטיה ולהגדיל את הוודאות התכנונית".

"בין הפתרונות האפשריים: חיזוק הוועדות המקומיות/המרחביות ושיפור תנאי ההעסקה של צוותי ההנדסה בהן, ברוח הפעולות שעשתה השרה איילת שקד בשלהי כהונתה, המשך הרפורמה בוועדות התכנון, חיקוק חוק תכנון ובניה חדש, עדכני ויעיל, יחד עם קוד בנייה כמקובל במדינות המערב. בנוסף, התברר כי 'מערכת רישוי זמין' בעייתית ובסופו של דבר רק האריכה את הדרך להיתר המיוחל. יש מקום לשקול אימוץ מערכות טובות וידידותיות יותר, המתממשקות ישירות עם מערכת ניהול הוועדה, ועדיף בכלל שתוקם מערכת אחת שתחסוך את הכפילות המיותרת שקיימת היום".

אחמד עמלה, מנכ"ל ובעלים של החברה היזמית והמבצעת ניצני מבשר:

"נראה כי עבור מקבלי ההחלטות פתרון בעיית הדיור אינו נמצא במוקד תשומת הלב. מפלגות שכן בחרו להתייחס במצעים שלהן לנושא הדיור מציעות תכניות שאינן מעשיות והן לא יותר מדיו על הנייר, שיכנס עמוק למגירה ויישכח עם סיום הקמת הממשלה. תחילה הייתי מצפה מראש הממשלה המיועד לדרוש כי תיקי השיכון והבינוי והאוצר יהיו בידי חברי או חברות מפלגתו על מנת שנושא הדיור הרגיש והכאוב יטופל על ידו באופן אישי. מעבר לכך, נדרש טיפול בשורש הבעיה ולא "פלסטר" זמני".

"אני רואה את הפתרון בשלושה מישורים שאף מצע לא נוגע בהם: המישור הראשון הוא טיפול בהיצע הדירות - חייבת להיות תכנית רב שנתית של כחמש שנים שתהיה מעוגנת בחוק ולא תהיה תלויה בבחירות נוספות או בקיומה של ממשלה. התכנית תכלול הקמת 400 אלף יח"ד בשנים הללו כאשר בכל שנה יבנו כ-75 אלף יח"ד ובכך נייצר וודאות תכנונית עבור כל הנוגעים בדבר. המישור השני הוא שינוי שיטת הרישוי בארץ. כיום כל רשות מקומית עושה כרצונה והיזמים חוששים לנקוט בצעדים שונים כדי לקדם תכניות, מה שמביא אותנו להמתנה של 24 חודשים בממוצע עד להיתר תחילת עבודות, בלי להחשיב את זמני הבנייה הארוכים. תקופת הזמן הזו היא לא יעילה, לא הגיונית ומציירת גם היא חוסר וודאות גדול. המישור השלישי והחשוב הוא עוד ידיים עובדות. על מנת שנוכל לבנות כ-75 אלף יח"ד בשנה, נדרש כוח אדם והמדינה היא זו שצריכה לדאוג לכך - לא היזמים עצמם. המנהיגים והמנהיגות שלנו חייבים להבין שהם אלה שנדרשים לטפל בשורש הבעיה, אחרת תמשיך ההידרדרות ולא ניתן יהיה למנוע זינוק נוסף במחירים, שיהפוך את רכישת הדירה לקשה יותר עבור רוב הציבור בישראל".